3.4.Субъекты рынка недвижимости

Участниками субъектно-объектных отношений в сфере недвижимости являются Республика Казахстан, субъекты РК, муниципальные образования, юридические и физические лица РК и иностранных государств, вступающие в экономические связи в

Государственные органы и организации на рынке недвижимости выполняют регулирующие функции, которые могут выражаться в различных формах, в том числе:

В зависимости от особенностей вида недвижимого имущества функции государства, субъектов РК и муниципальных органов дифференцируются. Так, в сфере лесных отношений в компетенцию Республики Казахстан входит:

- определение основных направлений государственной политики в области лесного хозяйства;

- разработка и совершенствование лесного законодательства (с учетом субъектов РК);

- распоряжение совместно с субъектами РК лесным фондом страны;

- определение порядка организации и деятельности государственных органов управления лесным хозяйством;

- установление порядка отнесения лесного фонда к группам лесов и категориям защищенности, а также перевода из одной группы лесов или категории в другую;

- установление норм и правил пользования лесным фондом;

- утверждение по согласованию с субъектами РК ежегодной нормы заготовки древесины (расчетной лесосеки);

- установление системы платежей за пользование лесным фондом, а также образование и использование государственного внебюджетного фонда воспроизводства, охраны и защиты лесов;

- определение порядка и условий передачи участков лесного фонда в аренду;

- утверждение правил отпуска древесины на корню, рубок леса, воспроизводства, охраны и защиты лесов;

- организация и координация научных работ по ведению лесного хозяйства;

- разработка совместно с субъектами РК государственных программ по рациональному пользованию лесным фондом, повышению продуктивности, воспроизводству, охране и защите лесов в комплексе с другими природоохранными мероприятиями и организация их выполнения;

Недра, лесной и водный фонды находятся в ведении Республики Казахстан и ее субъектов. Владеть и пользоваться ими могут физические и юридические лица на основании специальных разрешительных документов: лицензии, лесорубочного билета (ордера), горного отвода

В регионах полномочия по управлению рынком недвижимости распределены между различными ведомствами государственной и муниципальной исполнительной власти: Центры недвижимости, органы Госкомзема, учреждения коммунальной собственности. Комитеты по управлению госимуществом.

Функционирование рынка недвижимости обеспечивают также профессиональные его участники: риэлтеры, девелоперы, оценщики, дилеры, биржевые брокеры, маклеры и другие посредники. Риэлтер - это лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости, осуществляя различные сделки с недвижимым имуществом и правами на него.

Риэлтерской считается деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованными лицами (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, сооружениями, строениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.

В перечень видов риэлтерской деятельности, подлежащих лицензированию, включены следующие операции:

- продажа жилых и нежилых помещений с аукционов и на конкурсной основе;

- деятельность при совершении сделок купли-продажи, дарения, обмена, мены жилых и нежилых помещений (в т.ч. и посредничество), по расселению коммунальных квартир, отселению жителей домов, подлежащих реконструкций;

- деятельность (в т.ч. посредническая) по сдаче в аренду жилых и нежилых помещений, находящихся в собственности как юридических, так и физических лиц;

- заключение договоров купли-продажи жилых помещений с пожизненным содержанием;

- деятельность (в т.ч. посредническая) по сдаче в аренду земельных участков, находящихся в собственности как юридических, так и физических лиц;

Риэлтерами могут быть физические и коммерческие юридические лица в форме хозяйственных товариществ, производственных кооперативов и государственных предприятий.

В зависимости от позиции на рынке недвижимости всех его участников можно у словно объединить в три группы:

1) продавцы - собственники недвижимых объектов (граждане,

предприятия, комитет государственного имущества, иностранные

лица);

2) покупатели-инвесторы, вкладывающие собственные, заемные или

привлеченные средства в форме капитала и обеспечивающие их

целевое использование;

3) обслуживающие - инфраструктурные организации, организующие

функционирование рынка в соответствии с установленными в

государстве нормами.

Активные участники рынка недвижимости - инвесторы, которые могут выступать в роли вкладчиков, заказчиков, кредиторов, покупателей и выполнять различные функции.

Субъектами инвестиционной деятельности являются физические и юридические лица, в том числе министерства и ведомства РК, муниципальные органы, иностранные государства и международные организации, которые выступают в качестве инвесторов, заказчиков, исполнителей недвижимого имущества.

Уполномоченные государством органы инвестируют в основном в объекты отраслей материального производства, социально-бытовой, культурной и других сфер. Правительство РК распоряжается государственной собственностью и бюджетными средствами для инвестирования в развитие народного хозяйства, в том числе в здравоохранение, образование, науку и экологию.

В последние годы органы власти РК выступают на рынке недвижимости не столько инвесторами, сколько продавцами государственных и муниципальных заводов, фабрик, зданий и сооружений.

Любой инвестор имеет право:

- самостоятельно определять объемы, направления (сегменты рынка

недвижимости) и эффективность инвестиций;

- привлекать на договорной основе физические и юридические лица

для реализации инвестиций;

- передавать свои правомочия по инвестиционной деятельности

гражданам, государственным и муниципальным органам,

юридическим лицам;

- контролировать целевое назначение инвестиций;

- владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами

инвестиций. Государство гарантирует стабильность прав инвесторов:

положения вновь принятых законодательных актов, ограничивающих

инвестиционную деятельность, вводятся не ранее чем через год с

момента опубликования;

- не допускается вмешательство в выбор объектов инвестирования,

кроме случаев, предусмотренных законом;

- безвозмездная национализация и реквизиция предприятий и другого

недвижимого имущества не допускается.

Прекращение или приостановление инвестиционной деятельности возможно только в случаях:

- признания инвестора банкротом;

- стихийных бедствий, катастроф;

- введения чрезвычайного положения;

- если продолжение инвестирования может привести к нарушению

установленных законом экологических, санитарно-гигиенических и

других норм и интересов граждан, юридических лиц и государства.

Иностранные инвесторы могут осуществлять инвестирование в не­движимость на территории РК путем:

- долевого участия в предприятиях, создаваемых совместно с субъектами предпринимательства РК;

- приобретения предприятий;

- создания фирм, полностью принадлежащих иностранным лицам, а также филиалов иностранных юридических лиц;

- приобретения имущественных комплексов, зданий и сооружений;

-приобретения прав пользования землей и другими природными ресурсами, иных имущественных прав;

- приобретения долей участия в предприятиях, паев, акций и других ценных бумаг;

- предоставления займов, кредитов, имущества и имущественных прав.