- •1.2. Имущественные права собственника недвижимости
- •1.3. Системы регистрации операций с недвижимостью
- •2.1. Недвижимость как товар
- •2.2. Специфические особенности недвижимости
- •2.3. Недвижимость как источник дохода
- •2.4. Жизненный цикл недвижимости
- •2.5. Жизненный цикл рынка недвижимости
- •2.6. Жизненный цикл объекта недвижимости
- •2.7. Факторы динамики потребительской стоимости объектов недвижимости
- •3.1. Основные элементы рынка недвижимости
- •3.2. Система рынка недвижимости как сферы инвестиций.
- •3.4.Субъекты рынка недвижимости
- •3.5. Виды рынков недвижимости
- •4.1. Основные принципы управления
- •4.2. Бихевиористская (неоклассическая) теория
- •4.3. Теория системного (современного) подхода
- •4.1. Основные принципы управления
- •4.1.1. Традиционная (классическая) теория
- •4.2. Бихевиористская (неоклассическая) теория
- •4.3. Теория системного (современного) подхода
- •5.1. Основные положения по управлению недвижимостью
- •5.1.1. Цели и принципы управления недвижимым имуществом
- •5.1.2. Формы государственного регулирования рынка недвижимости
- •5.2. Цели управления недвижимости
- •5.3. Механизм управления объектами недвижимости
- •5.4. Приватизация недвижимости
- •6.1. Управление портфелем недвижимости
- •6.1.1. Формирование стратегий
- •6.1.2. Анализ существующих инструментов для формирования стратегий
- •6.1.2.1. Матрица «Доля рынка — рост рынка» (портфельный анализ)
- •6.1.2.2. Модель «Привлекательность рынка —преимущества в конкуренции»
- •6.1.3. Анализ портфеля применительно к рынку жилья
- •6.1.4. Исследование рынка
- •6.1.4.1. Основы формирования и развития рыночного механизма в сфере воспроизводства жилищного фонда
- •6.1.4.2. Ревизии на местах
- •6.1.4.3. От знания к стратегии
- •6.1.4.4. Окончательное формирование стратегического подхода
- •6.2. Управление на тактическом уровне
- •6.2.1. Характеристика недвижимости
- •6.2.2. Концепция жизненного цикла городских объектов
- •6.2.3. Перепланировка и перестройка
- •6.2.4 Обновление и благоустройство объектов
- •6.3. Управление недвижимостью на оперативном уровне
- •7.1. Цели и формы государственного регулирования земельных отношений
- •7.2. Функции государственного регулирования земель
- •7.3. Защита прав собственника земли
- •7.4. Земельный налог
- •8.1. Лицензирование риэлтерской деятельности
- •1. Деятельность риэлтора в качестве агента или поверенного.
- •8.1. Лицензирование риэлтерской деятельности
- •9.1. Девелопер и его функции
- •9.1. Девелопер и его функции
- •10.1. Налогообложение недвижимости
- •10.2. Общие принципы страхования недвижимости
- •11.1. Принципы оценки стоимости недвижимости
- •11.1. Принципы оценки стоимости недвижимости
- •11.2. Методы оценки недвижимости
- •12.1. Общие положения
- •12.3. История существования систем регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
- •12.4. Введение в Республике Казахстан системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Органы осуществляющие регистрацию
- •12.7. Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию
- •12.8. Основания для отказа и приостановления государственной регистрации прав
- •12.9. Исправление технических ошибок, допущенных при государственной регистрации
- •1. Принципы и ограничения ипотечного кредитования
- •2. Основные модели ипотечного кредитования
- •3. Мировой опыт развития ипотечного кредитования
- •1. Сущность и виды ценных бумаг на рынке недвижимости
- •2. Порядок выпуска и обращения ценных бумаг на недвижимость
- •3. Операции с ценными бумагами на рынке недвижимости
- •1. Сущность и виды рисков на рынке недвижимости
- •2. Риск-менеджмент на рынке недвижимости
- •3. Методы управления рисками на рынке недвижимости
12.3. История существования систем регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
В мире существуют две системы регистрации прав на недвижимое имущество: англо-американская и европейская.
Либеральные англо-американские правила предусматривают регистрацию передачи прав собственности на недвижимое имущество по договорам между прежними и новыми его владельцами. Чтобы максимально гарантировать сделку от возможных ошибок, новый владелец вынужден пользоваться дорогостоящими услугами страховых и юридических компаний, которые анализируют всю историю объекта недвижимости на протяжении 70 лет. Тщательная проверка позволяет выявить возможные непогашенные обязательства или права каких-то лиц на данный объект, т.е. проверить его юридическую чистоту. Такая система регистрации недвижимости хотя и требует больших денежных затрат на защиту права собственности, но в случае возникновения всякого рода посягательств на объект или предъявления каких-либо требований ответственность уже несет страховая фирма, которой был уплачен страховой взнос.
Наиболее распространенная европейская система регистрации основана на государственных гарантиях права собственности на недвижимость. При такой организации вся история недвижимости находится в едином государственном реестре и вся совокупность прав на имущество, включая сервитуты, также гарантируется государством. Если в дальнейшем выявляются какие-либо ошибки, например, недееспособность физических лиц или другие упущения, то ответственность несет правительственный орган, который компенсирует возникшие по этой причине издержки. Государственная регистрация и гарантии прав собственности на недвижимость намного надежнее и дешевле, чем частные системы регистрации сделок, а не прав.
Государственная регистрация сделок, предметом которых является недвижимое имущество, давно применяется в развитых зарубежных странах Например, в Германии и Швейцарии существуют специальные земельные книги или иные реестры земельных участков, в которые вносятся сведения о вещных правах на недвижимость и изменения на это имущество права собственности. Передача вещного права на недвижимость должна быть удостоверена нотариально, и об этом делается запись в земельной книге. Запись делается и при прекращении права. Такие книги ведутся в судах.
В Англии договор о продаже или ином акте отчуждения земли или иных объектов — зданий, урожая на корню, скота на ферме и т.п. — требует для передачи права собственности совершения специального акта передачи после проверки правомерности сделки компетентным лицом. Законодательство в ряде штатов США тоже требует регистрации таких сделок. Эти требования должны обеспечивать гласность и законность вещных прав на недвижимость. Любое заинтересованное лицо может ознакомиться с соответствующими записями в реестре, чтобы выяснить, кто является собственником земельного участка или возведенного на нем здания, не обременены ли они налогом.
Системы регистрации, при которых права собственности на пользование землей и другим недвижимым имуществом надежно фиксируются, являются неотъемлемым компонентом экономической инфраструктуры рыночной экономики. В настоящее время в Казахстане насчитывается около 4,5 миллиона собственников и пользователей, чьи права подлежат регистрации. Большинство предприятий, квартир и домов в Казахстане уже приватизированы, и эти права собственности и последующие сделки также подлежат регистрации.
Опыт стран, имеющих сформировавшуюся систему регистрации недвижимости, показывает, что определенные принципы должны быть включены обязательно в систему регистрации. К данным принципам следует отнести: ответственность системы, расположенные в одном агентстве, это агентство должно действовать беспристрастно и независимо; операции должны регулироваться законом; регистрационные записи должны ориентироваться на уникальные идентификационные номера земельных участков; регистрация должна быть согласована с физическими кадастрами; границы должны быть проведены и споры признаны в суде; порядок притязания (оспаривания прав) должен быть систематичен и понятен; регистр должен быть доступен для общественного контроля.