12.4. Введение в Республике Казахстан системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Органы осуществляющие регистрацию

В Республике Казахстан не основании ст. 118 Гражданского кодекса и в соответствии с Указом Президента Республики Казахстан, имеющим силу Закона, от 25 декабря 1995 г.№ 2727 «О государственной регистрации прав не недвижимое имущество и сделок с ним» была введена система функционирует в республике с момента создания регистрирующих органов (август-сентябрь 1997 г.) (Далее - Центры по недвижимости).

На сегодняшний день неопределенным является ответ на вопрос о том, с какого момента в Республике Казахстан вводится государственной регистрации прав не недвижимое имущество и сделок с ним. Дело в том, что государственная регистрация вводится нормами Гражданского кодекса и Указа «О государственной регистрации прав не недвижимое имущество и сделок с ним». Но ГК РК введен в действие с 1 марта 1995 года. Указ - с 1 марта 1996 года. В Гражданском кодексе не определены органы, на которые возлагаются регистрирующие функции. На практике регистрирующие функции выполнялись управлениями по оценке и регистрации недвижимости, созданным в соответствии с Постановлением Кабинета Министров РК от 10 января 1995 года №30 «Об оценке и регистрации недвижимости». Указанным Постановлением на управления возлагались функции по регистрации зданий, строений, сооружений, а также их составляющих (жилых и нежилых помещений). Регистрация прав, в том числе на землю, Постановлением не предусматривалась. Впервые регистрирующие органы были определены Указом «О государственной регистрации прав не недвижимое имущество и сделок с ним»

Согласно ст. 5 этого Указа государственную регистрацию прав не недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют органы Министерства юстиции Республики Казахстан. Процесс создания таких органов начался с даты принятия Постановления Правительства РК от 20 февраля 1997 г. № 236 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Казахстан», имеющего силу Закона, от 25 декабря 1995 года №2727.

Постановлением предусмотрена передача в ведение Министерства юстиции Республики Казахстан созданных при местных исполнительных органах учреждений и предприятий по оценке и регистрации недвижимости, переименовав (переобразовов) их в областные (городские) Центры по недвижимости Министерства юстиции Республики Казахстан с системой филиалов в административных районах.

Организационно-правовая форма управлений по оценке и регистрации недвижимости в республике была различной. В целях унификации организационно-правовой формы и условий материально-технического обеспечения (финансирования) Постановлением Правительства РК от 15 августа 1997 года «О преобразовании учреждений и предприятий по оценке и регистрации недвижимого имущества в государственные предприятия «Центры по недвижимости Агентства по регистрации недвижимости и юридических лиц Министерства юстиции Республики Казахстан» все областные (городские) учреждения преобразованы в государственные предприятия «Центры по недвижимости» на правах хозяйственного ведения.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится в последовательности, определенной порядком приема документов. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия наступившими со дня внесения записи о сделке ил праве в Правовой кадастр.

Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется регистрирующим органом.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется с учетом идентификационных, технических, стоимостных, правовых, а также других характеристик объектов недвижимости, необходимых для ведения Правового кадастра, по месту нахождения объекта недвижимости регистрирующими органами в соответствующих административно-территориальных единицах, т.е. определение технических характеристик является составной частью государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Центры по недвижимости несут ответственность за точность предоставляемой информации, за нарушение режима защиты, обработки, порядка предоставления и пользования информацией.

Передача государственной собственности отдельных объектов недвижимости или групп объектов в последнее время очень часто осуществляется на основании ненормативных актов - постановлений Правительства РК в отношении определенных предприятий или группы предприятий, расположенных на территории РК.

Из общего правила о приобретении права собственности на недвижимое имущество с момента регистрации делается исключение для возникновения права собственности на недвижимость, приобретенную членами потребительских кооперативов (жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного кооператива). Лица, полностью внесшие весь паевой взнос, приобретают право собственности на эти объекты после внесения последнего паевого взноса на это имущество. С этого момента имущество автоматически меняет собственника, а последующее оформление документации на это имущество только подтверждает право собственности нового собственника, но не имеет правообразующего значения. В остальных случаях право собственности на вновь создаваемые недвижимые объекты возникает, как уже говорилось, с момента государственной регистрации.

Гражданский кодекс предусматривает возможность возникновения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи, которые не имеют собственника или от которых собственник отказался:, или на которые собственник утратил право собственности Это может быть жилой дом, другое здание или сооружение или иное имущество. В соответствии с п 3 ст. 242 ГК РК «бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию недвижимого имущества по заявлению местного исполнительного органа, на территории которого они выявлены. По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи ни учет орган, уполномоченный управлять коммунальной собственностью, может обратиться в суд с требованием о признании этой вещи поступившей в коммунальную собственность. Бесхозяйная недвижимая вещь, непризнанная по решению суда поступившей в коммунальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретателъной давности (статья 240 настоящего Кодекса)»

Статьей 240 ГК РК. определена норма приобретения права собственности на имущество по приобретательной давности:

«Гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом не менее пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество». В этом случае необходимо осуществить его государственную регистрацию, а для этого, по-видимому, нужно, чтобы суд предварительно подтвердил добросовестность, открытость и непрерывность владения данным лицом имуществом как своим.

Приобретение недвижимого имущества по приобретательной давности подлежит государственной регистрации после установления факта приобретательной давности. Практика приобретения права собственности по приобретательной давности пока не сложилась, однако в решениях судов уже встречаются ссылки на это основание.

Специальным способом возникновения права собственности на недвижимость является приватизация. Таким способом имущество, находящееся в государственной собственности, переходит в частную собственность граждан и юридических лиц. Приобретение и прекращение права собственности в этих случаях имеет особенности и зависит от объектов приватизации — земельных участков, государственных предприятий, нежилых и жилых помещений.