6.2.3. Перепланировка и перестройка

В целях увеличения интереса у предприятий-съемщиков к некоторому городскому объекту можно предпринять следующие шаги:

— стимулировать разноплановое использование;

— попытаться найти новые группы пользователей (например, предпри­ятия перепрофилировать под жилье, городские библиотеки, музеи и т. д.)

Стимулирование разнопланового использования и поиск новых пред­приятий-съемщиков может повысить привлекательность объекта и про­длить его жизненный цикл, если затем не следуют действия по его каче­ственному преобразованию.

Следует отметить, что жизненный цикл объектов недвижимости стано­вится все короче. Это касается прежде всего коммерческой недвижимости. Офисные и промышленные здания 10 — 20-летней давности все чаще под­вергаются радикальной перепланировке для сохранения привлекатель­ности на рынке. Это связано с быстро меняющимися требованиями потре­бителей. Часто приходится сталкиваться с тем, что в особенности на быстрорастущем рынке, пожелания потенциальных пользователей учиты­ваются недостаточно. Проблема обостряется, если из-за недостаточного знания рынка или изменившихся обстоятельств не только само здание не соответствует запросам, но и участок не удовлетворяет требованиям потен­циальных пользователей.

Чаще всего власти города заинтересованы в новых объектах, тем не менее необходимо уделять внимание жизненному циклу уже существую­щих объектов. Это связано со следующими причинами:

— поддержание необходимого уровня проданных объектов для удов­летворения запросов их пользователей и, таким образом, сохранение при­влекательности этих объектов как места ведения бизнеса;

— исследование возможностей и желательности изменения существую­щего объекта;

— необходимость получения требуемой информации и сведений о со­стоянии дел на рынке, в частности, определения спроса на новые объекты.

6.2.4 Обновление и благоустройство объектов

Городские объекты необходимо постоянно обновлять (совершенство­вать), чтобы они соответствовали требованиям времени и удовлетворяли потребности потребителей, квартиросъемщиков, постоянных жильцов и размещенных в них предприятий и организаций. Это касается промыш­ленных зон, жилых кварталов, торговых центров, центральной части горо­да, т. е. городского объекта в целом, — так называемая концепция «обнов­ление города». Все стороны, участвующие в производстве и эксплуатации части или целого городского объекта, должны постоянно отслеживать возможности его изменения или обновления.

Необходимость обновления городских объектов может возникнуть под влиянием различных факторов, например, технического прогресса, изме­нившихся вкусов потребителей в отношении места проживания или дело­вой деятельности, концентрационных процессов (слияний предприятий), изменений демографических показателей и т. д. Примером последнего из перечисленных случаев можно назвать большую потребность в объектах, специально приспособленных для престарелых людей. Концентрация предприятий, расширение их производственной деятельности иногда приводят к тому, что некоторые виды их деятельности могут осуществляться лишь за чертой города. Более строгое экологическое регулирование также ведет к изменениям в выборе месторасположения предприятий и к более чет­кому разграничению жилых и нежилых объектов. Рост количества пер­сональных автомобилей и, соответственно, большая свобода перемещения занимают далеко не последнее место в ряду факторов обновления.

Наглядный пример изменившихся запросов пользователей можно най­ти на рынке офисных помещений. Если в Западной Европе в шестидеся­тых годах, в период сильного экономического роста, деловой мир еще мог свободно разместиться в бывших особняках знати, которые освобождались и теряли свое назначение из-за сокращения численности членов и субурбанизации (переселения за городскую черту) семей с высокими доходами, то позже у предприятий возникла очевидная потребность в специализи­рованных офисных зданиях, из-за расширения своей деятельности. Эти здания в основном возводились вдоль транспортных магистралей (подъезд­ных путей) на окраинах городов или, в случае Рандстада (Рандстад — это район, заключенный между четырьмя крупнейшими городами Нидерландов), в прилегающих маленьких населенных пунктах (городах-спутни­ках). Это касается и Алматы (города спутники Талгар, Каскелен). Так начался процесс уменьшения плотности за­стройки. В настоящий момент делаются попытки несколько изменить направление этого процесса, перенеся упор на застройку офисными зда­ниями участков, прилегающих к железнодорожным станциям. Это стрем­ление вызвано, с одной стороны, соображениями защиты окружающей среды, с другой — необходимостью решения транспортных проблем из-за пробок на дорогах.

Некоторые из вышеупомянутых изменений привели к разрастанию городов за счет застройки новых (жилых) районов и промышленных зон. В Алматы это районы Айнабулак, Аксай. и др. Однако возмож­ность дальнейшего расширения городской территории сокращается из-за необходимости сохранения природных зон и территориального роста го­рода. Вместе с тем, имеющаяся застроенная территория города представ­ляет собой достаточное место по обновлению, перепланировке и измене­нию функционального назначения объектов. Внимание к существующей городской территории и возможностям использования по-новому располо­женных в черте города участков и зданий вписывается в концепцию стремления муниципальных властей к созданию «долговечного общества». Долговечным называется общество, в котором все процессы жизнедеятель­ности протекают наиболее созвучным природе путем, т. е. без ущерба для окружающей среды.

Преобразование существующих городских объектов можно разделить на:

— обновление;

— благоустройство;

— управление.

Для разработки тактической программы и осуществления в дальней­шем оперативного управления недвижимостью с целью получения мак­симальной прибыли в ходе эксплуатации (равно как и для максимиза­ции прироста стоимости при продаже) управляющему фондами на, тактическом уровне необходимо проводить ежегодный анализ состава портфеля в целом и каждого комплекса в отдельности. Политика в отношении комплексов генерирует информацию, необходимую для анализа прибыльности портфеля для эффективного управления им, равно как и специфическую информацию, необходимую для принятия решений в области эксплуатации отдельных комплексов. Это касается времени принятия решений по своевременному проведению реновации, перестрой­ки или продажи рассматриваемого комплекса. Данные анализа рента­бельности отдельных комплексов вместе служат в качестве сравнитель­ной оценки при составлении смет поступлений и расходов. Процесс принятия решений в отношении комплексов состоит из пяти этапов (см. табл 6.1)