1.3. Системы регистрации операций с недвижимостью

Особенность рынка недвижимости состоит в том, что купля-прода­жа его объектов осуществляется не посредством их отчуждения, как это происходит на рынках движимого имущества (товаров, цен­ных бумаг и др.), а путем передачи права собственности на объек­ты недвижимости от одного собственника к другому. Сама по се­бе сделка с недвижимостью не содержит очевидных доказательств того, что продавец недвижимости является единственным, юриди­чески подлинным ее собственником и нет никаких обременяющих эту собственность отягощений в виде невыплаченных ипотечных займов, налогов, сервитутов и т.д. Для сделок с движимым иму­ществом подобных формальностей не требуется. Поэтому операции с недвижимостью объективно требуют специального учета количества и качества прав на владение имуществом, которые приобретает новый владелец, а также выяснения вопроса о том, не обременена ли приобретаемая недвижимость неизвестными покупателю обязательствами.

В каждой стране существуют различные юридические механизмы, осуществляющие эти функции. В континентальных странах Западной Европы, опирающихся на романо-германские правовые нормы, существует единая регистрационная система правового ти­па, называющаяся кадастровой системой, или просто кадастром. В странах англо-американской семьи (США, Англия, Австралия, Ка­нада, Гонконг и Сингапур) права собственника недвижимости обес­печиваются с помощью публичной записи и передачи титула, т. е. законного права собственности на эту недвижимость. Эту систему называют также системой Торренса.

Операции с земельной собственностью в системе как граждан­ского, так и общего права отличаются от иных операций с недвижимостью тем, что лицо, продающее недвижимость, должно, во-первых, иметь свидетельство о праве на эту собственность и пра­вомочия на ее передачу, во-вторых, обязательно зарегистрировать эту сделку либо внесением официальной записи в поземельную книгу (гражданское право), либо осуществлением публичной записи (общее право). Система регистрации земельной собственности отвечает прежде всего интересам лица, приобретающего недвижимость или предоставляющего кредит под ее залог. В соответствии с казахстанским законодательством государственной регистрации под­лежат любые операции, связанные с переходом права собственности на недвижимость, включая и земельные участки.³

Кадастр. Кадастром называется систематически поддерживаемый публичный реестр письменных сведений об объ­ектах недвижимости на территории региона (страны), основан­ный на картографическом изображении границ участков недвижи­мой собственности, которым присваиваются определенные обозна­чения. Границы участков земли при кадастровой системе посто­янны, что позволяет легко установить местоположение любого зе­мельного участка на территории данной страны.

Государство регламентирует правила составления карт участ­ков собственности на основе кадастровой съемки и ведения реги­стров сведений об участках или объектах, а также об их владель­цах. Кадастровая съемка представляет собой определенный набор геодезических работ на земельном участке по определению и опи­санию границ землепользования, измерению площади застроенной и благоустроенной территории и газонов. Съемка включает в себя характеристику строений, а также наличия (отсутствия) различно­го рода споров относительно границ земельного участка. На основе кадастровой съемки составляется кадастровая карта участка, рай­она или региона.

Различают несколько регистров сведений об объектах недвижи­мости: поземельный регистр, регистр коммерческой и промышленной недвижимости и регистр арен­ды. В ряде государств кроме непосредственного учета участков владения принимается во внимание также расши­ренный список состава недвижимости, т. е. все строения на данном участке, а также его цена.

В странах с кадастровой системой учета прав на недвижимость законы обязывают регистрировать каждый акт возникновения и передачи права собственности, изменения состава недвижимости, разделения прав на объект недвижимости, выставления его в качестве залога и др. Основной учетной единицей кадастровой системы является имеющий выход к коммуникациям и к системе путей со­общения (дорогам) участок земли в виде ограниченной замкнутой территории, на котором можно вести хозяйствование, строительство и реконструкцию.

