1. Принципы и ограничения ипотечного кредитования

2. Основные модели ипотечного кредитования

3. Мировой опыт развития ипотечного кредитования

В процессе своего функционирования система ипотечного жилищного кредитования должна выполнять три функции: обеспечивать мобилизацию средств на финансирование жилищных кредитов; предоставлять и обслуживать кредиты; осуществлять функцию инвестора.

Система ипотечного жилищного кредитования (ИЖК), как любая другая система, представляет собой ряд взаимосвязанных элементов. Элементами системы ипотечного жилищного кредитования, можно считать:

- субъекты ИЖК;

- объекты ИЖК;

- обеспечение ИЖК;

- организационно-экономическую основу ИЖК.

Таким образом, систему ИЖК можно определить как комплекс взаимосвязанных субъектов, объектов и обеспечения ипотечных жилищных кредитов, взаимодействующих между собой на единой организационно-экономической основе.

Одним из основных элементов системы ИЖК являются ее субъекты. К субъектам ИЖК можно отнести: заемщика, кредитора, риэлтерские страховые компании, инвесторов, правительство. Эти субъекты являются участниками рынка ипотечных жилищных кредитов. Основными кредиторами ипотечных жилищных кредитов в РК являются универсальные коммерческие банки, в то время как в западных странах ипотечными кредиторами, как правило, выступают специализированные ипотечные кредиторы.

Определяющим звеном рынка жилищных ипотечных кредитов является объект кредитования – один из фундаментальных элементов системы ипотечного жилищного кредитования. В широком смысле объект кредитования – вещь или процесс, под который предоставляется кредит, ради которого совершается кредитная сделка. Объектами кредитования могут быть практически любые предметы и процессы.

Объектами ипотечного жилищного кредитования могут быть приобретение и обустройство земли под жилищное строительство; строительство и реконструкция жилья; приобретение жилья.

В зависимости от объекта кредитования ипотечные жилищные кредиты бывают трех видов: кредиты на приобретение земли под жилищное строительство, реконструкцию жилья, кредиты на приобретение жилья.

Неотъемлемым элементом системы ИЖК является обеспечение кредита. Обеспечение кредита является своего рода гарантией его возврата. Это обуславливает особую значимость механизма обеспечения кредита, поскольку возвратность – это основополагающее свойство кредитных отношений.

Ипотечные кредиты всегда обеспечиваются залогом недвижимости – ипотекой, ипотечные жилищные кредиты – залогом жилой недвижимости. Основным и чаще всего единственным обеспечением при данной форме кредитования является залог жилого помещения, приобретаемого на кредитные средства. Между банком и заемщиком заключается соответствующий договор, по которому залогодателем является заемщик, а банк является залогодержателем до момента полного исполнения заемщиком своих обязательств по возврату кредита к уплате процентов.

К принципам кредитования, в т.ч. и ипотечного жилищного, относятся: возвратность; срочность кредитования; целевой характер; обеспеченность кредита; платность банковских ссуд; дифференцированный характер кредитования.

Возвратность кредита. Этот принцип выражает необходимость своевременного возврата полученных от кредитора финансовых ресурсов по их высвобождении из доходов заемщика.

Срочность кредита. Принцип отражает необходимость его возврата не в любое приемлемое для заемщика время, а в точно определенный срок, зафиксированный в кредитном договоре или заменяющем его документе.

Платность кредита. Этот принцип выражает необходимость не только прямого возврата заемщиком полученных от банка кредитных ресурсов, но и оплаты права на их использование. При ипотечном жилищном кредитовании экономическая сущность платы за кредит выражается в перераспределении части личного дохода заемщика в пользу банка.

Обеспеченность кредита. Этот принцип выражает необходимость обеспечения защиты имущественных интересов кредитора при возможном нарушении заемщиком принятых на себя обязательств. При ипотечном жилищном кредитовании данный принцип соблюдается обязательным предоставлением в залог приобретенной на кредитные средства квартиры, а при необходимости используются и другие формы обеспечения, например гарантия организации-работодателя заемщика.

Целевой характер кредита. Данный принцип распространяется и на ипотечные жилищные кредиты, выражая необходимость целевого использования средств, полученных от кредитора. Основной целью получения ипотечного жилищного кредита является удовлетворение потребности заемщика в жилье путем приобретения квартиры.

Дифференцированный характер кредита. Этот принцип определяет дифференцированный подход со стороны кредитной организации к различным категориям потенциальных заемщиков по ипотечным жилищным кредитам.

Для повышения заинтересованности региональных и республиканских властей представляет интерес бюджетная модель системы ипотечного кредитования, в основе которой лежит финансирование строительства и создание вторичного рынка закладных за счет привлечения средств внебюджетных фондов, под гарантии республиканских и региональных властей. При этом основной расчет должен быть сделан на привлечение средств населения.

