11.2. Методы оценки недвижимости

Факторы, влияющие на оценку недвижимости. Оценивание объекта недвижимости (это регламентированный упорядоченный процесс, предполагающий ряд предопределенных стандартами про­фессиональной практики шагов оценщика, которые разрабатыва­ются национальными ассоциациями и обычно закрепля­ются в законодательстве. Этот процесс основан на принципах оцен­ки и применим к большому числу оценочных задач. В зависимости от объекта недвижимости и целей заказчика (приобрести/продать новое здание или участок земли, предоставить/получить кредит под недвижимость, сдать/получить недвижимость в аренду, осу­ществить капитальные вложения в недвижимость и др.) оценщику потребуется определить соответствующий вид стоимости (балан­совую, ликвидационную, инвестиционную, арендную, рыночную, страховую, заемную, залоговую и др.).

При проведении оценки необходимо идентифицировать реаль­ный объект и провести анализ пакета прав собственности. Оцен­щик должен принять во внимание все имеющиеся ограничения прав на владение, закладные на имущество, договоры об аренде, специ­альные оценки (например, для целей налогообложения), постанов­ления местных органов власти, затрагивающие эту недвижимость: (например, нормы зонирования) и прочие правовые отягощения, которые могут снизить реальные масштабы использования оцени­ваемого объекта. Все это позволяет оценщику выявить характери­стики и размеры реального актива. Кроме того, оценщик должен зафиксировать дату проведения оценки, так как она указывает на период времени, внутри которого данная оценка стоимости объекта остается достоверной.

Важным этапом в процессе оценивания недвижимости является составление плана ее проведения, для того чтобы определить:

- какой метод оценки необходим для конкретного объекта;

- какая информация потребуется для реализации поставленной цели оценки.

Источники информации должны быть надежны. Особенно кри­тически оценщику следует относиться к данным прессы. При этом методы сбора информации не должны переходить грань закона. Как правило, данные подразделяются на два вида: общие и специфические.

Общие данные включают в себя информацию общеэкономиче­ского и социального характера, физические параметры и полити­ческие факторы, оказывающие влияние на анализируемый объект собственности. Изучение общих данных начинается с экономиче­ского местоположения объекта, т.е. его ситуса. При этом оценщика интересуют не только современное экономическое состояние, по и ожидаемые перспективы развития данного микрорайона: с одной стороны, обеспеченность микрорайона количеством и качеством общественных услуг (школ, полицейских участков, вы­воза мусора, уборки улиц, парковок автомобилей, магазинов, объ­ектов здравоохранения), а с другой стороны, появление в микро­районе новых объектов занятости, тенденции спроса на жилье и его предложения, уровень дохода жителей микрорайона. К соци­альным аспектам относятся изменения в численности населения в данном регионе, структуре рабочей силы, уровне безработицы, воз­растной структуре населения. В спросе на недвижимость находят свое отражение физические параметры микрорайона: пейзаж, ми­кроклимат, топография, качество почвы, дренажа и доступность к источникам водоснабжения. К политическим факторам относятся законодательные и нормативные акты местных властей, строитель­ные нормы, местные налоги на собственность и др.

К специфическим данным относят всю информацию, имеющую непосредственное отношение к объекту собственности. Это инфор­мация о правах третьих лиц на оцениваемую собственность, атри­буты местоположения и варианты его наилучшего использования. Оценщик должен учитывать и такое обстоятельство, как характер будущего использования объекта недвижимости: будет она исполь­зоваться в прежних целях или существуют варианты альтернатив­ного ее использования с привлечением дополнительных инвести­ций.

Говоря о вариантах лучшего использования, оценщик должен изучить:

- физические возможности развития недвижимости: существу­ют ли перспективные варианты разработки земельного участка, до­статочны ли резервы коммуникаций в данном районе (газ, вода, электричество);

- юридические предпосылки: разрешат ли местные органы вла­сти существование нового объекта на подведомственной им терри­тории, наложат ли какие-либо ограничения;

- экономические возможности: имеется ли спрос на продукцию предприятия, владеющего данным объектом недвижимости, име­ются ли дополнительные трудовые ресурсы, не окажет ли новый объект недвижимости негативного влияния на занятость в данном районе.

Основные методы оценки недвижимости. В условиях рыночной экономики существуют три основных подхода (approach) к оценке объектов недвижимости: 1) с точки зрения анализа срав­нительных продаж (сравнительный, или рыночный, метод), 2) с точки зрения затрат на создание активов фирмы (затратный метод), с точки зрения ожидаемого дохода от использования объекта недвижимости (доходный метод).

