11.1. Принципы оценки стоимости недвижимости

Оценка как важнейшая функция системы управления, предшествует принятию практически любого решения в отношении недвижимого имущества. Она проводится обычно профессиональными оценщиками недвижимого по заказу собственника или покупателя перед заключением сделки, для получения кредита под залог недвижимости, при разделе имущества или внесении его в качестве взноса в уставной капитал коммерческой организации, при страховании и налогообложении объектов и для многих других целей. Проведение оценки обязательно в соответствии с законодательными актами РК:

- для налогообложения;

- выкупа или иного изъятия недвижимости у собственника для государственных или муниципальных нужд;

- передачи государственного имущества в доверительное управ­ление или приватизации;

- реализации инвестиционных проектов с привлечением бюджетных средств;

- для ипотечного кредитования;

- для определения стоимости имущества должника, когда он или взыскатель возражает против проведения судебным исполнителям оценки.

Оценка — это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс ее определения (расчета).

Оценщики обладают навыками определения рыночной стоимо­сти того или иного объекта и имеют специальную лицензию на этот вид деятельности. Они специализируются, как правило, по видам недвижимости (жилищная, коммерческая, промышленная). Оценщиков различают также по видам задач, ими выполняемых: оценщик-ассессор оценивает недвижимость для целей налогообложения, оценщик-апрайзер — для нужд рынка недвижимости. В деятельности оценщика заинтересо­ван как продавец, так и покупатель недвижимости. Для первого оценка означает минимальный уровень цены на недвижимость, а для второго оценка устанавливает ограничение на цену продажи. При предоставлении итогового заключения оценщик несет юридическую ответственность за используемые методы и полноту при­влеченных данных. Как правило, он не должен оценивать объекты, в которых присутствует его собственный интерес. Вознаграждение оценщика (комиссионные) определяется не результатами оценки, не стоимостью оцениваемого объекта, а объемом работы. Если в ре­зультате неправильной оценки клиенту причинены материальные потери, то оценщик несет материальную ответственность. Следова­тельно, для него необходимо страхование своей профессиональной деятельности.

Оценщик имеет право:

- выбирать и применять самостоятельно методы проведения оценки объекта в соответствии со стандартами и правилами проведения оценки;

- требовать от заказчика обеспечения доступа к объекту оценки и предоставления необходимой документации;

- запрашивать в письменной форме у третьих лиц, включая орга­ны власти, информацию, необходимую для проведения оценки, за исключением сведений, относящихся к государственной или коммер­ческой тайне;

- привлекать на договорной основе к участию в оценке объекта других специалистов и оценщиков, за действия (бездействие) которых он несет ответственность;

- отказаться от проведения оценки объекта, если заказчик нару­шил условия договора.

Оценщик обязан:

- соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования законов, иных применимых нормативных актов РК и субъектов РК.

- сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведе­нии оценки объекта в случаях, предусмотренных Законом, иным законодательством РК, а также вследствие возникновения иных обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта недвижимости;

- обеспечивать сохранность документов/получаемых от заказчи­ка и третьих лиц в ходе проведения оценки, и вернуть заказчику полу­ченные от него документы одновременно с передачей ему отчета об оценке;

- предоставлять заказчику информацию о положении, правилах и уставе, кодексе этики соответствующего уполномоченного органа саморегулируемой организации (некоммерческой организации оцен­щиков), на действительность аккредитации ссылается оценщик в своем отчете, также предоставлять по просьбе заказчика иную информацию о требованиях законодательства об оце­ночной деятельности;

- сообщать заказчику о наличии лицензии на занятие оценочной деятельностью в отношении предусмотренной договором об оценке категории объектов оценки;

- в течение срока, определенного договором об оценке, не раз­глашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случа­ев, предусмотренных законодательными актами PК;

- в случаях, предусмотренных законодательными актами РК предоставлять информацию, содержащуюся в храня­щемся у него отчете об оценке, правоохранительным, судебным, иным специально уполномоченным государственным органам по их офици­альному законному требованию;

- хранить составленные отчеты об оценке объекта оценки в тече­ние трех лет.

Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.

Проведение оценки объекта не допускается, если:

- в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обя­зательственные права вне договора;

- оценщик является учредителем, собственником, акционером, кредитором, страховщиком юридического лица либо юридическое лицо является учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оцен­щика.

Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересо­ванных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно по­влиять на достоверность результатов проведения оценки объектов оцен­ки, в том числе путем ограничения круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки.

Денежное или иное вознаграждение профессионального оценщика за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.

Основанием для проведения оценки объекта является договор меж­ду оценщиком и заказчиком, на который распространяются общие нормы ГК РК.

Договор должен содержать:

- точное описание объекта с указанием его вида;

- вид определяемой стоимости;

- сведения о наличии у оценщика соответствующей лицензии;

- сведения о том, что оценщик является надлежащим професси­ональным оценщиком (если договор заключает профессиональный оценщик);

- сумму вознаграждения оценщика в денежном выражении.

Отчет об оценке объекта недвижимости не должен допускать неод­нозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обяза­тельном порядке указывается дата проведения оценки объекта оцен­ки, используемые нормативные и инструктивные материалы, включая стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, приводятся иные сведения, необходимые для полного и недвусмыс­ленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В случае, если при проведении оценки объекта оценки определяет­ся не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления стоимости объекта оценки и при-чины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

В отчете должны быть указаны:

- дата составления и порядковый номер отчета;

- основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

- юридический адрес и (или) адрес постоянного жительства оцен­щика и сведения, позволяющие идентифицировать его как надлежа­щего профессионального оценщика;

- точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оцен­ки, принадлежащего юридическому лицу, — реквизиты балансодер­жателя и балансовая стоимость данного объекта оценки;

- стандарты и правила проведения оценки для определения соот­ветствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их исполь­зования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки данного объекта оценки дан­ных с указанием источников их получения, а также принятые при про­ведении оценки объекта оценки допущения;

- последовательность определения рыночной или иной стоимос­ти объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

- перечень документов, используемых оценщиком и устанавли­вающих количественные и качественные характеристики объекта оцен­ки.

Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мне­нию оценщика, существенно важными для полноты отражения при­мененного им метода расчета стоимости объекта оценки. Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью.

В случае, если оценка имущества проводилась несколькими оцен­щиками по разным объектам оценки, входящим в состав этого иму­щества, отчет подписывается каждым оценщиком с указанием объек­тов, по которым он проводил оценку.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оцен­ки, указанная в отчете, предполагается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом или третейским судом по соглашению сторон спора или при указании на такое разрешение спора в договоре в соответствии с установленной подведомственностью или в административном порядке.