1. Сущность и виды рисков на рынке недвижимости

2. Риск-менеджмент на рынке недвижимости

3. Методы управления рисками на рынке недвижимости

Риску присущ ряд черт, среди которых выделяются: противоречивость, альтернативность, динамичность и потенциальная доходность.

Противоречивость проявляется в столкновении объективно существующих рискованных действий с их субъективной оценкой. В то время как одни индивиды считают те или иные свои действия рискованными, другие расценивают их как лишенные всякого риска. Альтернативность связана с тем, что риск предполагает необходимость выбора из нескольких возможных вариантов, решений, направлений, действий. Там, где нет выбора, не возникает рискованной ситуации и, как следствие, отсутствует риск. Динамичность риска проявляется в том, что риск подвержен изменениям в сторону увеличения или уменьшения за счет изменения внутренней и внешней среды и институциональной структуры социально-экономической системы. Потенциальная доходность связана с тем, что объект риска принимает рисковое решение в расчете на получение определенного положительного результата (дохода), однако существует возможность положительного или отрицательного отклонения.

Основными источниками возникновения риска на рынке недвижимости являются:

• факторы, присущие обществу: многовариантный, вероятностный характер, противоречивость общественных явлений, элементы стихийности, случайности;

• факторы, порождающиеся спонтанностью природных явлений и процессов, стихийными бедствиями;

• факторы, связанные с неполнотой, недостатком информации, сведений об объекте, с ограниченностью человека в сборе и переработке информации, с постоянной изменчивостью информации;

• факторы, связанные с влиянием НТП на социальную, экономическую, политическую и духовную жизнь;

• факторы, обусловленные воздействием субъектов на экономическую жизнь, их взаимодействием между собой в целях реализации своих потребностей, интересов, целей;

• факторы, связанные с ограниченностью, недостаточностью материальных, финансовых, трудовых, интеллектуальных, временных ресурсов при принятии и реализации решений;

• факторы, связанные с относительностью процесса познания человеком окружающей действительности;

• факторы, связанные с существующими различиями в социально психологических установках, намерениях, оценках, стереотипах поведения субъектов.

Риск на рынке недвижимости выполняет ряд функций: регулирующую, стимулирующую, инновационную, защитную, предупредительную, компенсационную, функцию управления рисковыми вложениями и социально-рисковыми отношениями, контрольную, социальную. Регулирующая функция риска двояка. С одной стороны, риск играет роль своеобразного катализатора количественного и качественного развития субъекта рынка недвижимости. Факторы риска вынуждают субъектов рынка недвижимости тщательно анализировать рентабельность проектов, разрабатывать эффективные схемы интеграции, закупать ресурсы, заниматься подбором кадров и др. С другой стороны, регулирующая функция риска проявляется в том, что принятие и реализация решений с необоснованным риском может привести к снижению эффективности сделок. Постоянно осуществляя корректировку ранее принятых решений, субъекты рынка недвижимости регулируют свои действия на рынке недвижимости. Стимулирующая функция состоит в том, что с помощью рисковых инвестиций субъект рынка недвижимости стимулирует НТП, увеличение числа рабочих мест, развитие технологического процесса и рынка недвижимости в целом. Риск выполняет инновационную функцию. Факт риска активизирует субъектов рынка недвижимости осуществлять постоянные нововведения: внедрять новую технику или технологию, применять новые формы организации технологического процесса, формы НОТ, обслуживания и управления, включая новые формы контроля, учета, методов анализа, оценки, управления и пр. Защитная функция риска проявляет себя в том, что субъект рынка недвижимости ищет средства и формы защиты от возможных нежелательных последствий, стабилизирующие его хозяйственную деятельность. Предупредительная функция риска заключается в использовании средств на уменьшение степени и последствий риска, т.е. на осуществление всевозможных предупредительных мероприятий по защите от возможных негативных событий в будущем. Компенсационная функция проявляется в создании целевых фондов риска в денежной и натуральной форме, которые обеспечивают оперативное возмещение понесенных убытков в результате наступления неожиданных негативных событий, оказание материальной помощи работникам субъекта рынка недвижимости при наступлении определенных событий в их жизни, а также всем тем, кому в результате своей деятельности компания нанесла ущерб жизни, здоровью, имуществу. Функция управления рисковыми вложениями и социально-рисковыми отношениями выражается через функционирование риск-менеджмента. Риск-менеджмент – это система рационального управления величиной риска, рисковыми инвестициями, организацией социально-рисковых отношений с целью обеспечения устойчивого развития экономического субъекта в ближайшей и в отдаленной перспективе. Контрольная функция заключается в создании и использовании системы контроля за количественными и качественными параметрами рисковых процессов, а также за формированием и строго целевым использованием средств фондов риска. Социальная функция реализуется в процессе материальной защиты работников страховых, риэлтерских и др. компаний, вовлеченных в рисковую деятельность, путем выплат возмещений, пособий за причиненный ущерб их здоровью, жизни, материальному состоянию и пр., тем самым обеспечивая поддержку уровня их жизни.

