10.1. Налогообложение недвижимости

Установление налогов и общего налогового режима в РК находит­ся в компетенции представительных (законодательных) органов власти, которые делегируют некоторые свои правомочия (в основном по проце­дурным вопросам) исполнительным налоговым органам. Таким образом налоговое законодательство складывается из законодательных актов регионального (субъектов) и местного (органов ме­стного самоуправления) уровней и дополняется подзаконными актами исполнительных налоговых органов (Государственной налоговой инспек­ции, Министерства финансов и др.). В настоящее время налоговое зако­нодательство и правоприменительная практика в РК находятся в состоянии динамичного изменения. С 2003 г. введен в действие новый Налоговый Кодекс РК, - в ближайшем будущем большое количество базовых законов очевидно будет изменено и/или отменено.

В связи с этим в настоящей главе будут рассмотрены основные кате­гории налогов, в том или ином виде постоянно действующих в сфере недвижимости и учитываемых в деятельности управляющего недвижимо­стью.

В Казахстане налоги, сборы и платежи образуют налоговую систему. Кроме того, существует несколько видов обязательных неналого­вых платежей, которые в отличие от налогов, направляются не в бюджет, а в специальные внебюджетные фонды.

Налоги — это единые экономические нормативы, действующие незави­симо от желаний и воли юридических и физических лиц. Перед налогом все равны.

Прежде всего, следует выделить две большие категории налогов:

— налоги на недвижимость как имущество, т. е. те налоги, которые уплачиваются периодически в течение длительного времени и включаются в стратегическое (долгосрочное) планирование хозяйственной деятельно­сти управляющего;

— налоги на операции с недвижимостью, которые уплачиваются одно­разово по каждой отдельной операции и включаются в тактическое (сред­несрочное) планирование хозяйственной деятельности управляющего.

К налогам на недвижимость как на имущество относятся:

— налог на имущество физических лиц;

— налог на имущество предприятий;

— земельный налог.

К налогам на операции с недвижимостью относятся:

— налог на прибыль предприятий и организаций;

— подоходный налог с физических лиц;

— налог с имущества, переходящего в порядке наследования и дарения;

— налог на добавленную стоимость.

Определение налогооблагаемой стоимости осуществляется в экономи­ческой и политической среде, где совместно действуют как государственный, так и частный сектор. Специалисты по недвижимости обязаны быть в курсе фискально-монетарной деятельности, которая меняет налоговую политику, а также отслеживать тенденции развития землепользования и деятельность участников рынка недвижимости по освоению новых участков земли

10.2. Общие принципы страхования недвижимости

Для управляющего страхование — это способ поддержания стоимости вверенного ему недвижимого имущества.

Для покрытия предусмотренного снижения стоимости управляющий может создавать в рамках долгосрочного планирования резервные и амор­тизационные фонды, страхование же — способ восстановить стоимость своей недвижимости в тех случаях, когда оно произошло вследствие событий ' возможных, но момент наступления которых невозможно планировать. Так, расчетный срок жизни жилого здания (т. е. время от постройки до сноса или реконструкции) исчисляется десятками, как правило 30—50 лет, в течение которых собственник или управляющий имеют возможность создать амортизационный фонд, достаточный для постройки нового или реконструкции старого здания. Но если потребность в реконструкции наступит в результате стихийного бедствия, например, смерча или земле­трясения, основным возможным источником покрытия необходимых рас­ходов являются средства, полученные по договору страхования от этих случаев.

Перечень обстоятельств, от наступления которых традиционно страху­ется недвижимое имущество (страховые случаи), включает в себя: земле­трясение, оползень, обвал, буря, ураган, наводнение, град, ливень, затопление, пожар, взрыв, оседание почвы, морозы и снегопады, необычные для данной местности, действие подпочвенных вод, удар молнии, технические аварии (в т. ч. транспортных средств), техногенные аварии и катастрофы (в т. ч. промышленное загрязнение), проникновение воды из соседнего помещения, повреждение имущества водой из водопроводных, канализационных и противопожарных систем, неправомерные действия третьих лиц, кража со взломом.

Этот перечень не является ни исчерпывающим, ни стандартизированным, поэтому каждый владелец (управляющий) недвижимости выбирает для себя те страховые случаи, от которых он желает застраховаться; он также может предложить страховой компании застраховать его имущество от самостоятельно предложенного страхового случая. Как правило, страховщики имеют обоснованные тарифы для тех страховых случаев, страховаться от которых они предлагают сами. Просьба застраховать от новых страховых рисков часто приводит к требованию страховщика уплатить необоснованно высокие страховые взносы.

