12.1. Общие положения

В декабре 1995 года был принят Указ Президента Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Принятие этого Указа обусловлено требованием статьи 118 Гражданского кодекса Республики Казахстан, регламентирующей необходимость регистрации в едином государственном реестре прав, их возникновение, переход и прекращение.

Данный Указ стал базовым законодательным актом по созданию единой системы государственной регистрации нрав на недвижимое имущество и сделок с ним. Он направлен на стабилизацию рыночных отношений и существенное снижение обострившихся негативных процессов по сделкам с недвижимостью. Система регистрации гарантирует юридическую защиту владельцам зарегистрированных прав на недвижимость. Зарегистрированные заинтересованными лицами права на недвижимое имущество имеют приоритет перед незарегистрированными. Наличие единой информационной системы позволяет получать информацию о земле и других объектах недвижимости из одного источника, что способствует рыночной активности хозяйствующих субъектов, а также отвечает интересам физических лиц в сфере гражданских правоотношений.

Принципиальное отличие новой системы регистрации от практики, существовавшей до введения Указа, заключается в следующем:

- введена единая государственная регистрация прав на не­движимое имущество в органах Министерства юстиции Респуб­лики Казахстан;

- государственная регистрация становится единственным доказательством существования зарегистрированных прав;

- государство обеспечивает правовые гарантии и защиту соб­ственности

¹⁾ Тема раскрыта по книге Г.П. Коваленко - «Рынок недвижимого имущества в Республике Казахстан» Глава 3, стр. 12-31.

граждан, юридических лиц и государства;

- отменяется обязательное нотариальное удостоверение договоров купли-продажи недвижимости, при этом сохраняется обязательное нотариальное оформление ренты.

Государственная регистрация характеризуется тем, что необходимым условием является соответствие регистрируемого объекта требованиям законодательства. Это означает, что в функции регистрирующего органа входит проведение правовой экспертизы объектов, проверка правосубъектности и правомочий правообладателя или его представителя.

Правовой кадастр является единым государственным реестром зарегистрированных прав на недвижимое имущество и единственным источником информации о правах (обременениях) на него. Это означает, что в правовом кадастре содержатся сведения о всех обременениях прав, препятствующих совершению правообладателем сделок в отношении своего имущества.

Система регистрации прав на недвижимое имущее во и сделок с ним является существенным компонентом инфраструктуры стран с рыночной экономикой и служит единственным источником официальной информации о правах на землю и иное недвижимое имущество. Посредством указанной системы регистрируются и приобретают юридическую силу операции с землей и недвижимым имуществом.

Внедрение системы регистрации предусматривает укрепление гарантий прав собственности на землю и иную недвижимость, способствует развитию рынка недвижимости, а также укреплению системы кредитования за счет обеспечения кредитных учреждений надежным источником гарантии через ипотеку.

В большинстве стран мира на создание регистрационных систем уходили десятилетия.

У нас нет такого запаса времени, поэтому внедрение системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним идет быстрыми темпами. Широкие полномочия республиканских государственных предприятий «Центров по недвижимости» Комитета регистрационной службы Министерства юстиции РК — признавать и подтверждать от лица государства возникновение, ограничение, переход или прекращение прав на недвижимость - накладывают на них серьезную ответственность.

Главное условие и преимущество государственной регистрации прав — единообразие этой процедуры на всей территории Казахстана. Формирование единого информационного банка в Республике Казахстан позволит ускорить развитие системы регистрации прав, упростит процедуру со сделками и обеспечит надежную защиту прав правообладателя от притязания третьих лиц.

Переход от чрезмерного централизованного государственного регулирования руководства экономикой к хозяйственной свободе нельзя понимать как полный отказ от государственного регулирования имущественных отношений в обществе. Напротив, роль государства в правовом регулировании отношений по поводу недвижимости усложняется. Государство в лице его органов хозяйственного управления становится равноправным участником имущественных отношений, оно несет ответственность за принимаемые ими решения по нормам, предусмотренным гражданским законодательством.

