7.3. Защита прав собственника земли

В Казахстане все формы собственности на землю защищаются равным образом. Собственник земли вправе истребовать свой участок из чужого незаконного владения. Он имеет надежные законодательные гарантии на случай изъятия участка для государственных или общественных нужд. Защита земельных прав осуществляется в административном или судебном порядке — в судах общей компетенции, в арбитражных и третейских судах

7.4. Земельный налог

Объектом налогообложения является земельный участок. Налого­обложению подлежат земли:

- земли сельскохозяйственного назначения;

- земли населенных пунктов;

- земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного назначения;

земли оздоровительного и рекреационного назначения;

- земли лесного фонда;

- земли водного фонда.

Плательщиками земельного налога являются юридические лица, имеющие во владении или пользовании земельные участки.

Размер земельного налога определяется в зависимости от ка­чества, местоположения и водообеспеченности земельного участка и не зависит от результатов хозяйственной деятельности землевладель­ца и землепользователя.

Земельный налог устанавливается в виде ежегодных фиксирован­ных платежей за единицу земельной площади.

Базовые ставки земельного налога на земли сельскохозяйствен­ного назначения устанавливаются в расчете на 1 гектар и дифферен­цируются по качеству почв.

Базовые ставки налога на земли населенных пунктов устанавли­ваются на один квадратный метр площади. Базовые ставки земельного налога установлены в Налоговом Кодексе Республики Казахстан.

Лекция № 8. Риэлтерская деятельность на рынке недвижимости

8.1. Лицензирование риэлтерской деятельности

В последнее время в Казахстане появилось множество фирм зарабатывающих большие деньги на недвижимости. Их называют риэлтерскими фирмами. Этим названием мы обязаны английскому языку (по английски «realty» - недвижимость). Основой этого вида деятельности, тем объектом, с которым работают риэлтеры, является недвижимость.

Риэлтерской считается деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглаше­ния с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по соверше­нию от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с зе­мельными участками, зданиями, сооружениями, строениями, жилы­ми и нежилыми помещениями и правами на них.

В перечень видов риэлтерской деятельности, подлежащих лицензи­рованию включены следующие операции:

- продажа жилых и нежилых помещений с аукционов и на кон­курсной основе;

- деятельность при совершении сделок купли-продажи, дарения, обмена, мены жилых и нежилых помещений (в том числе и посредни­ческая), по расселению коммунальных квартир, отселению жителей домов, подлежащих реконструкции;

- деятельность (в том числе посредническая) по сдаче в аренду жилых и нежилых помещений, находящихся в собственности как юри­дических, так и физических лиц;

- заключение договоров купли-продажи жилых помещений с по­жизненным содержанием;

- деятельность (в том числе посредническая) по сдаче в аренду земельных участков, находящихся в собственности юридических и физических лиц.

Риэлтерами могут быть физические и коммерческие юридические лица в форме хозяйственных товариществ, производственных коопе­ративов и государственных предприятий.

Гражданин имеет право заниматься риэлтерской деятельностью в случае, если он:

- дееспособен, т.е. достиг 18-летнего возраста или признан орга­ном опеки и попечительства полностью дееспособным в 16 лет;

- зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя без образования юридического лица;

- прошел обучение на специальных курсах, получил заключение о квалификационном соответствии и государственную лицензию на за­нятие тем или иным видом риэлтерской деятельности.

Надо заметить, что современные казахстанские риэлтерские фирмы отнюдь не «зацикливаются» на посредниче­ских услугах - они сами, за свой счет покупают и продают недвижимое имущество, сдают принадлежащие им жилые и нежилые помещения, а также здания в аренду и произво­дят различные другие операции, так как любое юридиче­ское лицо имеет на это право.

В настоящее время эти фирмы в основном занимаются куплей-продажей недвижимости, ее обменом, сдачей и получением в аренду, оказанием посреднических услуг в сделках с недвижимым имуществом, предоставлением плат­ных и бесплатных консультаций в этой сфере, расселением квартир, экспертной оценкой вариантов (обмена, сделок купли-продажи и пр.), юридической проверкой недвижимо­сти. Кроме того, риэлтерские компании также могут оказы­вать услуги по организации денежных расчетов при совер­шении сделок с недвижимостью, производить оценку не­движимости. Правда, на последний вид деятельности - оценку - им необходимо получить отдельную лицензию.

Риэлтерская деятельность во всем мире считается одной из самых выгодных. Это связано прежде всего с тем, что комиссионное вознаграждение, взи­маемое риэлтерами при совершении сделок, колеблется в рамках 5-7%, а иногда и более. В результате с учетом далеко не маленькой стоимости объектов недвижимости оно составляет вполне приличную сумму. На Западе - десятки и сотни тысяч долларов, у нас - меньше, но не намного. Все знают, что и в РК в последнее время начали появляться объекты недвижимости, в том числе жилой — коттеджи, особняки, спортивные комплексы, шикарные офисные помещения, - стоимостью в сотни тысяч долларов.

Конечно, рынок таких объектов достаточно ограничен: небольшое число граждан способно и хочет купить такую недвижимость, тем не менее многие риэлтерские конторы весьма успешно работают на этом рынке. Такая недвижимость - это отнюдь не единственный объект активности риэлтеров, есть и другие, причем зачастую именно они и составляют основную прибыль риэлтерских контор. Речь идет о рынке городской жилой недвижимости: квартирах и комнатах.

Квартирный вопрос в Казахстане стоит со времен плановой экономики и обострился с начала 90^х годов прошлого века, когда прекратились государственные капиталовложения в строительство жилья, особо остро проявляясь в крупных городах Алматы, Астана, Шымкент. Это объяснимо. Во-первых, численность населения этих городов неуклонно растет, прежде всего за счет миграции из сельских районов. Этим мы обязаны ухудшению экономической ситуации и потерей рабочих мест на селе. Результат: один из существенных субъектов на рынке жилой недвижимости – вынужденные переселенцы, мигранты.

Во-вторых, сказывается также и плохое обеспечение городов гостиничными услугами: в Алматы, Астане (это верно также и для других городов РК) есть несколько шикарных гостиниц, но цены в них, по нормальным меркам, запредельные. Есть также гостиницы и попроще, но ни уровень сервиса, ни обычный в таких заведениях «бандитский» контингент, ни цены обычного гостя столицы не устраивают. Поэтому многие приезжие, да и коренные жители, испытывающие трудности с жильем, предпочитают снимать квартиры и комнаты. В конечном итоге это получается и дешевле, и лучше. Причем лучше не только для них, ведь рынок аренды жилья – тоже сфера деятельности риэлтерских фирм, где можно неплохо заработать.

В-третьих, говоря о жилье, нельзя не отметить и ряд важных социальных особенностей. Ведь жилье, а именно квартира, - это единственное, что осталось к концу XX века действительно ценного у большинства из многострадальных казахстанских граждан.

Собственная квартира – объект вожделения и даже цель жизни многих казахстанцев старших поколений. К сожалению, со временем ситуация не сильно изменилась: время идет, а квартирный вопрос остается.

Квартира в Казахстане, Алматы, Астане – это объект, пользующийся постоянным и устойчивым спросом. Из-за нее люди идут на преступления, порой даже очень тяжкие. Люди делают все возможное для благоустройства квартир, для улучшения своих жилищных условий, а именно: съезжаются, разъезжаются, меняются…

Одним словом, квартира – это неиссякаемый источник дохода для риэлтера.

Рассмотрим отдельные виды оказываемых риэлторами услуг.