Важно также и то, что перечисленные выше страховые риски — бытовые термины, толкование которых должно быть согласовано сторонами договора имущественного страхования. Часто каждый из страховщиков разрабатывает собственное определение конкретного страхового случая, в связи с чем их описание может не совпадать у разных страховщиков, и, соответственно, может не совпадать объем страховой защиты от одного и того же риска, предоставляемое разными страховыми компаниями.

Унификацией определения традиционных страховых рисков занимаются ассоциации страховщиков и органы государственного страхового надзора.

В Казахстане страхование является самостоятельной отраслью гражданского законодательства и регулируется специальным законом, в настоящее время — Законом «О страховой деятельности в РК».

Страхование недвижимого имущества осуществляется на основании договора имущественного страхования, который заключается гражданином или юридическим лицом (страхователем) со страховой организацией (стра­ховщиком).

В качестве страховщиков могут выступать юридические лица, созданные для осуществления страховой деятельности (страховые организации и общества взаимного страхования) и имеющие лицензию на осуществление страхования соответствующего вида. Страховым организациям запрещено заниматься производственной, торгово-посреднической и банковской деятельностью.

Договор имущественного страхования представляет собой соглашение между страхователем и страховщиком, в силу которого страховщик обя­зуется при наступлении предусмотренного в договоре события (страхово­го случая) возместить страхователю или иному лицу, в пользу которого заключен договор (выгодоприобретателю), причиненные вследствие этого события убытки в застрахованном имуществе в пределах определенной договором суммы (страховой суммы). В свою очередь, страхователь обя­зуется платить страховые взносы (страховые премии) в установленные сроки.

Не наступившее событие, от последствий которого осуществляется стра­хование, называется страховым случаем.

Договор страхования должен отвечать общим условиям действитель­ности сделки, предусмотренным гражданским законодательством РК.

Существенными условиями договора имущественного страхования, по которым стороны обязаны достигнуть договоренности, являются:

— об определенном имуществе, являющемся объектом страхования;

— о характере события, на случай наступления которого осуществляется страхование (страхового случая);

— о размере страховой суммы;

— о сроке действия договора.

На практике часто заключение договора страхования удостоверяется передаваемым страховщиком страхователю страховым свидетельством (полисом, сертификатом) с приложением правил страхования.

Условия, на которых заключается договор страхования недвижимости, как правило, определяются в стандартных правилах страхования соответствующего вида, принятых, одобренных или утвержденных страховщиком либо объединением страховщиков. Условия, содержащиеся в правилах страхования, стороны могут не включить в текст договора страхования.

Несмотря на это, данные условия обязательны для страхователя в том случае, если в договоре (страховом полисе) прямо указывается на приме­нение таких правил и сами правила изложены в одном документе с договором или на его оборотной стороне, либо приложены к нему. Когда правила вручаются страхователю при заключении договора, то их получение страхователем должно быть удостоверено записью в договоре. При заключении договора стороны могут договориться об изменении или исключении отдельных положений правил страхования либо, напротив, дополнить их.

Страховое свидетельство должно содержать следующие данные:

— наименование документа;

— наименование, юридический адрес и банковские реквизиты страховщика;

— фамилию, имя, отчество или наименование страхователя и его адрес;

— указание объекта страхования;

— размер страховой суммы;

— указание страхового риска (рисков);

— размер страхового взноса, сроки и порядок внесения страховых премий;

— срок действия договора;

— порядок изменения и прекращения договора;

— другие условия, согласованные сторонами, в том числе дополнения к правилам страхования либо исключения из них;

— подписи сторон.

Договор имущественного страхования должен быть заключен в пись­менной форме, несоблюдение которой влечет недействительность договора. Исключение из этого правила предусмотрено только для договоров обяза­тельного государственного страхования.

Договор страхования может быть заключен двумя способами: путем составления одного документа, подписываемого сторонами, либо путем вручения страховщиком страхователю на основании его письменного или устного заявления страхового полиса (свидетельства, сертификата, квитан­ции), подписанного страховщиком. При заключении договора страховщик вправе применять разработанные им стандартные формы договора (страхового полиса).