Вопросы создания и развития правового государства включает в себя целый комплекс мер по обеспечению равных прав всем членам общества, включая и имущественные права. Соответственно задачей правового государства является создание условий для их защиты и обеспечение гарантий для справедливой оценки.

Становление и развитие системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Республике Казахстан направлено на охрану прав собственников и гарантирование достоверной информации о недвижимом имуществе.

Задача государственной регистрации - прежде всего, охранять права собственников и гарантировать достоверную информацию о недвижимом имуществе. Правовой кадастр является главным (основным) документом единой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и содержит сведения юридического, экономического, технического характера, касающиеся этих прав. Правовой кадастр состоит из трех разделов, содержание которых определяется нормами Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу Закона, от 25 декабря 1995 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Ведение Правового кадастра на всей территории Республики Казахстан осуществляется регистрирующими органами Министерства юстиции, которые созданы в административных районах, городах. В соответствии с утвержденными формами каждому объекту недвижимости должен быть присвоен кадастровой номер - индивидуальный, не повторяющийся на территории РК. Кадастровый номер здания, сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка и инвентарного номера здания, сооружения. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним производится в целях признания и подтверждения государством оснований возникновения, перехода, обременения или прекращения прав на недвижимое имущество (Сх.38). Она направлена на упорядочение гражданского оборота и охрану прав владельцев имущества. Государственная регистрация должна производится по единой системе записей по каждому объекту недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такая регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права для всех лиц, поскольку она не оспорена в судебном порядке.

Объектами регистрации в соответствии с п. 1 ст. 118 ГК РК, кроме определенных прав на недвижимое имущество, являются также ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Кроме перечисленных, согласно п. 2 ст. 2 Указа «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» к объектам регистрации отнесены изменения прав на недвижимость и их обременения. В связи с этим возникает вопрос о правовых последствиях регистрации изменений, прекращении прав на недвижимое имущество и их обременения. Также возникает вопрос: с какого момента считаются возникшими обременения прав или права считаются прекращенными? В частности, решение суда о наложении ареста на объект недвижимости может быть зарегистрировано после вступления его в силу. Если до регистрации такого решения объект недвижимости будет продан, сделка может быть признана недействительной в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 158 ГК РК: «В случае, если один из участников сделки совершил ее с намерением уклониться от исполнения обязательства или от ответственности перед третьим лицом либо государством, а другой участник сделки знал или должен был знать об этом намерении, заинтересованное лицо (государство) вправе требовать признания сделки недействительной».

В тех же случаях, когда арест не был зарегистрирован, регистрирующий орган не имел оснований для отказа в регистрации сделки об отчуждении имущества. В связи с изложенным следует признать, что обременения прав на недвижимое имущество считаются возникшими с момента их государственной регистрации. Прекращение прав на недвижимое имущество также следует признать с момента регистрации указанного факта, за исключением определенных случаев. В тех случаях, когда права у одного правообладателя прекращаются, а права у другого возникают на основании одного и того же факта (например сделки), проблем в определении момента прекращения права не возникает.

Права на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты регулируются законодательством.

При отказе от права собственности в порядке, предусмотренном ст. 250 ГК РК, таких проблем также не возникает, поскольку согласно указанной статье «отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до момента приобретения права собственности на данное имущество другим лицом», то есть до момента государственной регистрации права. Возникновение прав на такое имущество должно подчиняться правилам, предусмотренным ст. 242 ГК РК. Согласно п. 3 ст. 118 ГК РК госу­дарственной регистрации подлежат сделки с недвижимостью. Поскольку в соответствии с п. 2 ст. 118 ГК РК и ст. 2 Указа «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» объектами регистрации являются не все права на недвижимость, п. 1 ст. 23 Указа установлено, что сделки с недвижимым имуществом, создающие, изменяющие или прекращающие права, перечисленные в подпунктах 1—8 п. 1 ст. 2 Указа, считаются совершенными с момента их регистрации.