1. Рыночный (сравнительный) метод оценки предполагает оценку объекта недвижимости путем его прямого сравнения с аналогичными видами собственности, продававшимися на рынке в последнее время и желательно в том же рай­оне. Если, например, четыре из пяти домов примерно одного типа, размера и срока постройки проданы за х денежных единиц, то и стоимость пятого дома оценивается также в х денежных единиц. Иными словами, для сравнения выбираются объекты, «конкурирующие» с оцениваемым, однако вследствие того, что между объектами недвижимости всегда существуют определенные различия, оценщику следует провести соответствующую корректировку данных.

Точность рыночного метода зависит, во-первых, от объема рын­ка сопоставимых объектов недвижимости, а во-вторых, от качества собранной информации. Информация — фундаментальный инстру­мент сравнительного метода. Последнюю составляют физические характеристики (архитектурный дизайн, возраст здания, размеры земельного участка, соотношение общей и полезной площади, каче­ство движимых конструкций), цены, время продажи, местоположение, условия продажи и условия финансирования. В качестве базы для оценки нельзя ориентироваться на цены по сделкам, заключенным между взаимозависимыми лицами, цены продажи недвижи­мости, у которой нет наследников/правопреемников. Оценщик дол­жен собрать, проверить и «очистить» данные по сопоставляемым сделкам, принять к сведению все частные условия сделки и внести соответствующие коррективы в сопоставляемые данные, выбирая однотипные сделки и устанавливая ориентиры для оценки.

Существуют следующие пять основных параметров, по которым необходимы корректировки в оценке недвижимости:

- время (если сделки с сопоставимой собственностью осуще­ствлялись в прошлом, то, определяя стоимость недвижимости в данный момент, оценщик должен учитывать, что изменилось за ис­текшее время, появились ли принципиально новые объекты этого типа, изменились ли факторы, влияющие на спрос на этот вид собственности, какова инфляция и др.),

- местоположение (если сравниваемые объекты находятся в разных местах, то оценщик должен учесть плюсы и минусы каж­дого объекта),

- финансирование (существенное влияние на решение инвесто­ра и цену продажи оказывают методы финансирования, поэтому необходимо знать условия финансирования прошлых продаж),

- условия продажи (инвестор должен быть уверен, что поку­патели и продавцы на данном рынке руководствуются обычными мотивами — затрудненность доступа к информации, что характерно для несовершенных рынков, а рынка недвижимости в особенности, может сделать бесполезным сравнительный анализ),

- физические характеристики (площадь и объем строения, количество и назначение помещений, возраст здания, этажность и др.).

Сравнительный метод является самым распространенным при оценке недвижимости, поскольку он прост и точен в условиях ак­тивно функционирующего рынка данного вида объектов недвижи­мости, т. е. при наличии большого количества продавцов и покупа­телей, а также свободного доступа к информации.

Эффективность рыночного метода снижается, если количество сделок невелико, если после совершения аналогичных сделок про­шло много времени, если оценщик не имеет надежной информации относительно сделок по аналогичному виду недвижимости. Любая монополизация информации здесь не допустима. Информирован­ность общественности о всех продажах на рынке недвижимости и ценах сделки создает препятствия для спекуляции и тем самым способствует нормальному развитию этого рынка. Рыночный метод в настоящее время малоприменим к оценке объектов промышлен­ной недвижимости в РК, так как казахстанский фондовый рынок еще недостаточно развит, а советские промышленные предприятия строились не по типовым, а по уникальным проектам. Понятно, что данный метод не следует применять при оценке недвижимости, представляющей историческую и архитектурную ценность.

Рыночный подход предполагает, что данная недвижимость ре­ализуется по текущей рыночной стоимости. Под ней подразумевается цена, по которой недвижимость будет продана на рынке в условиях конкуренции как среди про­давцов, так и среди покупателей, когда и те, и другие располагают всей необходимой информацией, а на величине цены не отража­ются какие-либо нерыночные обстоятельства. Как правило, рыноч­ная стоимость оценивается с точки зрения типичных для данного субрынка недвижимости покупателя и продавца. В то же время представленная величина стоимости отнюдь не является конечной ценой, которая принимается сторонами без обсуждения. Это всего лишь наиболее вероятная стартовая цена для ведения переговоров между продавцом и покупателем, относительно которой возможны как надбавки, так и скидки.

Наивысшая цена, которую покупатель готов заплатить по соб­ственному желанию, и наинизшая цена, на которую продавец со­гласен без всякого принуждения, называется равновесной рыночной стоимостью. Она является результатом пол­ной информированности сторон о качестве оцениваемого объекта недвижимости и интересах друг друга.