Договор страхования вступает в силу в момент уплаты страхователем страховой премии или первого ее взноса, если договором не предусмотре­но иное.

Недвижимое имущество может быть застраховано по договору страхо­вания в пользу другого лица (страхователя или выгодоприобретателя), имеющего основанный на законе, ином правовом акте или договоре инте­рес в сохранении этого имущества. Таким лицом может быть не только ее собственник недвижимости, но и его арендатор, наниматель, залогодер­жатель и т. п. При отсутствии у страхователя или выгодоприобретателя интереса в сохранении застрахованной недвижимости договор страхова­ния имущества является недействительным.

Иногда договор страхования имущества заключается в пользу выгодоприобретателя без указания его имени или наименования. В этом слу­чае выдается страховой полис на предъявителя и выгодоприобретателем признается лицо, предъявившее такой полис страховщику.

При заключении договора страхователь обязан сообщить страховщику известные ему обстоятельства, имеющие существенное значение для определения вероятности наступления страхового случая и размерам возмож­ных убытков от его наступления, если эти обстоятельства неизвестны и не должны быть известны страховщику. При этом существенными признаются обстоятельства, оговоренные страховщиком в стандартной форме договора страхования (страхового полиса) или в его письменном запросе. Если договор страхования был заключен несмотря на то, что страхователь не дал ответов на какие-либо вопросы страховщика, страховщик не может требовать расторжения договора либо признания его недействительным на том основании, что существенные обстоятельства не были сообщены страхователем.

Если после заключения договора страхования выяснится, что страхо­ватель сообщил страховщику заведомо ложные сведения об указанных обстоятельствах, страховщик вправе потребовать признания долгов недей­ствительным. Однако он не вправе это сделать, если обстоятельства, о которых умолчал страхователь, уже отпали.

При заключении договора страхования имущества страховщик вправе осмотреть страхуемое имущество, а при необходимости — назначить экс­пертизу, которая поможет установить его действительную стоимость. В обязанности страховщика входит:

— ознакомить страхователя с правилами страхования;

— в случае проведения страхователем мероприятий, уменьшивших риск наступления страхового случая и размер возможного ущерба застрахо­ванному недвижимому имуществу, либо в случае увеличения его действи­тельной стоимости перезаключить по заявлению страхователя договор страхования с учетом этих обстоятельств;

— при наступлении страхового случая выплатить страховое возмеще­ние в установленный договором или законом срок. В противном случае страховщик будет вынужден уплатить страхователю штраф в размере одного процента от суммы страховой выплаты за каждый день просрочки;

— возместить расходы, которые понес страхователь при наступлении страхового случая для предотвращения или уменьшения ущерба застра­хованному имуществу, если возмещение таких расходов предусмотрено правилами страхования. При этом расходы в части, превышающей размер причиненного ущерба, не возмещаются;

— не разглашать сведения о страхователе и его имущественном поло­жении, за исключением случаев, предусмотренных законодательством;

— другие, предусмотренные договором, страхования. В обязанность страхователя входит:

— своевременно вносить страховые взносы;

— при заключении договора страхования сообщить страховщику о всех известных ему обстоятельствах, имеющих значение для оценки стра­хового риска, а также о всех заключенных или заключаемых договорах страхования в отношении данного объекта страхования;

— принимать необходимые меры для предотвращения и уменьшения ущерба застрахованному недвижимому имуществу при наступлении слу­чая и сообщить страховщику о наступлении страхового случая в сроки, установленные договором страхования.

Данный перечень не является исчерпывающим, поскольку договором страхования могут быть установлены и другие обязанности страхователя.

Сумма, в пределах которой страховщик обязуется выплатить страховое возмещение (страховая сумма), определяется соглашением сторон. Размер этой суммы не должен превышать действительную стоимость недвижимо­сти в месте ее нахождения в день заключения договора страхования, если договором не предусмотрено иное.

Если в договоре страховая сумма установлена ниже страховой стои­мости, то страховщик при наступлении страхового случая обязан возме­стить страхователю (выгодоприобретателю) часть понесенных последним убытков пропорционально отношению страховой суммы к страховой стои­мости.

Случается, что страховая сумма, указанная в договоре, превышает стра­ховую стоимость. Следует иметь в виду, что такой договор является ничтожным в той части страховой суммы, которая превышает страховую стоимость. При этом излишне уплаченная часть страховой премии возвра­ту не подлежит.

