9.1. Девелопер и его функции

В силу физических характеристик недвижимости (ограни­ченности пригодных для девелопмента участков земли, ста­ционарности, уникальности, технической сложности объектов недвижимости), высокой зависимости рынка недвижимости от состояния региональной экономики, высокой стоимости объектов недвижимости эти проекты отличаются рядом характе­ристик, которые делают их весьма «проблемными» с точки зрения финансирования и организации. Именно эти характе­ристики и определяют в конечном счете востребованность девелопера как центральной фигуры в организации процес­сов развития недвижимости.

К наиболее существенным характеристикам проектов развития недвижимости следует отнести следующие: проекты по развитию недвижимости требуют инвестирования значительных средств, сопоставимых по своим размерам с масштабами всего имущества инициаторов и участников проекта, и, следова­тельно, могут быть реализованы лишь при условии привле­чения внешнего инвестирования.

Даже для строительства таких относительно незначительных по размерам объектов недвижимости, как, например, жилых домов в алматинских условиях требуются инвестиции начиная примерно с $1 млн долларов США. Создание бизнес-центров, торговых центров предполагает инвестиции в размере десятков миллионов долларов, а проекты по развитию территорий невозможны без инвестиций, измеряющихся уже сот­нями миллионов и даже более того. Например, проект по развитию территорий горного курорта Чимбулак (окрестности Алматы) со спортивными сооружениями по предварительным расчетам может потянуть на 1,5 млрд. долларов США.

Для проектов девелопмента характерен высокий уровень «внешних эффектов», их реализация затрагивает интересы многих участников хозяйственной деятельности и населения, изменяя условия протекания экономических и социальных процессов на территории, что предопределяет высокий уровень государ­ственного контроля над процессами развития недвижимости.

Во многих странах для обозначения этого явления исполь­зуется понятие «национализация права на развитие недви­жимости», означающее, что собственник земельного участка или здания не может без разрешения государственных орга­нов трансформировать объект недвижимости в иной. Такая же система, только более сложная и несовершенная, существу­ет в Казахстанских условиях, так что без тесного общения с госу­дарственными согласующими, контролирующими и прочими органами при реализации проектов развития недвижимости не обойтись.

Успех проектов девелопмента в значительной степени оп­ределяется тем, насколько они вписаны в контекст социаль­но-экономического развития региона, отвечают требованиям потенциальных пользователей, конкурентоспособны по от­ношению к иным проектам. Добиться такой гармонизации проекта и внешней среды (как ближнего, так и дальнего окру­жения) можно лишь благодаря постоянному изучению реги­ональной экономики и регионального рынка недвижимости.

Из всего вышесказанного несложно сделать обобщающий вывод: реализация инвестиционных проектов по развитию недвижимости связана с многообразными рисками, их ус­пешность зависит от профессиональности подхода к решению таких проблем как выбор местоположения и характеристик создаваемого объекта недвижимости, привлечение финан­совых ресурсов, организация процесса реализации проекта.

Очевидно, что достижение успеха возможно в этих усло­виях лишь при выделении девелопмента в особый род про­фессионально-предпринимательской деятельности.

Таким образом, девелопмент как процесс качественного преобразования недвижимости в соответствии с потребно­стями, диктуемыми развитием экономики и социальной сфе­ры, неразрывно связан с девелопментом как профессиональ­ной деятельностью, с деятельностью девелопера.

На наш взгляд, наиболее точно эту передает следую­щее определение:

«Девелопер — предприниматель, инициирующий и органи­зующий реализацию проектов развития недвижимости».

Как и всякое определение, приведенное не исчерпывает всех аспектов деятельности девелопера, но оно выделяет главное в ней: инициатива и организующее начало — вот что выделяет девелопера среди прочих участников процесса развития недвижимости.

Ведущая роль девелопера хорошо видна уже при перечислении тех функций, которые он выполняет в процессе реали­зации проектов девелопмента:

- поиск и выбор экономически (коммерчески) эффектив­ного проекта;

- обеспечение правовых возможностей для его реализации;

- получение разрешений и согласований проекта от органов государственной власти;

- разработка механизмов финансирования проекта и воз­врата привлекаемых ресурсов, поиск и привлечение ин­весторов;

- поиск и отбор подрядчиков, финансирование их дея­тельности и контроль за их работой;

- реализация созданного объекта недвижимости или пе­редача его в эксплуатацию;

- возврат средств инвесторов в соответствии с заключен­ными соглашениями.

Как видно из этого перечисления функций, выполняемых девелопером (Схема 35.) практически на каждом этапе реализации проектов девелопмента именно девелопер выступает в качестве ключевой фигуры, инициируя процесс развития, привлекая и координируя деятельность других участников девелопмента, принимая на себя основ­ные риски, связанные с реализацией проекта.

Многообразие выполняемых девелопером функций неизбежно ставит вопрос о том, что же является главным в девелоперской деятельности.

Очевидно, отвечать на этот вопрос можно с разных позиций, — и все же главным, как представляется, является принятие взвешенных, экономически обоснованных, наиболее эффективных решений на каждом из этапов реализации проекта с учетом потребностей рынка, Интересов собственников, инвесторов, подрядчиков и иных участников девелопмента. В общем виде можно сформулировать идеальный портрет девелопера следующим образом:

идеал девелопера:

- инициирование наилучшего из возможных проектов развития недвижимости;

- организация реализации проекта наилучшим из воз­можных образом;

К сожалению, формирование профессионального девелопмента сдерживается как внешними, так и внутренними факторами.

Во-первых, отсутствие рынка земельных участков под застройку и территориального зонирования ограничивает возможности выбора, как наилучшего варианта застройки, так и участков под перспективные проекты.

Во-вторых, состояние финансового рынка не позволяет использовать традиционные для западных рынков источники финансирования проектов.

В-третьих, Казахстанским девелоперам не хватает профессиональных навыков. В основной массе наши девелоперы — это бывшие под­рядные организации, вынужденные заниматься привлечением средств в силу сокращения или даже полного отсутствия бюджетного финансирования и весь их инструментарий сводится лишь к «выбиванию» бюджетных ресурсов, привлечению дольщиков и зачетным схемам.

Подрядное «наследие», с одной стороны, сковывает возможности поиска наиболее прибыльных проектов (ограничивая его имеющейся технологией, необходимостью задействовать строительные мощности и кадры), с другой, — ориентирует не на потребности рынка, а на сам процесс строительства (подрядчик начинает управлять девелопером).

Задача состоит в выделении девелопмента в особый вид деятельнос­ти, в поиске новых механизмов привлечения инвесторов (в том числе че­рез развитие схем коллективного инвестирования, через укрепление связей с финансовым рынком), в повышении профессионализма девелоперов.

И еще. Взаимодействие с риэлтерами — одно из условий профессионального роста девелопера. Оно может быть полезно при выборе местоположения проекта, типа создаваемого объекта, планировочных решений и, конечно, при организации продаж, позволяя девелоперу лучше «чувствовать» рынок, расширить каналы продвижения объекта, сократить период реализации.

Лекция № 10. Налогообложение и страхование недвижимости