В целом рыночный подход основан на принципе замещения: бла­горазумный покупатель в условиях открытого рынка рассмотрит из имеющейся информации все альтернативы и будет действовать ра­ционально и благоразумно, не заплатит за объект недвижимости большую цену, чем цена другого подходящего ему субститута.

2. Затратный метод при оценке объекта недвижи­мости или оценке компании с точки зрения ее активов опирается на международные принципы учета и использует данные бухгалтерской отчетности действующего предприятия. Этот метод исходит из того, что стоимость объекта недвижимости равна издержкам на ее производство (репроизводства) за вычетом начисленных амор­тизационных отчислений. При затратном методе оценка недвижи­мости базируется на раздельной оценке стоимости участка земли и определении стоимости активов по их восстановительной стоимости, т. е. исходя из текущей, а не из прошлой стоимости аналогич­ных активов.

Стоимость участка рассматривается отдельно, исходя из принципа его эффективного использования, в соответствии с которым анализируются альтернативные варианты использования земли и определяется ее максимальная остаточная стоимость. Стоимость зданий и сооружений рассматривается по восстановительной стои­мости, причем в теории недвижимости относительно зданий и со­оружений существуют два понятия:

• полная стоимость замещения, т.е. стои­мость строительства в текущих ценах здания/сооружения, имею­щего равную полезность с оцениваемым объектом, но построенного в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой;

• полная стоимость воспроизводства, т.е. стоимость строительства в текущих ценах точной копии здания/сооружения, с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, что и у объекта оценки, которая оценивается по текущим ценам;

Другими словами, в первом случае предусматривается замена здания подходящим субститутом, а во втором случае — воспроиз­водство точной копии.

Наилучшие результаты затратный метод приносит в случае небольшого накопленного износа, при строительстве нового объ­екта, при отсутствии данных о рынке. Как правило, данный метод применяется при оценке объектов недвижимости специального на­значения, в целях страхования, а также при оценке объекта с це­лью имущественного налогообложения, когда требуются раздельные оценки стоимости здания/сооружения и стоимости земли. В то же время его трудно применять для оценки зданий, имеющих уни­кальные архитектурно-эстетические характеристики, а также ис­торических зданий и домов с высоким уровнем износа. Затратный метод оценки объективен, прост в расчетах, подтверждается финансовыми документами.

В качестве недостатка затратного метода следует отметить, что он опирается на оценки, связанные с результатами прошлой дея­тельности предприятия. В условиях высоких темпов инфляции та­кая оценка быстро отрывается от рыночной оценки активов, утра­чивая тем самым свою значимость. Кроме того, затратный метод игнорирует фактор спроса и предложения.

При помощи затратного метода определяется, как правило, нижняя граница стоимости объекта недвижимости. Если данный объект недвижимости требуется оценить вместе с участком земли, на котором он находится, то необходимо определить текущую ры­ночную стоимость земли при предположении, что земля свободна, вычесть текущие затраты на реконструкцию участка и прибавить к полной стоимости замещения или к полной стоимости воспроиз­водства недвижимого объекта.

При использовании затратного метода определяются следую­щие виды стоимостей:

- чистая балансовая стоимость, т.е. бух­галтерская стоимость собственного капитала компании, составляет разницу между суммой активов, с одной стороны, и совокупностью накопленной амортизации плюс обязательств, с другой стороны (активы оценивается по их первоначальной стоимости, а обязатель­ства по номинальной цене приобретения; нематериальные активы, как правило, не отражаются в балансе, кроме тех, случаев, когда они куплены либо предприятие понесло реальные издержки по их созданию);

- скорректированная балансовая стоимость, т. е. разница меж­ду рыночной стоимостью активов и обязательств предприятия, а также разновидность — чистая настоящая стоимость активов в основе которой лежит определение це­ны реализации различных как материальных, так и поддающихся оценке нематериальных активов (гудвилл, торговая марка, деловые связи и др.) за вычетом всей суммы обязательств;

- ликвидационная стоимость означает чи­стую денежную сумму, которую собственник может получить при ликвидации компании и распродаже ее активов по частям, т. е. без учета связи отдельных компонентов с остальными частями соб­ственности (при определении ликвидационной стоимости необходи­мо учитывать все расходы, связанные с этой процедурой: комисси­онные, административные издержки по поддержанию работы компании до завершения ее ликвидации, налоги, расходы на юридические и бухгалтерские услуги), и используется тогда, когда бизнес не приносит дохода и не имеет перспектив для развития (например, в связи с окончанием срока экономической жизни объекта недвижимости);

- восстановительная стоимость оценивает, во что обойдется полное замещение (замена) оцениваемой недвижимости в данный момент времени с учетом поправок на ее функци­ональную (уменьшение стоимости активов предприятия, которые уже не могут приносить эффект, сравниваемый с новыми анало­гичными активами), экономическую (оценка степени влияния окру­жающей среды на данный бизнес), физическую (потеря активами части своей стоимости вследствие износа) амортизацию (при рас­чете данной стоимости, обычно для определения базовой основы страхования имущества и налогообложе­ния учитываются также нематериальные активы (патенты, лицензии, авторские права) плюс стоимость организации (создания) предприятия).

