6.1.4.2. Ревизии на местах

Подробная ревизия существующего фонда является отправной точкой при разработке стратегического жилищного плана. Ре­визия должна охватить четыре основные темы:

— общие условия: каковы социально-экономические обстоятельства?

— жилой фонд: что мы имеем?

— структура собственности: кто является жильцами?

— результат деятельности: что происходит в рамках жилого фонда?

Каждая из данных основных тем более подробно рассмотрена ниже. Возможно, имеющийся жилой фонд состоит из нескольких зданий, разме­щенных в различных местах или даже в различных районах. Наиболее важным аспектом для проведения ревизий является определение товара, например, квартиры с сопоставимыми качествами или отдельные дома на одну семью

А. Общие условия: каковы социально-экономические обстоятельства?

Социально-экономическая структура региона оказывает влияние на настоящий и будущий спрос на товар. Несмотря на то, что подробная информация может быть недоступной, чрезвычайно полезно получить как

можно более четкое представление об обстановке, в которой приходится работать, поскольку это определяет успех или провал любого плана. На региональном, местном или районном уровне должны быть рассмотрены различные аспекты, касающиеся как настоящего времени, так и предсто­ящих десяти лет. На социально-экономическую структуру региона влияют макроэкономические риски.

Социально-экономическая структура:

— развитие населения (прирост/сокращение);

— характеристика населения (тенденция повышения среднего возраста населения, доля молодежи, семейное положение);

— уровень и рост доходов;

— трудоустройство и изменения в области занятости населения;

— правительственная и государственная политика в области жилищ­ного хозяйства (аренда, субсидии, распределение, налоги).

Б. Жилой фонд: что мы имеем?

Анализ портфеля прежде всего должен дать представление о характер­ных особенностях жилого фонда, который является основным объектом нашего анализа. Характерные особенности жилья: его историческое про­шлое, месторасположение, нынешнее состояние и планы на будущее дол­жны быть тщательно изучены и оформлены документально.

Характерные особенности жилого фонда:

— сочетание различных типов жилья (коттеджи/квартиры/многоэтаж­ные дома);

— размеры (число комнат/площадь);

— структура жилого фонда по типам собственности (собственность жильцов/социальная аренда/аренда в частном секторе);

— учетный размер арендной платы;

— рыночная стоимость жилья;

— финансирование фонда.

Историческое прошлое:

— год/период строительства;

— год последнего ремонта (перестройки, реновации).

Характерные черты месторасположения:

— размещение в черте города (центр/спальный район/пригород/ сельская местность и проч.);

— функциональные связи (торговые районы/школы/офисы и проч.);

— досягаемость (на машине/общественном транспорте);

— оценка качества месторасположения по сравнению с окрестностью/ районом.

Текущее состояние:

— удобства (электричество, газо-, водо-, теплоснабжение, телефон и проч.);

— содержание;

— возможные планы относительно текущего ремонта/график работ;

— оценка качества объекта по сравнению с другими объектами в квар­тале/районе.

В. Структура по типу собственности: кто является собственниками и пользователями?

Очень важно получить представление о структуре собственности. Речь при этом идет именно о тех лицах, которые непосредственно заинтересова­ны в рассматриваемом жилье. Они должны платить арендную плату или, в случае, если жилье находится в их собственности, должны оплачивать ремонтные работы. На вопросы о составе семей и уровне доходов жиль­цов должен быть найден подробный ответ для каждого типа объекта.

Пользователи:

— структура домашних хозяйств (одиночки, бездетные пары, семьи с детьми, студенты);

— возраст (пожилые люди, молодежь);

— прогнозы (естественный прирост, старение, дети).

Уровень доходов:

— оценка доходов жильцов (в доме, квартале, регионе (низкие/сред­ние/высокие доходы);

— прогнозы изменения доходов.

Г. Результат деятельности: что происходит в рамках жилого фонда?

Структура собственности не стационарна. Полезно знать, какие изме­нения происходят, по какой причине и какого типа собственности они касаются. Кроме того, необходимо выверить полученную арендную плату, а для случаев кондоминиума и кооператива — взносы на ремонт. Инфор­мация данного рода дает представление о соотношении спроса и предло­жения, финансовой устойчивости и удовлетворенности/неудовлетворенно­сти пользователей (жильцов).

Изменения в структуре собственности:

— Кто новые жильцы?

— Какие жильцы выезжают/намерены въехать?

— Какого типа объектов это касается?

Финансовые вопросы:

— В каком состоянии находятся поступления от арендной платы/ оплата счетов?

— Каковы результаты реализации различных типов продукта?