2.6. Жизненный цикл объекта недвижимости

Оценка эффективности функционирования любого объекта недвижи­мости (возводимого или обновляемого) подразумевает рассмотрение его на протяжении всего жизненного цикла. Жизненный цикл объекта от момента технико-экономического обоснования до момента физического или морального старения можно разделить на три периода:

I. Строительство (прединвестиционная и инвестиционная фазы);

II. Эксплуатация до момента полной окупаемости (предприниматель­ская фаза проекта);

III. Эксплуатация при последующей наработке результатов на вложен­ные инвестиции (инновации, закрытие объекта)..Этот этап особенно сложен, он состоит из многочисленных составляющих, а именно: анализ условий для воплощения первоначального замысла, разработка концепции проекта, оценка его жизнеспособности, выбор и согласование места размещения объекта, экологическое обоснование, экспертизы, разработка ТЭО, получе­ние разрешения на строительство, создание временной строительной ин­фраструктуры, создание или обновление объекта, ввод его в эксплуата­цию. Второй период включает освоение мощностей, эксплуатацию объек­та при стабильных параметрах его проектных мощностей. Рассматривая характер кривой ОА₁А₂А₃А₄, отражающей изменение во времени стоимо­стных характеристик строительства и эксплуатации объекта, мы видим, что на первом этапе жизненного цикла кривая ОА₁ падает и соответству­ет затратам инвестора на создание или обновление объекта недвижимо­сти. Точка А₁ соответствует общему объему инвестиций. Поскольку важнейшим принципом воспроизводства объекта в динамике является целостность цикла и его развитие во времени, все виды затрат и резуль­татов откладываются по оси t. Для анализа жизненного цикла объекта следует использовать несколько значений фаз, которые характеризуют отрезки времени проявления критических точек от двух значений жиз­ненного цикла. Такой ключевой точкой считается время ввода объекта в эксплуатацию А₁. По отношению к ней определяются фазы: t₁ — подготовка и возведение объекта, t₂ — освоение мощности (срок окупае­мости), t₃ — начало получения прибыли (достижение запланированного уровня себестоимости, возврат вложенных инвестиций в период освое­ния), t₄ — начало морального и физического износа объекта. Особенно важным являются фазы, характеризующие время создания (обновления) объекта и время его жизни в период эксплуатации. Определяя соотно­шение различных фаз, можно получить сравнительную эффективность периодов жизненного цикла объекта недвижимости, осуществить анализ затрат и результатов деятельности подрядчика и заказчика. На третьем этапе жизненного цикла объекта А₁, А₂ наступает период последующей наработки на вложение инвестиций. Теоретически, третий период может продолжаться довольно долго. Ограничением целесообразности эксплуа­тации объекта являются дополнительные затраты на устранение физичес­кого и морального износа.

2.7. Факторы динамики потребительской стоимости объектов недвижимости

Все без исключения материальные объекты существуют во времени и в пространстве. Следовательно, адекватно охарактеризовать любой объект можно только с учетом тех пространственно-временных параметров, в которых он находится, и тех воздействий, которые на него оказывают. Необходимо также учитывать, что хотя время и пространство являются обязательными условиями существования недвижимости, но считать их категориями равнозначными нельзя: пространство (если рассматривать его не на абстрактно-логическом уровне, а в конкретике натурально-веще­ственных характеристик, обладающих конечным количественным измере­нием) само изменяется во времени. Это является прямым следствием человеческой деятельности, в результате которой природное пространство последовательно трансформируется со все нарастающей интенсивностью.

Одним из характерных признаков, присущих существованию во време­ни (в равной степени относящимся и к происходящим процессам, и к материальным объектам), является цикличность, то есть периодическая возобновляемость во времени. Одновременно сосуществует множество раз­личных по своему содержанию циклов, определенным образом соотнося­щихся между собой, соподчиненных друг другу. Исходными являются природные циклы, которые оказывают прямое или опосредованное вли­яние на все остальные, сами же такому влиянию не подвергаются: человек может сколь угодно активно воздействовать на природу в самых различ­ных формах, однако не в его власти отменить или изменить смену времен года или дня и ночи.

Поэтому естественно, что человеческая деятельность (в т.ч. экономи­ческая), которая всегда осуществляется в природных условиях, испытыва­ет влияние этих циклов, а иногда и подчиняется им. Наиболее наглядно это проявляется в сельском хозяйстве и частично в строительстве, где весь процесс производства «подстроен» под колебания природно-климатических условий, а результаты труда в существенной степени от этих условий зависят.

Вместе с тем, для преобладающего числа конкретных видов деятельно­сти определяющими являются экономические циклы. Само существование, содержание и динамика таких циклов определяются внутренними законо­мерностями развития экономической системы (природные циклы оказыва­ют лишь корректирующее влияние в виде сезонных колебаний конъюнкту­ры). Под экономическими циклами понимаются периодические колебания интенсивности воспроизводства экономических благ (включающего стадии производства, обмена, распределения и потребления).

