6.1.1. Формирование стратегий

При разработке стратегии предприятия производится отбор всех вне­шних факторов, влияющих на ситуацию, в которой находится предпри­ятие (управляющая организация). Основное место занимают следующие вопросы: каков потребительский спрос, что можно сделать, где, почему, когда и как? Разработка стратегии управления портфелем недвижимости начинается с рассмотрения общих целей с их последующей конкретиза­цией.

Для формулирования достижимых (реалистичных) стратегических целей необходим большой объем информации. Существуют многочисленные методы сбора и систематизации данной информации. Для получения луч­шего представления о сдаваемом в аренду жилом фонде используются, к примеру, следующие модели:

1. Анализ Сильных и Слабых сторон управляющей организации, Возможностей и Опасностей со стороны рынка ССВО (от английского SWOT — Strengths («силы»), Weaknesses («слабости»), Opportunities («воз­можности», «шансы») и Threats («угрозы», «опасности»);

2. Определение Комбинаций Продуктов и Рынков КПР (от английского РМС — Products and Markets Combinations).

3. Проведение анализа портфеля недвижимости.

В рамках анализа ССВО определяется конкурентоспособность на рынке квартир, домов и/или жилых комплексов на основе выявле­ния слабых сторон жилья и факторов, уменьшающих спрос на данное жилье. При этом со стороны застройщика (инвестора) рассматриваются тип жилья, его месторасположение, соседство с другими комплексами и/или постройками, уровень благоустройства жилья и возможные планы застройки района (например, возможность появления в будущем в не­посредственной близости более качественного жилья). Также важно выявить сильные стороны жилья и возможности, появляющиеся на рынке жилья. При этом в центре внимания находятся потребители и их зап­росы, т. е. спрос и предложение. Анализ сильных и слабых сторон, шансов и опасностей со стороны рынка производится также и с точки зрения потребителя. При проведении анализа по методу ССВО требу­ется четкое разграничение внутренних и внешних (по отношению к предприятию) факторов, с учетом того, что первые, в отличие от послед­них, поддаются влиянию и изменению.

Эти данные должны быть собраны наряду с другими сведениями отно­сительного положения на рынке для получения представления о возмож­ностях рационального управления жильем в течение короткого и длитель­ного срока.

Определение комбинаций продуктов и рынков (КПР) пред­полагает поиск оптимальных (наиболее рентабельных) сочетаний предла­гаемых объектов (например, жилья) и групп, наиболее заинтересованных потенциальных потребителей съемщиков или покупателей. При составлении подобных комбинаций можно исходить как из сложившейся ситуации, так и прогнозируемой в будущем. При этом управляющая организация может как задаваться целью по обеспечению жильем конкретной группы потребителей, так и не ставить перед собой такой задачи. Определение КПР обеспечивает возможность вести целенаправленную политику в от­ношении спроса и соответствующего ему предложения.

Как ССВО, так и подлежащие определению КПР приводят к получе­нию более четкого представления об имеющемся и желательном составе портфеля недвижимости.

Применение вышеназванных методов исследования позволяет принять окончательное решение в долгосрочной перспективе и выбрать ограниче­ния, в рамках которых уже установлены или могут быть установлены определенные приоритеты.