11.1. Принципы оценки стоимости недвижимости

В мировой практике участники рынка недвижимости выработали унифицированный набор фундаментальных оценочных правил или принципов, которые объединяются в четыре взаимосвязанные

В процессе оценки конкретного объекта недвижимости могут быть задействованы сразу несколько принципов или отдельным из них придано большее значение. В общем принципы отражают только направление, тенденцию поведения людей в рыночной среде, а не их точную реакцию. Рассмотрим кратко сущность принципов по классификационным группам.

1. Принцип полезности: любой объект недвижимости обладает сто­имостью, если он может быть полезным потенциальному владельцу для осуществления предпринимательской деятельности или удовлет­ворения социальных либо психологических потребностей. Товар, не имеющий потребительских свойств, никому не нужен. Именно полез­ность формирует потребительскую стоимость объекта.

Полезность — это способность недвижимости удовлетворять потреб­ности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени.

2. Принцип замещения: средний (рациональный) покупатель не зап­латит за объект недвижимости больше минимальной цены за другой аналогичный объект с такой же полезностью. Иначе говоря, макси­мальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретено другое имущество с эквивалентной полезностью. По содержанию этот принцип близок к понятию альтернативных издержек — того, что теряет инвестор при вложениях именно в данный объект недвижимости, отказавшись от других альтернативных вариантов инвестирования.

3. Принцип ожидания: установление стоимости объекта по текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения недвижимостью. Известно, что стоимость денег во времени меняется. Будущий рубль стоит меньше, чем сегодняшний. Фактор времени выражается через коэффициент дисконтирования (К_д):

К_д = (1 + i )^[T], где: (11.1)

i — процентная ставка, доли единицы (или доли прибыли от вло­жений через год;

Т — количество лет между годом инвестирования и годом поступ­ления (отдачи) денег.

4. Принцип остаточной продуктивности земли: в основе стоимости земельных участков лежит их остаточная продуктивность, т.е. размер чистого дохода после оплаты затрат труда (заработной платы), капи­тала (процентов, дивидендов), менеджмента (прибыли). Поскольку зем­ля недвижима, то труд, капитал и управление, как активные мобиль­ные факторы, применяются к ней в процессе предпринимательской деятельности, и расходы их (этих трех факторов) возмещаются в пер­вую очередь, и только остаток дохода в виде ренты относится к зем­ле. Остаточная (добавочная) продуктивность возникает потому, что земля как «пассивный» неподвижный фактор позволяет в соответству­ющем месте получать дополнительный доход за счет максимизации выручки, минимизации затрат или удовлетворения особых потребнос­тей. Только по внешней форме — по технике исчисления — земельная рента выглядит «остаточной», а не добавочной доходностью. На самом деле земля в предпринимательской деятельности незаменима и участ­вует в создании дохода в совокупности с присоединяемыми к ней факторами. Например, два одинаковых земельных участка, один из кото­рых при угловом расположении может приносить доход в 2 раза больше, чем при внутриквартальном размещении

5. Принцип вклада: вклад — это сумма увеличения или уменьшения стоимости объекта или дохода от него вследствие наличия или отсут­ствия какого-либо дополнительного фактора. Точнее, вклад — это прирост стоимости недвижимости в результате добавления или улучшения ее, а не фактические затраты на развитие объекта.

6. Принцип уменьшающей или возрастающей отдачи отражает извес­тную закономерность об убывающей предельной производительности: по мере увеличения инвестиций общая доходность ускоренно повы­шается до определенного предела, после которого темпы прироста сто­имости становятся меньше темпов дополнительных затрат.

7. Принцип сбалансированности (пропорциональности): любому типу землепользования соответствует оптимальное сочетание всех других факторов предпринимательства, обеспечивающих максимальную сто­имость земли. При нарушении пропорциональности появляются «недоулучшенные» или «переулучшенные» объекты, и снижается эффективность использования земли.

8. Принцип оптимальности размера: на любом рынке существует оптимальное количество земли, необходимой для эффективного исполь­зования различных видов недвижимости. Выход за пределы оптималь­ности в экономике ведет к потере доходности. Недостаточный по размеру земельный участок снижает стоимость предприятия из-за нехватки места для различных целей (складирования, парковки и др.), а избыточный — не приносит соответствующего дохода.

9. Принцип экономического разделения и соединения имущественных прав: имущественные права следует разделять и соединять так, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости. Возможны различ­ные способы разделения прав:

* физическое разделение — это разделение по вертикали прав поль­зования воздушным пространством, поверхностью земельного участка и его недрами;

* разделение по времени владения и использования — это аренда на разные сроки, пожизненное владение, права на будущие объекты и др.;

* разделение по правам пользования — это ограничения на пользо­вание объектом (исторические памятники, особо охраняемые терри­тории и т.п.), ограниченное право пользования чужим имуществом (различные сервитута), лицензии и др.;

* разделение по видам имущественных прав — совместная аренда, товарищества, траст, опционы, кондоминиумы, купля-продажа с ус­ловием и др.;

* разделение по залоговым правам — первичные, вторичные за­логи объекта и закладных, участие в капитале;

* горизонтальное физическое разделение — это крупные массивы земли, подразделяемые на пользующиеся спросом участки, повыша­ющие общую доходность недвижимости.

10. Принцип зависимости: стоимость объекта недвижимости зависит от качества его местоположения, соответствия физических параметров участка принятому в данном районе типу землепользования и близости к экономической среде и инфраструктуре, т.е. от ситуса недвижимости.

Изменения окружающей среды могут повысить или при отрицатель­ном воздействии — снизить стоимость объекта, который сам оказыва­ет влияние на стоимость других близлежащих объектов.

11. Принцип соответствия подтверждает правило — максимальная стоимость образуется тогда, когда архитектура, уровень удобств и ха­рактер использования объекта соответствуют потребностям и ожида­ниям рынка. Он реализуется в двух связанных с ним принципах регрессии и прогрессии.

Прогрессия имеет место, когда благодаря высокой стоимости соседних объектов повышается стоимость недоулучшенного имущества.

Регрессия определяет уменьшение стоимости недвижимости при ее чрезмерном улучшении относительно местных рыночных условий, т.е. когда дорогой объект оказывается в окружении менее престижных до­мов, рыночная стоимость его скорее всего будет ниже затрат на его строительство.

12. Принцип конкуренции действует таким образом, что нормальная прибыль порождает конкуренцию, которая стимулирует развитие рынка недвижимости, а сверхприбыль ведет к снижению его доходности.

13. Принцип изменения отражает непостоянство стоимости недви­жимости во времени в результате процессов, проходящих как в самом объекте (физическое устаревание, реконструкция и др.), так и в окружающей среде. Известно, что отдельно взятые объекты недвижимости, населенные пункты и регионы проходят четыре фазы: рост, стабиль­ность, спад и обновление, которые соответственно влияют и на сто­имость имущества.

14. Принцип спроса и предложения гласит: цена недвижимого имущества определяется взаимодействием предложения и спроса на соот­ветствующем сегменте рынка. На современном рынке недвижимости предложение превышает спрос, который изменяется в зависимости от множества условий, включая и эмоциональные.

15. Принцип лучшего и наиболее эффективного использования объекта — это разумное и возможное использование его, обеспечивающее самую высокую текущую стоимость недвижимости на дату оценки.

Методы оценки на основе приведенных выше принципов рассмотрим применительно только к наиболее сложному объекту недвижимости — земельным участкам.