По основным факторам возникновения риски субъектов рынка недвижимости бывают: экономическими, политическими, технико-технологическими, инновационными, экологическими, социальными, юридическо-правовыми, информационными, нравственными.

Экономические риски – это риски, обусловленные неблагоприятными изменениями в экономике страны или в экономике субъекта рынка недвижимости. Политические риски – это риски, связанные с политической ситуацией и деятельностью государства, обусловленные ее изменением, неблагоприятно влияющим на результаты деятельности субъекта рынка недвижимости, а также риски изменения во внутренней политике самого субъекта рынка недвижимости. Технико-технологические риски – это возможность появления негативных последствий в связи с внедрением новой техники и технологий, с техногенными катастрофами. Применительно к субъектам рынка недвижимости технико-технологический риск включает в себя несколько моментов: 1) человеческий фактор (технику используют люди, поэтому существует возможность ошибки при ее проектировании и использовании, отсутствии должной квалификации и опыта, а также в результате невнимательности); 2) сама техника (неисправность, поломка, аварии, износ); 3) техника должна удовлетворять определенным требованиям (эксплуатационным, санитарным и экономическим); 4) невыполнение правил техники безопасности. Инновационные риски – это риски, возникающие вследствие проведения мероприятий по инновациям: внедрению новых форм организации производственно-технологического процесса, новых технологий строительства, продажи, управления, организации учета, контроля, организации труда и др. Экологические риски – это риски, связанные с вероятностью наступления гражданской ответственности за нанесение ущерба окружающей среде, а также здоровью, жизни и имуществу третьих лиц. Социально-психологические риски – риски, возникающие из-за наличия в общественной жизни противоборствующих тенденций, возможного противодействия социальной среды, столкновения противоречивых целей, интересов, неопределенности поведения, многовариантного, вероятностного характера социальных процессов, элементов стихийности и случайности. Юридическо-правовые риски – это риски, связанные с одной стороны, с несовершенством, нестабильностью отечественного, иностранного и международного законодательств, с неожиданными правительственными законами и постановлениями, проявляющимися в форме внезапного изменения условий хозяйственной деятельности, способного привести к повышенным затратам ресурсов и потере прибыли, с другой стороны, нерациональностью и неэффективностью принимаемых правовых норм на самом субъекте рынка недвижимости. Информационные риски – это риски, обусловленные неполнотой, неточностью, искажением и запаздыванием информации различного рода. Нравственные (моральные) риски – это риски, связанные с моральной ответственностью за принимаемые решения в ситуации риска и за последствия этих принимаемых решений. Эти риски связаны с изменениями в сознании людей и нравственных и моральных норм в обществе, с несовпадением моральных ценностей общества с ценностями внутри субъекта рынка недвижимости.

Система риск-менеджмента представляет собой сложную, интегрированную, открытую, эволюционирующую систему взаимосвязанных подсистем, регулирующих процесс разработки и реализации управленческих решений относительно функционирования субъектов рынка недвижимости в ситуации риска.

Структура системы риск-менеджмента субъекта рынка недвижимости, являющегося юридическим лицом, включает в себя 4 основные подсистемы: объектную (управляемую), субъектную (управляющую), функциональную (рисковой механизм), и идеологическую (концепцию риск-менеджмента), каждая из которых состоит из множества элементов.

Объектная (управляемая) подсистема. Объектом системы риск-менеджмента выступают:

• разнообразные риски;

• экономические, социально-рисковые отношения, возникающие в процессе реализации риска.

Субъектная (управляющая) подсистема – субъект системы риск-менеджмента представляет собой специальную группу (или группы) людей, осуществляющую целенаправленное функционирование объекта управления различными приемами и методами управляемого воздействия.

К 1-ой группе субъектов системы риск-менеджмента относятся те субъекты, которые входят в структуру самого субъекта рынка недвижимости (строительной, риэлтерской, страховой и др. компаний) и решают задачи по управлению риском. В состав этой группы входят специальные субъекты (служба риск-менеджмента или просто менеджер по риску, финансовая служба, финансовый менеджер); полуспециальные (юридический отдел, служба безопасности или охрана, пожарная команда и др.); весь остальной персонал компании, который также занимается проблемами снижения рисков каждый на своем участке.