Если завышение страховой суммы в договоре имущественного страхования явилось следствием обмана со стороны страхователя, то страховщик вправе требовать признания договора недействительным и возмещения причиненных ему этим убытков в размере, превышающем сумму получен­ной им от страхователя страховой премии.

Данные правила применяются и в том случае, когда страховая сумма превысила страховую стоимость в результате страхования одного и того же объекта у двух или нескольких страховщиков (двойное страхование). В та­кой ситуации сумма страхового возмещения, подлежащая выплате каждым из страховщиков, сокращается пропорционально уменьшению первоначальной страховой суммы по соответствующему договору страхования.

Когда недвижимое имущество застраховано лишь в части страховой стоимости, то страхователь (выгодоприобретатель) вправе осуществить дополнительное страхование, в том числе у другого страховщика при этом общая страховая сумма по всем договорам страхования не должна превышать страховую стоимость.

Недвижимое имущество может быть застраховано по одному договору страхования совместно с несколькими страховыми компаниями. Если в таком договоре не определены права и обязанности каждого из страховщиков, то они солидарно отвечают перед страхователем за выплату страхового возмещения по договору имущественного страхования.

При определении размера страховой премии страховщик вправе применять разработанные им страховые тарифы, определяющие премию, взимаемую с единицы страховой суммы, с учетом объекта страхования и характера страхового риска. В случаях, предусмотренных законом, размер страховой премии определяется в соответствии со страховыми тарифами, установленными или регулируемыми органами государственного страхового надзора.

Если договор имущественного страхования предусматривает внесение страховой премии в рассрочку, необходимо позаботиться о том, чтобы в тексте соглашения были определены последствия неуплаты в установленные сроки очередных страховых взносов. К таким последствиям можно отнести: расторжение договора с момента просрочки, штрафных санкций при сохранении договора страхования в силе. Страховой случай может наступить до уплаты очередного страхового взноса, внесение которого просрочено. В такой ситуации при определении размера подлежащего выплате страхового возмещения по договору имущественного страхования страховщик вправе зачесть сумму просрочки страхового взноса.

При переходе прав на застрахованное недвижимое имущество от лица, в интересах которого был заключен договор страхования, к другому лицу права и обязанности по этому договору переходят к лицу, которому перешли права на недвижимость. Исключение составляют случаи принуди-; тельного изъятия имущества и отказа от права собственника. При этом лицо, к которому перешли права на застрахованное недвижимое имуще­ство, должно письменно сообщить об этом страховщику.

Как только страхователю станет известно о наступлении страхового случая, он обязан незамедлительно уведомить об этом страховщика или его представителя. Если договором предусмотрен срок и (или) способ уведомления, то уведомление должно быть сделано в условленный срок и указанным способом. При неисполнении этой обязанности страховщик вправе отказать в выплате страхового возмещения. Однако это правило не применяется, если будет доказано, что страховщик своевременно узнал о наступлении страхового случая либо что отсутствие у страховщика сведений об этом не могло сказаться на его обязанности выплатить стра­ховое возмещение.

Страховая выплата осуществляется страховщиком в соответствии с договором страхования или законом на основании заявления страхователя и страхового акта (аварийного сертификата). Страховой акт составляется страховщиком или уполномоченным им лицом. При необходимости стра­ховщик вправе запросить сведения, связанные со страховым случаем, у правоохранительных органов, банков, медицинских учреждений и других предприятий, учреждений и организаций, располагающих информацией об обстоятельствах страхового случая. Кроме того, страховщик может само­стоятельно выяснять причины и обстоятельства страхового случая. При этом предприятия, учреждения и организации обязаны сообщать страхов­щикам по их запросам сведения, связанные со страховым случаем, вклю­чая сведения, составляющие коммерческую тайну.

Основаниями для отказа страховщика произвести страховую выплату являются:

— умышленные действия страхователя или выгодоприобретателя, ко­торыми вызывается наступление страхового случая. Законом могут быть предусмотрены случаи освобождения страховщика от выплаты страхового возмещения при наступлении страхового случая вследствие грубой неосторожности страхователя или выгодоприобретателя;

• совершение страхователем или лицом, в пользу которого заключен договор страхования, умышленного преступления, находящегося в прямой причинной связи со страховым случаем;

— сообщение страхователем страховщику заведомо ложных сведений ' об объекте страхования;

— получение страхователем соответствующего возмещения ущерба по имущественному страхованию от лица, виновного в причинении этого ущерба;

— другие случаи, предусмотренные законодательными актами. Условиями договора страхования могут быть предусмотрены другие основания для отказа в выплате страхового возмещения.