Особенностью ипотечных жилищных кредитов в рамках бюджетной модели является то, что местные власти сами определяют размер кредита, проценты и срок погашения в зависимости от местных условий и доходов населения, в соответствии с принимаемыми программами ипотечного кредитования.

Такая система софинансирования – приобретение жилья гражданами с помощью государства, при которой на долю собственных средств граждан в стоимости квартиры приходилось бы 30-50%, на долю государственной субсидии в среднем – 20-30% и на ипотечный кредит – 40-50%, повысит доступность ипотечных кредитов для граждан и будет стимулировать платежеспособный спрос на жилье.

Данная модель идеальна в условиях развитых рыночных отношений. В действительности большинство регионов имеют неразвитый рынок жилья плюс факторы, сдерживающие развитие ипотеки, которые можно условно разделить на следующие группы: правовые, инфраструктурные, психологические.

Из правовых факторов следует отметить наличие слабой защиты прав кредиторов. Законодательство ограничивает ликвидность залога, и у кредитора нет уверенности, что его права в случае дефолта заемщика не будут нарушены.

К инфраструктурным факторам следует отнести отсутствие фонда временного проживания и неразвитость рынка жилья в регионах.

Из психологических факторов главным является отсутствие желания у казахских семей жить в кредит.

При кредитовании по имеющимся стандартам учитывается только официальный заработок; мы имеем высокие накладные расходы: примерно 10% от суммы кредита (нотариальное удостоверение договора залога, страхование, услуги риелторов, оценщиков) и т.д.

Все эти факторы заставили Калужскую ипотечную корпорацию (КИК), являющуюся типичным участником общероссийской сети ипотечных агентств, создаваемых вокруг Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию, выйти на строительный рынок в качестве заказчиков-инвесторов.

Стратегический подход к решению проблемы ипотечного кредитования Калужская ипотечная корпорация видит в том, чтобы заработать свои доходы не за счет высоких цен, а за счет увеличения объемов деятельности.

Разработан и другой подход к инвестированию. Корпорация сформировала собственную программу кредитования приобретения жилья на этапе строительства, суть которой заключается в следующем. В месяц предприятие может обеспечить как минимум десять заемщиков. Если в строящемся доме сто квартир, то корпорации потребуется десять месяцев, чтобы все их реализовать. Строительный цикл в области – 2-2,5 года, т.е. к середине строительства финансирование закрывается. На завершающем этапе, когда появляется готовое жилье и, соответственно, обеспечение, предприятие в течение месяца сможет выданные кредиты рефинансировать.

Данная схема не позволяет быстро наращивать объемы. Поэтому от схемы работы с дольщиками в Калужской ипотечной корпорации не отказываются.

Таким образом, используя данную модель кредитования жилищного строительства, ипотечные агентства не будут испытывать недостатка средств на кредитование населения.

Понятие «ипотека» пришло в мировую финансово-экономическую систему из Древней Греции. В Германии ипотека появляется не ранее XIV столетия (до этого господствует принцип личной ответственности за долги), во Франции с конца XIV в. действовала негласная ипотека. В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерные черты. Во-первых, она применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда.

Исторически ипотечное кредитование было порождено хозяйственными отношениями как наиболее надежная форма обеспечения обязательств должника. Современный термин «ипотека» означает форму обеспечения исполнения каких-либо обязательств должника недвижимым имуществом. «Ипотечное кредитование» в узком смысле означает разновидность потребительского кредитования, являющегося сегментом ссудного рынка. В широком смысле ипотечное кредитование рассматривается как целостный механизм, который не только позволяет совместить интересы заемщиков и кредиторов, но и включает инвесторов, риэлторов, застройщиков, страховые компании и др. субъектов рынка.

В современных условиях в экономически развитых странах сформировался и активно развивается ипотечный рынок (рынок ипотечных кредитов, предоставляемых банками и другими учреждениями домашним хозяйствам с целью приобретения жилья под залог этого (или иного) жилья и финансовых активов, размещаемых на рынке с целью привлечения ресурсов в ипотечное кредитование).

Современные строительные сберегательные кассы – один из основных институтов инвестирования жилищной сферы в Германии.

В Великобритании еще с прошлого столетия успешно функционирует система страховых обществ. Механизм их работы немного похож на деятельность немецких, но для получения жилищного кредита не обязательно быть вкладчиком строительного общества. В последние годы в результате либерализации банковского законодательства Соединенного Королевства деятельность страховых обществ все больше пересекается с деятельностью коммерческих банков.

Система финансирования жилья в США – это сложный рынок общенационального масштаба, на котором действует огромное число учреждений, включая ипотечные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, коммерческие и сберегательные банки, страховые компании, пенсионные фонды и т.п.

Как показывает мировой опыт, методы проведения экономической политики в области формирования и развития системы ипотечного кредитования можно методологически разделить на методы общего регулирования (разделяя их на методы кредитно-денежной политики и методы налоговой политики) и специальные методы, характерные только для рынка ипотечного кредитования.

Лекция № 14. Ценные бумаги на рынке недвижимости