Ко 2-ой группе субъектов относятся те, которые находятся за пределами субъекта рынка недвижимости, не подчиняются его руководству и осуществляют воздействие на объект извне. К ним относятся:

• законодательные органы

• исполнительные органы власти

• государственные институты, осуществляющие таможенный, валютный, экспортный, импортный, налоговый контроль и т.п.

• правоохранительные органы

• судебные органы и т.д.

Концепция риск-менеджмента – совокупность связанных между собой и вытекающих один из другого взглядов обо всей системе регулирования хозяйственной деятельности субъекта рынка недвижимости, действующего в ситуации риска.

Система управления рисками субъекта рынка недвижимости строится в соответствии с проводимой рисковой политикой и стратегией. Рисковая политика представляет собой систему взглядов, мер, решений, действий в области риск-менеджмента, которые создают условия, благоприятную среду для достижения целей субъекта рынка недвижимости. Рисковая стратегия представляет собой совокупность наиболее значимых решений, направленных на обеспечение программного уровня риск-менеджмента субъекта рынка недвижимости. С точки зрения своевременности принятия решения по упреждению возможных потерь различают уклонительную, активную, адаптивную, консервативную стратегии. Уклонительная стратегия, направленная на отказ от риска. Выбор этой стратегии предполагает, что субъект рынка недвижимости все свои усилия, ресурсы тратит на то, чтобы уклониться от недобросовестных контрагентов, некомпетентного персонала, деятельности и имущества, содержащих риск. Адаптивная стратегия с необходимостью внезапного реагирования на реально возникшие риски. Данная стратегия строится на принципе адаптации к сложившейся ситуации. Активная стратегия, ориентированная на прогнозирование, заблаговременное выявление причин и самих рисков, целенаправленное исследование внешней и внутренней среды компании. Консервативная (пассивная) стратегия, направленная на возмещение (компенсацию) нанесенного ущерба. Она означает, что управляющие воздействия запаздывают, рисковое событие наступило, ущерб от него неотвратим и должен возмещаться субъектом рынка недвижимости.

Методы управления рисками на рынке недвижимости можно подразделять:

- по направленности воздействия – на внутренние и внешние;

- по источнику управляющего воздействия – на централизованные и децентрализованные;

- по типу воздействия – на методы прямого воздействия и методы косвенного воздействия;

- по глубине воздействия – на одноуровневые и многоуровневые;

- по количеству целей – на одноцелевые и многоцелевые;

- по возможности прогнозирования – на прогнозируемые и непрогнозируемые;

- по вероятности реализации – на реальные и потенциальные;

- по формам – на обязательные и добровольные;

- по масштабу охвата – на общие (для субъекта рынка недвижимости в целом), локальные (для структурного подразделения), частные (для отдельных работников);

- по степени структурированности – на высокоструктурированные и слабоструктурированные;

- по продолжительности действия – на стратегические (долгосрочные), тактические (среднесрочные) и оперативные (краткосрочные);

- по организации применения (способу принятия управленческого решения) – на индивидуальные, групповые, коллегиальные и корпоративные;

- по организационным особенностям воздействия – на профилактические, пресекающие (направленные на исправление результатов действий) и поощрительные;

- по используемым ресурсам – с ограниченными, без ограничений;

- по виду потерь – на методы управления материальными потерями, методы управления финансовыми потерями, методы управления трудовыми потерями, методы управления временными потерями, методы управления информационными потерями и методы управления специальными видами потерь.

С точки зрения времени применения методы управления рисками условно можно разделить на 2 большие группы: дособытийные методы, послесобытийные методы.

Дособытийные методы управления рисками – это методы, планируемые и осуществляемые заблаговременно и направленные на снижение вероятности наступления и размера возможного ущерба. К ним относятся: уклонение от риска, предотвращение убытков, минимизация убытков, поиск информации, локализация риска, распределение риска, передача риска.

Послесобытийные методы управления рисками – это методы, осуществляемые после наступления ущерба и направленные на снижение размера уже наступившего ущерба и ликвидацию его последствий.

С точки зрения источника компенсации убытков методы управления рисками можно разделить на 3 группы:1) методы компенсации убытков на основе собственного финансирования;

2. методы компенсации рисков на основе софинансирования

3. методы компенсации рисков на основе финансирования из внешних источников.

1 Единый государственный реестр прав на недвижимость.

2 Существует определенная зависимость между увеличением высоты зда­ния и стоимостью квадратного метра площади, что происходит за счет ро­ста затрат на лифтовое хозяйство, противопожарное оборудование, усложнение строительных конструкций по мере увеличения этажности зданий. К тому же в некоторых странах есть законы, запрещающие или ограничивающие строи­тельство зданий, бросающих тень на соседние участки в течение определенного промежутка времени в период светового дня.

3 Гражданский кодекс Республики Казахстан. Общая часть. Гл.3, ст. 118.