Решение об отказе в страховой выплате принимает страховщик и со­общает о нем страхователю в письменной форме с мотивированным обоснованием причин отказа. Страхователь может обжаловать отказ страховщика в суд, арбитражный или третейский суды.

К страховщику, выплатившему страховое возмещение по страхованию недвижимого имущества, переходит в пределах выплаченной им суммы право требования, которое страхователь или иное лицо, получившее страховое возмещение, имеет к лицу, ответственному за причиненный ущерб (право регрессного требования). При этом страхователь (выгодоприобретатель) обязан передать страховщику все документы и доказательства и сообщить ему все сведения, необходимые для осуществления страховщи­ком перешедшего к нему права требования.

Если страхователь или выгодоприобретатель отказались от своего права требования к лицу, ответственному за убытки, возмещенные страховщиком, либо осуществить это право стало невозможно по вине страхователя (выгодоприобретателя), то страховщик освобождается от выплаты страхо­вого возмещения полностью или в соответствующей части и вправе потре­бовать возврата излишне уплаченной суммы возмещения

Страховщик освобождается от выплаты страхового возмещения за убытки, возникшие вследствие изъятия, конфискации, ареста или уничто­жения застрахованной недвижимости по распоряжению государственных органов, если договором имущественного страхования не предусмотрено иное. Договор страхования прекращается в случаях:

— истечения срока действия;

— исполнения страховщиком обязательств перед страхователем дого­вора в полном объеме;

— неуплаты страхователем страховых взносов в установленные дого­вором сроки;

— ликвидации страховщика;

— принятия судом решения о признании договора страхования недей­ствительным;

— в других случаях, предусмотренных законодательством.

Договор имущественного страхования может быть прекращен досроч­но по требованию страхователя или страховщика, если это предусмотрено условиями договора, а также по соглашению сторон. О намерении досроч­ного прекращения договора стороны обязаны уведомить друг друга не менее чем за 30 дней до предполагаемой даты прекращения договора страхования, если договором не предусмотрено иное. При досрочном от­казе страхователя от договора уплаченная страхователем страховая пре­мия не возвращается, если стороны в договоре не предусмотрели иное. При досрочном прекращении договора страхования по требованию стра­ховщика он возвращает страхователю недвижимости внесенные им стра­ховые взносы полностью. Если требование страховщика обусловлено не­выполнением страхователем правил страхования, то он возвращает стра­хователю страховые взносы за неистекший срок договора за вычетом понесенных расходов.

Кроме того, договор имущества страхования прекращается досрочно, если возможность наступления страхового случая отпала и существование страхового риска прекратилось по обстоятельствам иным, чем страховой случай. К таким обстоятельствам, в частности, относится гибель застрахо­ванного недвижимого имущества по причинам иным, чем наступление страхового случая. В этой ситуации страховщик имеет право на часть страховой премии пропорционально времени, в течение которого действо­вало страхование.

Договор страхования признается недействительным судом, арбитраж­ным или третейскими судами по иску заинтересованной стороны:

— если он заключен после страхового случая;

— если объектом страхования является имущество, подлежащее кон­фискации на основании вступления в законную силу соответствующего решения суда;

• в случаях, предусмотренных гражданским законодательством.

Иск по требованиям, вытекающим из договора имущественного страхо­вания, может быть предъявлен в течение двух лет.

В случаях, когда законом на указанных в нем лиц возлагается обязанность страховать в качестве страхователей имущество других лиц за свой счет или за счет заинтересованных лиц (обязательное страхование), стра­хование осуществляется путем заключения договоров страхования между лицом, на которое возложена такая обязанность, и страховщиком. При этом для страховщиков заключение договоров страхования на предложен­ных страхователем условиях не является обязательным.

Законом может быть установлено обязательное государственное стра­хование имущества государственных служащих определенных категорий, которое осуществляется за счет средств, выделяемых на эти цели из со­ответствующего бюджета министерствам и иным федеральным органам исполнительной власти (страхователям). Осуществляется обязательное государственное страхование на основании законов и соответствующих правовых актов либо на основании договоров страхования, заключаемых в соответствии с этими актами страховщиками и страхователями.

Лекция № 11. Оценка стоимости недвижимости