1. Сущность и виды ценных бумаг на рынке недвижимости

2. Порядок выпуска и обращения ценных бумаг на недвижимость

3. Операции с ценными бумагами на рынке недвижимости

В настоящее время на рынке недвижимости осуществляется поиск новых форм финансирования недвижимости, основанных на соединении рынка недвижимости с рынком ценных бумаг. Основными направлениями такой интеграции являются: юнитизация, которая заключается в разделении собственности на множество долей и получения прибылей от владения единицей собственности, и секьюритизация, суть которой состоит в использовании выпуска ценных бумаг для финансирования инвестиций в недвижимость.

Развитие секьюритизации рынка недвижимости находит свое выражение в выпуске ценных бумаг для финансирования инвестиций в недвижимость. В качестве таких бумаг могут выступать:

- облигации,

- жилищные сертификаты,

- векселя,

- закладные,

- ипотечные ценные бумаги.

Многообразие ценных бумаг как финансовых инструментов связано с их местом и ролью в рыночной экономике, сферой и сроками обращения, формой выпуска и порядком владения, доходностью и уровнем риска, объемом предоставляемых прав, степенью защиты и др. Они могут быть классифицированы по следующим признакам:

1. По форме выпуска (эмиссии) ценные бумаги можно разделить на эмиссионные (акции, облигации) и неэмиссионные (вексель, закладная, чек).

Эмиссионная ценная бумага – любая ценная бумага, в т.ч. бездокументарная, которая характеризуется одновременно следующими признаками:

1. закрепляет совокупность имущественных и неимущественных прав, подлежащих удостоверению, уступке и безусловному осуществлению в соответствии с действующим порядком;

2. размещается выпусками;

3. имеет равные объемы, сроки реализации прав внутри одного выпуска вне зависимости от времени приобретения ценных бумаг.

Неэмиссионная – (индивидуальная) ценная бумага, выпускаемая поштучно или небольшими сериями.

2. По порядку владения (в зависимости от того, каким образом осуществляется реализация прав, закрепленных ценными бумагами) ценные бумаги делятся на: именные, ордерные, на предъявителя.

Именная ценная бумага – это ценная бумага, которая содержит информацию о своем владельце.

Ордерная ценная бумага – это ценная бумага, права по которой могут принадлежать названному в ней лицу, которое само осуществляет эти права или назначает своим приказом другое правомочное лицо.

Ценная бумага на предъявителя – это ценная бумага, на которой не фиксируется имя ее владельца.

3. В зависимости от формы существования ценные бумаги бывают: документарными (в форме обособленных документов) и бездокументарными (безналичными, в виде записей на счетах).

Документарная форма эмиссионных ценных бумаг – это форма, при которой владелец устанавливается на основании предъявления оформленного надлежащим образом сертификата ценной бумаги или, в случае депонирования такового, на основании записи по счету депо.

Бездокументарная форма эмиссионных ценных бумаг – это форма, при которой владелец устанавливается на основании записи в системе ведения реестра владельцев ценных бумаг или, в случае депонирования ценных бумаг, на основании записи по счету депо.

4. По экономической сущности ценные бумаги подразделяются на облигации, векселя, чеки, жилищные сертификаты, закладные и др.

5. По типу использования ценные бумаги бывают инвестиционные (капитальные) и неинвестиционные.

Инвестиционные – это ценные бумаги, которые являются инструментами образования денежных фондов (акции, облигации и др.).

Неинвестиционные – это ценные бумаги, которые обслуживают денежные расчеты и определенные имущественные сделки на рынке недвижимости и других рынках (векселя, чеки, закладные и др.).

6. По форме собственности и виду эмитента ценные бумаги делятся на государственные, негосударственные.

7. По сроку существования ценные бумаги делят на срочные, бессрочные.

Срочные – это ценные бумаги, имеющие установленный срок существования. Они подразделяются на краткосрочные (до 1 года), среднесрочные (1-5 лет), и долгосрочные (свыше 5 лет).

Бессрочные – ценные бумаги, существующие вечно, ограничены только сроком существования эмитента.

8. По форме доходов выделяют процентные (купонные) с фиксированной или плавающей ставкой, дисконтные, индексируемые ценные бумаги. Ценные бумаги могут быть с фиксированным и с колеблющимся доходом.

9. По уровню риска ценные бумаги могут быть безрисковыми и рисковыми.

10. В зависимости от национальной принадлежности ценные бумаги бывают отечественными и иностранными.

11. По возможности обмена ценные бумаги бывают конвертируемыми и неконвертируемыми. Конвертируемые – это ценные бумаги, которые при определенных условиях обмениваются на другие виды бумаг того же эмитента.

12. По характеру обращаемости ценных бумаг различают рыночные (свободно обращающиеся на вторичном рынке), нерыночные (имеющие только первичный рынок) ценные бумаги.

13. В зависимости от формы вложения средств владельца ценные бумаги делят на долговые и долевые.

Долговые – это ценные бумаги, предусматривающие возврат суммы долга к определенной дате и выплату определенного процента (облигации, векселя). Долевые – это ценные бумаги, закрепляющие права владельца на часть имущества предприятия при ликвидации, дающие право на получение части прибыли, информации и на участие в управлении предприятием (акции, сертификаты акций).

14. По наличию дохода ценные бумаги подразделяются на доходные и бездоходные (например, чек).

