6.2. Управление на тактическом уровне

6.2.1. Характеристика недвижимости

Для удовлетворения нужд города «городскими объектами» необходи­мы здания, земля, инфраструктуры. Для этого используются различные виды инфраструктуры.

Эти три составляющие города, именуемые недвижимостью, тесно связа­ны друг с другом. Инфраструктура является связующим звеном между зданиями и землей. Это касается не только транспортной системы, но и различных систем трубопроводов, кабельной сети для электроснабжения, телефонной связи и прочих систем коммуникации. Инфраструктура — это, как правило, коммунальные услуги (в смысле системы общего коммунального пользования), предлагаемые государством. С развитием информационных технологий и появлением общеевропейского законодательства, а в Казахстане Закона «О приватизации и разгосударствлении госимущества» часть инфраструктуры была приватизирована.

Покупка и продажа земельных участков и зданий совершается на рынке недвижимости. Здания служат для размещения и выполнения различных функций. Одновременно здания являются объектами инвести­ций, источником информации о пользователе.

Земля может выполнять различные функции даже уже после незначи­тельной обработки (например, парк, сельскохозяйственное угодье или футбольное поле). В городах земля может рассматриваться как недвижи­мость-полуфабрикат, на котором могут возводиться здания и объекты инфраструктуры. Городской объект «земля» — это важный инструмент в руках местных органов власти по решению социальных и экономических задач. Делая выбор относительно будущего назначения земельных участ­ков, муниципалитет определяет структуру города; при этом порайонный план назначения содержит определенные требования к архитектурно-строительному решению и функциональному назначению земельных участков и/или возводимых на них зданий. Определяя также момент появления земельных участков на рынке, власти в состоянии в течение как короткого, так и длительного времени влиять на ход дел и управлять развитием города согласно своему разработанному плану.

Последствием продажи или выделения участка является то, что участок на долгие годы «выбывает из оборота», превращаясь из «динамичного» инструмента управления в «нединамичный» объект недвижимости.

При реализации земли на рынке недвижимости в еще большей степени, чем в случае двух других городских объектов, необходимо учитывать спрос на нее в будущем. Это связано с подготовкой участка под застройку, иногда необходимой покупкой дополнительной земли, что требует процедур и затрат на подготовку участка и т. п.

Как любой товар, городские объекты совершают в своем развитии определенный жизненный цикл. Как отмечалось в разделе 2,1,, объекты, как и продукт, проходят несколько фаз развития, начиная с появления на рынке и кончая его исчезновением с рынка.

Если потребитель предъявляет новые требования, объект переходит в новую фазу жизненного цикла.

6.2.2. Концепция жизненного цикла городских объектов

Концепция — комплексное понятие, включающее в себя как элемент архитектурно-технического решения (застройки определенного типа, на­пример, концепция «хрущевок» или «коттеджный городок»), так и пакет услуг, который с этим решением связан.

Не только товары, но и концепции подвержены изменениям и, стало быть, проходят жизненный цикл. Так, объект «промышленное предприя­тие» как часть некой концепции связан с «промышленной зоной». Если концепция меняется, меняется и характер промышленной зоны.

Динамика деловой активности, выражаемая в изменении количества рабочих мест, перемещении, расширении и т. д., на промышленном участке заметно снижается с продвижением участка по жизненному циклу. Мож­но также отметить, что с продвижением участка по жизненному циклу факторы месторасположения начинают представлять собой все меньшую ценность, и привлекательность участка в целом снижается. Можно сделать выводы, что со «старением» участка связаны радикальные действия по созданию большей ценности и привлекательности, которые могли бы про­явить интерес у потребителя. При этом необходимо отметить, что малая привлекательность (низкая ценность) не обязательно является отрица­тельным моментом для предприятия: есть еще и «нижняя часть рынка», для которой наличие дешевых участков или зданий является немаловаж­ным фактором.

Не только промышленные участки, но и офисные кварталы, торговые центры и жилые районы подвержены старению. К ним также относятся вышеприведенные случаи.