Основной характеристикой экономического цикла является темп эконо­мического роста, т. е.:

Q (BHП)_t+1

i = -------------- , (2.14)

Q (BHП)_t

где Q (BHП) — объем валового национального продукта, либо другого макроэкономического агрегата в зависимости от масштаба анализиру­емой экономической системы: для мировой экономики это будет объем мирового производства, для национальной экономики — ВНП или ВВП (валовой внутренний продукт);

t и t+1 — соответственно, предшествующий и последующий моменты времени (в макроэкономике Q, как правило, анализируется за год).

Величина i может быть различной (в том числе, отрицательной), что позволяет выделить в цикле две фазы, соответствующие различным состо­яниям экономической активности, — фазу роста и фазу спада. В общем виде в любом цикле всегда существуют только две фазы — возрастания и убы­вания: достаточно вспомнить график колебаний маятника (синусоиду).

Предполагается, что в нормальных условиях экономическая система развивается по возрастающей, с так называемым «положительным» трендом» (англ. «trend» — общее направление, тенденция), т. е. когда

Q (BHП)_t+1

i = -------------- > 1 (2.15)

Q (BHП)_t+1

при этом i₁ > i₂ i = i₁ + i₂, т.е. общий темп роста представляет собой алгебраическую сумму темпов на фазе роста (i₁) и фазе спада (i₂), при большей абсолютной величине первого из них.

Эти общие положения могут быть проиллюстрированы следующей схемой (рис. 2.3.).

Причины существования экономических циклов могут быть сведены к следующему:

а) в результате научно-технического прогресса происходит периоди­ческое обновление производственной базы (главным образом, активной части основных производственных фондов). Это обновление связано с соответствующими затратами, что вызывает временное падение темпов роста. Затем это падение сменяется увеличением темпов за счет использования новых, более производительных фондов;

б) на уровень деловой активности очень сильно влияют конъюнктур­ные факторы, связанные с соотношением спроса и предложения не только на товарном рынке, но и на рынке капиталов;

в) темпы экономического роста формируются также под воздействием факторов организационного и управленческого характера — внедрения прогрессивных форм кооперации и специализации, широкого распростра­нения информационных технологий.

Экономические блага, являясь регуляторами (продуктами) экономиче­ской деятельности, естественно, также обладают цикличностью. Она имеет два аспекта:

во-первых, существование экономических благ характеризуется с раз­личной интенсивностью согласно динамике экономических циклов, в соот­ветствии с фазами которых нарастают или уменьшаются объемы произ­водства, обмена, распределения и потребления благ;

во-вторых, те экономические блага, которые являются вещью (матери­альным активом), имеют собственный период существования, называемый жизненным циклом.

Как было раннее изложено, содержанием жизненного цикла является изменение во времени (динамика) полезности. Началом жизненного цик­ла служит момент появления возможности использования блага для удов­летворения потребности. Используется ли благо на самом деле, значения не имеет, главным является наличие у него полной меры полезности.

Таким образом, для начала жизненного цикла имеет место условие U = U_max. Окончанием же цикла является момент исчерпания полезности, полного потребления блага, когда U = U_min = 0. Продолжительность жиз­ненного цикла фактически совпадает со сроком физической жизни эконо­мического блага. Это вполне естественно, ибо U отражает совокупность потребительских характеристик блага, имеющих натурально-вещественную основу. Если U = 0, то, следовательно, потребительские свойства блага утрачены, а это означает, что необратимые изменения произошли с самим его «физическим телом»,— вещь, как таковая, перестала существовать.

Логичным является предположение, что утрата полезности происходит во времени не равномерно, а нарастающими темпами. Связано это с тем, что в процессе использования в «физическом теле» экономического блага (вещи) накапливаются различные повреждения, которые с определенного момента приобретают неустранимый, а затем и необратимый характер. Следствием всех этих процессов и является прогрессирующая утрата полезности.

Из вышеизложенного можно сделать вывод о том, что жизненный цикл экономических благ отличается от классической модели циклических процессов. Согласно этой модели цикл имеет три последовательно сменя­ющих друг друга стадии: рост → стабильность → спад. Как уже отме­чалось, использование (потребление) экономического блага и жизненный цикл его существования начинаются при U = U_max. Это означает, что ста­дия роста у экономических благ отсутствует и сам жизненный цикл имеет двустадийный характер: стабильность → спад. Отметим также, что для целого ряда экономических благ период использования весьма ограничен, и жизненный цикл оказывается «свернутым» в точку: утрата полезности происходит одномоментно от U = U_max до U = 0, и при этом, как правило, экономическое благо перестает существовать физически (именно это про­исходит, например, с продуктами питания).

Лекция № 3. Рынок недвижимости как часть инвестиционного рынка.