Наиболее значимыми операциями на рынке ценных бумаг являются эмиссия и обращение ценных бумаг. Основными целями эмиссии являются: привлечение заемного капитала через выпуск долговых бумаг; управление капиталом через дополнительные выпуски ценных бумаг; мобилизация ресурсов на осуществление инвестиционных проектов эмитента, пополнение его оборотных средств; погашение кредиторской задолженности путем предоставления кредиторам части выпущенных ценных бумаг.

По форме выпуска (эмиссии) ценные бумаги разделяют на эмиссионные (акции, облигации, облигации с ипотечным покрытием) и неэмиссионные (вексель, закладная, ипотечный сертификат участия).

Процедура эмиссии состоит из следующих этапов:

1 этап заключается в принятии эмитентом решения о размещении эмиссионных ценных бумаг,

1. этап – утверждение решения о выпуске (дополнительном выпуске) ценных бумаг. Решение о выпуске эмиссионных ценных бумаг утверждается советом директоров.

2. этап – подготовка проспекта эмиссии ценных бумаг. Проспект ценных бумаг должен содержать следующие данные:

1. краткие сведения о лицах, входящих в состав органов управления эмитента, сведения о банковских счетах, об аудиторе, оценщике и о финансовом консультанте эмитента, а также об иных лицах, подписавших проспект;

2. краткие сведения об объеме, о сроках, порядке и об условиях размещения эмиссионных ценных бумаг;

3. основную информацию о финансово-экономическом состоянии эмитента и факторах риска.

4. подробную информацию об эмитенте;

5. сведения о финансово-хозяйственной деятельности эмитента;

6. подробные сведения о лицах, входящих в состав органов управления эмитента и органов эмитента по контролю над его финансово-хозяйственной деятельностью, и краткие сведения о сотрудниках эмитента;

7. сведения об участниках эмитента и о совершенных эмитентом сделках, в совершении которых имелась заинтересованность;

8. бухгалтерскую отчетность эмитента и иную финансовую информацию;

9. подробные сведения о порядке и об условиях размещения эмиссионных ценных бумаг;

10. дополнительные сведения об эмитенте и о размещенных им эмиссионных ценных бумагах

3. этап – государственная регистрация выпуска и проспекта эмиссии эмиссионных ценных бумаг. Государственная регистрация выпусков эмиссионных ценных бумаг – это присвоение ценным бумагам государственного регистрационного номера.

4. этап – это изготовление сертификатов ценных бумаг.

5. этап – раскрытие информации, содержащейся в проспекте эмиссии.

6. этап – размещение ценных бумаг

Размещение эмиссионных ценных бумаг – это отчуждение эмиссионных ценных бумаг эмитентом первым владельцам путем заключения гражданско-правовых сделок.

7. этап – регистрация отчета об итогах выпуска эмиссионных ценных бумаг.

Основными операциями на рынке ценных бумаг являются:

1. выпуск (эмиссия) ценных бумаг – установленная законом последовательность действий эмитента по размещению эмиссионных ценных бумаг;

2. размещение ценных бумаг – отчуждение эмитентом ценных бумаг их первым владельцам путем заключения гражданско-правовых сделок;

3. купля-продажа ценных бумаг – заключение гражданско-правовых сделок, влекущих за собой переход прав собственности на ценные бумаги от одного владельца к другому;

4. регистрация и перерегистрация владельцев ценных бумаг – учет владельцев именных ценных бумаг, контроль за изменением состава собственников ценных бумаг;

5. конвертация – операция по обмену ценных бумаг, ведущая к получению иных прав и возможностей;

6. траст – доверительное управление ценными бумагами, направленное на приращение капитала с помощью выбора наиболее эффективных вариантов использования ценных бумаг;

7. клиринг – выполнение обязательств по поставке ценных бумаг и расчетам по ним;

8. хранение – защита от хищения и иных причин утраты;

9. безвозмездная поставка – реализация права наследования, осуществление дарения;

10) залог – предоставление залогового обеспечения под кредит;

11) страхование – обеспечение относительной стабильности, и, следовательно,

привлечение дополнительных потенциальных инвесторов;

12) маркетинг – изучение определенного сегмента рынка ценных бумаг, оценка

потенциальных инвесторов, диагностика фондовых операций, оценка риска, разработка стратегии продвижения ценных бумаг на рынке;

13) бухгалтерский учет и аудит;

14) начисление и выплата процентов по облигациям;

15) ценообразование – процесс установления цены с учетом существующих экономических условий, действующих законодательных норм и сложившейся практики;

16) оценка инвестиционного риска;

17) инвестиционное проектирование – разработка финансовой политики, прогнозирование;

18) консалтинг – это профессиональная помощь в форме консультаций или рекомендаций со стороны высококвалифицированных специалистов по анализу, прогнозу и решению практических проблем на рынке ценных бумаг и др.

На рынке существуют операции, присущие всем видам ценных бумаг (выпуск, размещение, купля-продажа и др.), и операции, характерные только для определенных ценных бумаг.

Ценная бумага	Операции
Облигация	Выпуск, размещение, получение дохода, конвертация, купля-продажа, погашение
Жилищный сертификат	Выпуск, размещение, обращение, погашение, купля-продажа
Вексель	Владение, передача, получение дохода и погашение
Закладная	Выпуск, уступка прав требования, купля-продажа, залог, доверительное управление
Облигация с ипотечным покрытием	Эмиссия, обращение, начисление процентов, погашение, страхование
Ипотечный сертификат участия	Выпуск, размещение, доверительное управление, купля-продажа, погашение
Чек	Выписка и погашение

лекция № 15. Риски на рынке недвижимости