- •1.2. Имущественные права собственника недвижимости
- •1.3. Системы регистрации операций с недвижимостью
- •2.1. Недвижимость как товар
- •2.2. Специфические особенности недвижимости
- •2.3. Недвижимость как источник дохода
- •2.4. Жизненный цикл недвижимости
- •2.5. Жизненный цикл рынка недвижимости
- •2.6. Жизненный цикл объекта недвижимости
- •2.7. Факторы динамики потребительской стоимости объектов недвижимости
- •3.1. Основные элементы рынка недвижимости
- •3.2. Система рынка недвижимости как сферы инвестиций.
- •3.4.Субъекты рынка недвижимости
- •3.5. Виды рынков недвижимости
- •4.1. Основные принципы управления
- •4.2. Бихевиористская (неоклассическая) теория
- •4.3. Теория системного (современного) подхода
- •4.1. Основные принципы управления
- •4.1.1. Традиционная (классическая) теория
- •4.2. Бихевиористская (неоклассическая) теория
- •4.3. Теория системного (современного) подхода
- •5.1. Основные положения по управлению недвижимостью
- •5.1.1. Цели и принципы управления недвижимым имуществом
- •5.1.2. Формы государственного регулирования рынка недвижимости
- •5.2. Цели управления недвижимости
- •5.3. Механизм управления объектами недвижимости
- •5.4. Приватизация недвижимости
- •6.1. Управление портфелем недвижимости
- •6.1.1. Формирование стратегий
- •6.1.2. Анализ существующих инструментов для формирования стратегий
- •6.1.2.1. Матрица «Доля рынка — рост рынка» (портфельный анализ)
- •6.1.2.2. Модель «Привлекательность рынка —преимущества в конкуренции»
- •6.1.3. Анализ портфеля применительно к рынку жилья
- •6.1.4. Исследование рынка
- •6.1.4.1. Основы формирования и развития рыночного механизма в сфере воспроизводства жилищного фонда
- •6.1.4.2. Ревизии на местах
- •6.1.4.3. От знания к стратегии
- •6.1.4.4. Окончательное формирование стратегического подхода
- •6.2. Управление на тактическом уровне
- •6.2.1. Характеристика недвижимости
- •6.2.2. Концепция жизненного цикла городских объектов
- •6.2.3. Перепланировка и перестройка
- •6.2.4 Обновление и благоустройство объектов
- •6.3. Управление недвижимостью на оперативном уровне
- •7.1. Цели и формы государственного регулирования земельных отношений
- •7.2. Функции государственного регулирования земель
- •7.3. Защита прав собственника земли
- •7.4. Земельный налог
- •8.1. Лицензирование риэлтерской деятельности
- •1. Деятельность риэлтора в качестве агента или поверенного.
- •8.1. Лицензирование риэлтерской деятельности
- •9.1. Девелопер и его функции
- •9.1. Девелопер и его функции
- •10.1. Налогообложение недвижимости
- •10.2. Общие принципы страхования недвижимости
- •11.1. Принципы оценки стоимости недвижимости
- •11.1. Принципы оценки стоимости недвижимости
- •11.2. Методы оценки недвижимости
- •12.1. Общие положения
- •12.3. История существования систем регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
- •12.4. Введение в Республике Казахстан системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Органы осуществляющие регистрацию
- •12.7. Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию
- •12.8. Основания для отказа и приостановления государственной регистрации прав
- •12.9. Исправление технических ошибок, допущенных при государственной регистрации
- •1. Принципы и ограничения ипотечного кредитования
- •2. Основные модели ипотечного кредитования
- •3. Мировой опыт развития ипотечного кредитования
- •1. Сущность и виды ценных бумаг на рынке недвижимости
- •2. Порядок выпуска и обращения ценных бумаг на недвижимость
- •3. Операции с ценными бумагами на рынке недвижимости
- •1. Сущность и виды рисков на рынке недвижимости
- •2. Риск-менеджмент на рынке недвижимости
- •3. Методы управления рисками на рынке недвижимости
6.1.4.3. От знания к стратегии
Представление об изменениях спроса и состоянии жилищного фонда на местном и региональном уровнях формирует основу дальнейшей разработки стратегических сценариев. Теперь рассмотрим, каким образом осуществляется преобразование существующей фактической ситуации в требуемую.
Портфели в рамках различных сценариев могут быть разработаны и спроектированы для уровней районов и округов города. На основе результатов анализа ССВО определяется цель для каждого объекта.
С целью определения степени выполнимости стратегических планов, составленные сценарии должны быть проверены с учетом необходимых ограничений (см. рис. 6.7.). Тем самым может быть исключена ситуация, в которой стратегический план удовлетворяет различным результатам исследования и даже пользуется поддержкой всех сторон, но, к примеру, из-за недостаточного финансирования не может быть реализован. Предварительная корректировка ограничительных условий в подобных случаях является наиболее приемлемым решением.
Однако корректировка ограничительных условий (например, привлечение кредитора) имеет наибольший шанс на успех в случае, если нацеленный на будущее стратегический план на самом деле предлагает обоснованные решения для выявленных проблем. Наличие хорошо составленного стратегического плана обеспечивает большую уверенность, нежели отсутствие такового.
Экономическое обоснование стратегического плана, помимо прочего, состоящего из хорошо продуманного предварительного расчета-прогноза будущей эксплуатации, очень важно для возможных изменений финансовых ограничительных условий.
6.1.4.4. Окончательное формирование стратегического подхода
Если все вышеперечисленные мероприятия будут учтены в разрабатываемом стратегическом плане, у управляющего недвижимостью появляется выбор различных альтернатив, что позволит достичь запланированных целей. Обоснованный выбор на будущее является наиболее важной управленческой задачей.
Исходя из этого, составляющими стратегического подхода являются:
— анализ спроса и предложения в отношении жилого фонда в регионе и доли рынка, занимаемой центральной организацией;
— прогноз возможных изменений спроса и предложения на рынке жилья в будущем на основе демографических факторов, развития покупательной способности и предпочтений населения в отношении места проживания. Возможности и угрозы описываются на основе сопоставления собственных объектов на рынке с объектами конкурентов;
— разделение местной ситуации на ряд жилых зон (анализ ССВО). В отношении каждой из зон на схеме указываются преимущества и возможные потери;
— рассмотрение различных вариантов, из которых может быть сделан окончательный выбор с целью наилучшего использования шансов и предотвращения угроз.
Алгоритм для принятия управленческих решений представлен на Схеме 27.
При помощи данной информации может быть принято решение о выборе объектов, инвестиции в которые необходимы и оправданны. При помощи разработанных компьютерных программ можно рассмотреть и финансовые аспекты эксплуатации объекта недвижимости.