Затратный метод также основан на принципе замещения. Он исходит из того, что ни один рациональный покупатель не запла­тит за недвижимость большую цену, чем сумма, эквивалентная ее полезности.

3. Доходный метод связан с определением потока будущих доходов, получаемых от коммерческого использо­вания объекта недвижимости. Другими словами, доходный метод представляет собой процесс определения настоящей стоимости бу­дущих доходов, которые ожидаются от использования или возмож­ной дальнейшей продажи недвижимости. Он учитывает степень риска получения дохода и абстрагируется от прошлых результа­тов деятельности данного бизнеса. Доходный метод более опера­тивно, чем прочие методы оценки недвижимости, учитывает рыночные факторы. Он опирается на принцип ожиданий и требует серьезных маркетинговых исследований.

В рамках этого подхода наиболее часто используемыми метода­ми, основанными на дисконтировании денежных потоков, являют­ся вычисление чистой настоящей стоимости и определение внутренней нормы прибыли.

Метод дисконтированных денежных потоков особенно популя­рен и широко используется для оценки стоимости коммерческой и промышленной недвижимости, т.е. он применим только к видам собственности, приносящей доход. Следовательно, доходный метод может использовать лишь инвестор. В соответствии с этим методом стоимость активов измеряется их способностью создавать доход. При этом оцениваются будущие поступления от недвижимости, затраты используемого капитала и период времени, в течение которого недвижимость будет приносить доход, превышающий за­траты. Чаще всего этот метод применяется при оценке стоимости фирмы как объекта сферы недвижимости.

Результатом использования доходного метода является опреде­ление инвестиционной стоимости, т. е. конкрет­ной стоимости объекта недвижимости для индивидуального инве­стора, полученной на основе его личных требований к собственным инвестициям. Она связана с текущей стоимостью будущих потоков денежных средств, рассчитанных на основе ставки дис­контирования, приемлемой для индивидуального инвестора. Этот подход учитывает масштабы финансирования, степень риска, по­следствия налогообложения и др. Определяющим обстоятельством при выборе нормы дисконтирования является доход по альтерна­тивным доступным для инвестора инвестициям с равным уровнем риска и учетом возможных потерь от инфляции. Установленная таким образом стоимость может представлять и рыночную стои­мость, если покупатель и продавец согласятся с представленными расчетами.

В качестве недостатка доходного метода следует указать на от­носительно узкую сферу его применения. Этот метод неприменим, если собственность (например, индивидуальное жилищное строи­тельство) не приносит дохода. Сложности вызывает определение нормы капитализации (нормы дисконтирования). Во многом это субъективный процесс. Еще одной проблемой является прогнози­рование изменения стоимости затрат в будущем.

Рассмотренные выше методы оценки недвижимости базируются на различных предпосылках и технологиях. Поэтому результаты, рассчитанные тем или иным методом, могут отличаться друг от друга. Оценка объекта недвижимости допускает параллельность, когда один и тот же объект для большей объективности оценива­ется двумя или даже тремя методами.

С точки зрения операций, которые могут быть произведены с объектами недвижимости, все виды перечисленных стоимостей можно условно разделить на два подвида: стоимость в обмене и стоимость в пользовании.

Стоимость в обмене, есть равновесная цена, которая склады­вается под влиянием спроса и предложения на свободном рынке и представляет собой настоящую стоимость прав на будущие дохо­ды. Наиболее распространенным типом данного подвида является рыночная стоимость, которую называют также объективной стои­мостью.

Стоимость в пользовании представляет собой стоимость недвижимости для инвестора, когда последний оценивает недвижи­мость как составную часть активов своей фирмы. При этом речь может идти только о недвижимости, приносящей доход. Наибо­лее известным типом этого подвида стоимости является инвести­ционная стоимость, которую называют также субъективной стои­мостью. Понятно, что стоимость в пользовании может отличаться от стоимости в обмене.

Результаты оценки объекта недвижимости должны быть пред­ставлены в письменном виде. Отчет об оценке содержит описание всех факторов, влияющих на оценку собственности, и должен отвечать ряду требований: быть ясным и понятным для заказчика, не допускать двойственного толкования отдельных пунктов, содер­жать в себе любые экстраординарные допущения, способные существенно повлиять на оценку.

Лекция № 12. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним