8.1. Лицензирование риэлтерской деятельности

Лицензирование — одна из форм государственного регулирования предпринимательской деятельности и сфере недвижимости. В правовом отношении лицензирование — ото ограничение обшей правоспособнос­ти коммерческой организации пли индивидуального предпринимате­ля. Для занятий лицензируемым видом деятельности предприниматель должен удовлетворять определенным требованиям, устанавливаемым государством в лице уполномоченного органа с целью защиты жиз­ненно важных интересов личности, общества и государства.

Лицензия дает право осуществлять в качестве предпринимательс­кой деятельности следующие виды риэлтерской деятельности:

а) посредничество в сделках по купле, продаже, мене, аренде не­движимого имущества;

б) управление недвижимым имуществом по договору с собствен­ником этою имущества,

в) заключение договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением, предусматривающих отчуждение недвижимого имуще­ства.

На осуществление каждого вида риэлтерской деятельности выдает­ся отдельная лицензия.

Вместе с лицензией лицензиату — юридическому лицу выдается комплект именных лицензионных карточек для специалистов, осуще­ствляющих управление недвижимым имуществом, брокеров и аген­тов, обеспечивающих выполнение указанных в лицензии видов дея­тельности и услуг.

Именную лицензионную карточку брокера или специалиста, осу­ществляющего управление недвижимым имуществом, обязаны иметь:

* руководитель юридического лица или его заместитель;

* руководитель специализированного риэлтерского подразделе­ния юридического лица;

* все специалисты, непосредственно осуществляющие управле­ние недвижимостью либо непосредственно работающие с клиентами (брокеры) от имени юридического лица или индивидуального пред­принимателя при осуществлении гражданско-правовых сделок с не­движимым имуществом.

Лицензионная карточка брокера выдается только специалистам или индивидуальным предпринимателям, имеющим стаж работы в качестве агента или осуществляющим брокерскую деятельность не менее двух лет.

Именную лицензионную карточку агента обязаны иметь все сотруд­ники юридического лица, непосредственно работающие с клиентами и участвующие в подготовке к заключению договоров с клиентами по осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуще­ством.

Для получения лицензии заявитель представляет в лицензионную палату:

а) заявление о выдаче лицензии (по установленной форме) с ука­занием:

* для юридического лица — наименования и организационно-правовой формы, юридического адреса, номера расчетного счета и наи­менования соответствующего банка;

* для индивидуального предпринимателя — фамилии, имени, отчества, паспортных данных (серия, номер, кем и когда выдан), ме­сто жительства;

* идентификационного номера налогоплательщика (РНН);

* заявляемого вида риэлтерской деятельности с расшифровкой видов работ;

* срока действия лицензии;

б) копии учредительных документов (если они не заверены нота­риусом — с предъявлением подлинников);

в) копию свидетельства о государственной регистрации юридичес­кого лица или индивидуального предпринимателя (если она не завере­на нотариусом — с предъявлением подлинника);

г) справку налогового органа о постановке на учет (кроме случаев, когда заверенная в установленном порядке отметка о постановке на учет в налоговой инспекции сделана на свидетельстве о регистрации) или свидетельство о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя со штампом налогового органа с указанием РНН;

д) сведения о ранее полученных лицензиях на право осуществления риэлтерской деятельности;

е) квалификационное заключение, подтверждающее наличие у специалистов, обеспечивающих осуществление риэлтерской деятельности, знаний и опыта работы в такой области, выдаваемое:

* Комитетом муниципального жилья – в части операций с жилыми помещениями;

* Комитетом по управлению имуществом – в части операций с нежилыми помещениями;

* Земельным комитетом – в части операций с земельными участками;

* Комитетом социальной защиты населения для получения лицензии на осуществление деятельности по заключению договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением, предусматривающим отчуждение недвижимого имущества;

ж) копию страхового полиса на страхование ответственности риэлтора, выданного страховой организацией в соответствии с Законом РК «О страховании»;

з) документ, подтверждающий оплату рассмотрения заявления.

Решение о выдаче лицензии или об отказе в выдаче лицензии принимается лицензионным органом с учетом заключения экспертного совета, создаваемого при лицензионном органе.

В выдаче лицензии может быть отказано только в случаях, если:

- в представленных лицензиатом документах содержится недостоверная или искаженная информация;

- заявитель не соответствует предъявляемым к лицензиату квалификационным или иным требованиям (отрицательное экспертное заключение).

Мотивированное решение лицензионного органа об отказе в выдаче лицензии направляется заявителю в письменной форме в трехдневный срок после его принятия и может быть обжаловано в установленном порядке.

Лицензия, лицензионные карточки выдаются только после представления с лицензионный орган документа, подтверждающего внесение платы за выдачу лицензии, и поступления средств на расчетный счет лицензионного органа.

Они не подлежат передаче другому лицу, их действие не распространяется на других лиц, осуществляющих деятельность совместно с лицензиатом, в том числе по договору о сотрудничестве, а также на юридических лиц, одним из учредителей которых является лицензиат. Не является передачей лицензии временное предоставление лицензий другому лицу для совершения действий от имени владельца лицензии на основании трудового договора (контракта) или договора поруче­ния.

При увольнении сотрудника юридического лица, на имя которого выдана лицензионная карточка, лицензиат должен в 10-дневный срок уведомить об этом в письменной форме лицензионный орган, выдав­ший лицензию. На вновь поступивших на работу ответственных испол­нителей должны быть получены новые лицензионные карточки. Для их получения лицензиат представляет в лицензионный орган соответствующее заявление с приложением сведений об ответственных исполни­телях и заключений об их соответствии установленным квалификаци­онным требованиям.

Лицензиат обязан соблюдать законодательные и иные норматив­ные акты Республики и города, выполнять решения ли­цензионной палаты и лицензионного органа, предписания контрольных и надзорный органов.

Лицензиат обязан:

* соблюдать нормы и правила, регулирующие осуществление ли­цензируемого вида деятельности;

* выполнять условия осуществления лицензируемого вида дея­тельности;

* иметь в числе сотрудников юридического лица специалистов, обладающих необходимым для ведения лицензируемого вида деятель­ности уровнем образования, профессиональной подготовки и квали­фикации и прошедших аттестацию в установленном порядке;

* предъявлять лицензию, копию лицензии, лицензионную кар­точку по первому требованию клиентов и контролирующих органов;

* обеспечить наличие у ответственных исполнителей (брокеров, агентов, специалистов, осуществляющих управление недвижимостью) лицензионных карточек при осуществлении лицензируемого вида дея­тельности;

* информировать заинтересованное лицо о требованиях норма­тивных правовых актов, регулирующих отношения в сфере недвижи­мости, а также обо всех сведениях в отношении являющегося предме­том сделки объекта недвижимости и прав на него, которые известны или должны быть известны риэлтеру, не допуская искажения или утаивания информации;

* отказываться от: проведения сделок с недвижимым имуще­ством или правами на недвижимость, в которых есть иной интерес лицензиата, помимо вознаграждения за услугу. К иному интересу ли­цензиата приравнивается интерес лиц, способных оказывать прямое влияние на его деятельность или деятельность организации, которую представляет риэлтер;

* не допускать действий от имени и по поручению более чем одной стороны в сделке без информирования всех сторон о работе на других лиц;

* включать в договор об оказании риэлтерских услуг пункт о стра­ховании гражданской ответственности риэлтера с указанием наимено­вания, адреса и реквизитов организации-гаранта;

* до подписания договора об оказании риэлтерских услуг зачи­тывать клиенту все пункты договора и давать по ним разъяснения;

* обеспечить, чтобы финансовые и иные обязательства по сделке с недвижимым имуществом и правами на него оформлялись в письмен­ной форме и регистрировались в соответствии, с нормами Гражданского кодекса РК, отражали точнее волеизъявление сторон, каждой из сторон договора предоставлялся экземпляр договора;

* обеспечить профессиональный уровень услуг и защиту интересов клиента;

Лицензиат обязан информировать клиента о том, что клиент вправе потребовать включения в договор об оказании риэлтерских услуг обя­зательства лицензиата:

— обеспечить государственную регистрацию сделки, ее нотари­альное удостоверение, если обязательность такого удостовере­ния установлена законом;

— документально засвидетельствовать факт передачи имущества, являющегося предметом сделки (актом приема-передачи), эк­земпляры которого остаются у сторон, участвующих в сделке. Лицензиат не вправе выступать в качестве оценщика недвижимости при осуществлении сделок, в которых он участвует в качестве риэлтера.

Лицензиат и владелец лицензионной карточки имеют право полу­чать необходимую информацию о недвижимом имуществе и его соб­ственниках в государственных и муниципальных органах власти и управления, государственных и муниципальных учреждениях при заключении договора с клиентом об оказании риэлтерских услуг.

Лицензионный орган имеет право приостанавливать действие или аннулировать лицензию, копию лицензии, лицензионную карточку в случаях:

— поступления соответствующего заявления от владельца лицензии;

— обнаружения недостоверных или искаженных данных в документах, представленных лицензиатом при получении лицензии, копии лицензии, лицензионной карточки;

— невыполнения лицензиатом предписаний или распоряжений государственных контрольных, надзорных и иных органов или приостановления ими деятельности юридического лица или индивидуального предпринимателя в соответствии с законодательством республики, города;

— необоснованного отказа лицензиата от представления необхо­димых документов, затребованных контрольными органами в порядке контроля за соблюдением лицензионных условий и требований, а также создания препятствий контролирующим органам в проведении проверки;

— поступления представлений государственных контрольных, надзорных, правоохранительных, налоговых и иных органов, в том числе лицензионных органов иных субъектов Российс­кой Федерации о нарушениях норм и правил, регулирующих осуществление лицензируемого вида деятельности;

— нарушения лицензиатом обязательных услуг и требований, ус­тановленных положением о лицензировании;

— отсутствия в числе сотрудников юридического лица специали­стов, имеющих лицензионные карточки;

— непредставления в установленные сроки заявления на пере­оформление или получение дубликата лицензии, копии ли­цензии, лицензионной карточки в случаях, предусмотренных Положением;

— отзыва заключения о соответствии лицензиата квалификаци­онным требованиям для осуществления лицензируемого вида деятельности;

— отзыва договора о страховании или окончания срока его дей­ствия;

— передачи конфиденциальной информации третьим лицам без соответствующего разрешения клиента;

— поступления обоснованных жалоб граждан на противореча­щие законодательству действия лицензиата в процессе осуще­ствления лицензируемого вида деятельности;

— передачи лицензии, копии лицензии, лицензионной карточ­ки другому юридическому или физическому лицу. В случае ликвидации юридического лица или прекращения действия свидетельства о государственной регистрации индивидуального предпринимателя лицензионный орган аннулирует выданные ему лицензии, копии лицензии и лицензионные карточки

Лекция № 9. Девелоперская деятельность на рынке недвижимости