2.1. Недвижимость как товар

В наибольшей степени специфика недвижимости проявляется при ее использовании в качестве товара.

Анализ этой специфики следует начать с двойственного характера удовлетворения потребности в жилье: посредством приобретения в соб­ственность объекта жилищной недвижимости и посредством приобрете­ния жилищных услуг на условиях найма или аренды (схема 2.). Подобная двойственность характерна не только для жилья, но и для всех остальных видов недвижимости. Нужно ли в обязательном порядке приобретать магазин в собственность, для того, чтобы осуществлять торговлю, или до­статочно этот магазин арендовать? Понятно, что сам по себе режим арен­ды абсолютно никаких помех для нормальной торговли не создает. Точно так же обстоит дело и с офисными помещениями: абсолютное большин­ство вполне благополучных фирм в экономически развитых странах свои офисы арендуют, в собственности административные здания имеют лишь самые крупные и процветающие корпорации, которые опять-таки основ­ную часть своих площадей сдают в аренду. Это вполне естественно: недвижимость сама по себе им не нужна, она для них является не непосредственным экономическим благом, а обязательным условием осуществления предпринимательской деятельности. Без нее просто нельзя обойтись, это необходимый фактор производства, который обязательно требу­ется использовать, но отнюдь не обязательно приобретать в собственность. Таким образом, недвижимость как товар существует всегда в двух видах: товар — объект (для приобретения в собственность) и товар — услуга (для найма и аренды):

Двойственность, присущая недвижимости — товару, имеет еще один аспект, проиллюстрировать который можно на примере приватизации жилья. В соответствии с Законом Республики Казахстан «О приватизации и разгосударствлении государственного имущества Республики Казахстан» от 1 августа 1991 года, граждане получили право оформить в частную собственность занимаемые ими жилые помещения. Приватизированное жилье может являться объектом коммерческого оборота, то есть товара.

Кажется очевидным, что в данном случае товаром будет объект, однако такой вывод является ошибочным. Объяснение заключается в том, что обязательным признаком любого товара — объекта является возможность его выделения в натуре. Жилые помещения в многоквартирных домах этим признаком не обладают: все ограничивающие их в пространстве конструк­тивные элементы (стены, перегородки, перекрытия) являются составными частями дома в целом и к конкретному помещению (квартире) отнесены быть не могут: потолок одной квартиры одновременно является полом квартиры, расположенной на следующем этаже; все стены являются или общими для соседних квартир, или представляют собой фрагмент стены дома. То же относится и к комнатам в коммунальной квартире. Таким образом, жилое помещение, являясь объектом собственности и, следователь­но, потенциальным товаром, практически не имеет материального воплоще­ния (если не считать полового покрытия, побелки на потолке и обоев на стенах). Учитывая невозможность выделения жилых помещений в натуре, следует отнести их к категории нематериальных активов. Приватизируя квартиру или комнату, человек получает не собственность в ее натурально-вещественном выражении, не «физическое тело» недвижимости, а право собственности, то есть возможность использования этой недвижимости в виде экономического блага, товара или источника дохода. Если же объек­том собственности является отдельно стоящее здание или строение, то в этом случае объект недвижимости и права на него представляют неразрыв­ное единство. Например, никто не может препятствовать собственнику осуществлять пе­репланировки своего дома (надстроить этаж, пристроить веранду и т.п.), а собственник квартиры, за редким исключением, такой возможности лишен. Он может лишь изменить планировку за счет переноса ненесущих перего­родок. Таким образом, недвижимость — товар может присутствовать на рынке в трех модификациях (схема 3.).

Такая форма товара, как недвижимость — объект, включает и право собственности на него (объект без этого продать невозможно). В неразрывном единстве в понятие «собственность» входят права владения, пользо­вания и распоряжения.