Операции, связанные с куплей-продажей недвижимости, име­ют в романо-германской системе права свои особенности. Если, например, сделка о продаже движимости считается законченной, когда произошла передача вещи от продавца к покупателю, а де­нег — от покупателя к продавцу, то в операциях с недвижимостью можно выделить несколько этапов перехода права собственности от продавца к покупателю. Во-первых, для такой сделки необходим договор о продаже недвижимости в виде письменного контракта. Во-вторых, должна иметь место «юридическая презентация сдел­ки», т. е. нотариус обязан изучить пакет прав собственника на про­даваемое имущество, включая все предшествующие отягощения, в том числе и аренду. В зарубежной практике при приобретении недвижимости с помощью определенных юридических процедур создается своеобразный «банк данных» о приобретателях недви­жимости, который позволяет контролировать кредитную историю клиентов. Такие системы особенно важны в условиях развитой си­стемы потребительского и ипотечного кредита. В-третьих, сделка должна быть отражена в журнале регистрации земли, называемой поземельной книгой. Только зарегистрированная сделка по купле-продаже недвижимости имеет юридическую силу. Так, в соответ­ствии с национальными законодательствами Германии и Швейца­рии никакое вещное право на недвижимое имущество не может воз­никнуть или прекратиться без занесения его в поземельную книгу. Должностное лицо в соответствующем суде должно проверить пра­вомочия лиц, ходатайствующих о поземельной записи. Будучи сде­ланной в поземельной книге, она считается истинной до момента внесения в нее исправлений. В случае коллизии прав преимуще­ство признается за лицом, ранее занесенным в книгу. Если про­цедура регистрации отсутствует, то такая передача собственности носит декларативный характер. Регистратором является государ­ственный служащий или судья, который фиксирует все акты вещ­ного права по сделкам с недвижимостью и ведет реальную и персональную картотеки. В-четвертых, после регистрации сделки но­вый собственник получает «контракт о передаче права собственно­сти» (купчая), в который включены все обязательства, связанные с зарегистрированной недвижимостью, в том числе и арендные.

Доступ к информации, содержащейся в поземельной книге, имеет каждое лицо. В большинстве стран эта информация предоставляется бесплатно. Кадастровая система регистрации прав на недвижимость применяется в настоящее время и в Казахстане. Постановление Правительства Республики Казахстан от 6 июня 1996 года № 710 «Об утверждении Порядка ведения государственного земельного кадастра в Республике Казахстан» утвердило Порядок ведения государственного кадастра в Республике Казахстан, перечень кодов областей городов республиканского значения, административных районов, городов областного и районного значения для определения местоположения (идентификации) земельных участков. Номера, присвоенные земельным участкам при ведении государственного кадастра Республики Казахстан, используются для целей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрирующими органами Министерства юстиции Республики Казахстан.

Публичные записи. Публичные записи пред­ставляют собой записи сделок с землей, которые ведутся местной администрацией штатов (США) или графств (Англия) в соответ­ствии с законом о регистрации. Публичная запись в реестрах слу­жит источником достоверной информации для любого желающего - совершить сделку с недвижимостью. Она включает в себя сведения о правах и интересах в объекте недвижимости, налогах, специальных сборах и повинностях, хозяйственном предназначении объекта недвижимости. Регистрационные записи предназначены для защи­ты права собственности от мошенничества и предполагают подроб­ное описание участка земли и объектов недвижимости, позволяю­щее однозначно его идентифицировать для судебного разбиратель­ства.

В юридическом плане публичная запись означает «извещение всех» о соответствующем интересе. Это значит, что лицо, имеющее возможность доступа к информации, содержащейся в документах, доступных для внешнего пользования, знает ее, независимо от того, знакомо оно с этой документацией или нет. В США система обеспечения прав на недвижимость осуществляется с помощью пу­бличных записей, дополненных системой страхования титула.

Система торренса. В странах с нормами общего права вме­сто кадастра применяется система, названная по имени ее авто­ра, Р. Торренса, впервые применившего ее в Южной Австралии в XIX в. Эта система обеспечения прав на недвижимость осуществля­ется с помощью передачи титула и публичной записи о сделке.

Под титулом понимается законное право собственности на недвижимость, удостоверенное набором документов, имеющих юридическую силу и позволяющих составить краткую историче­скую справку обо всех публично утвержденных и зарегистрирован­ных сделках с данной недвижимостью. К такого рода документам относят все записи, касающиеся недвижимости (предшествующие сделки, договоры о передаче прав, завещания), а также юридиче­ски удостоверенные документы, относящиеся к косвенным правам на данную недвижимость (закладные, сервитуты и другие обреме­нения).

Титулом обладает только недвижимость во владении. Он пред­ставляет интерес как для собственника, так и для инвестора, но не имеет значения для арендатора объекта недвижимости. Титул устанавливает количество прав относительно недвижимости, пере­дающихся от покупателя к продавцу. Качество титула зависит от полноты портфеля документов на эту недвижимость. При продаже недвижимости, как правило, требуется проверка качества титула, которая осуществляется специализированными адвокатскими фир­мами. Фирма проверяет доброкачественность титула, товарность титула, пятна на титуле, т.е. различного рода дефекты и отягощения.

Доброкачественный титул означает, что его передача наслед­нику или покупателю представляет собой фактическую передачу собственности. Однако не каждый доброкачественный титул может быть товарным из-за недостатка необходимой документации или из-за того, что эта недвижимость уже заложена. Товарный титул есть титул, который документально подтверждает все существую­щие права на данную недвижимость. Покупатель может приобре­сти титул заложенного имущества, но в документах должны быть указаны все прежние закладные по титулу, чтобы покупатель мог сам решить, стоит приобретать данное имущество или нет, принять решение о цене недвижимости и оценить степень риска. Какие-либо отягощения относительно данного объекта недвижимости, по кото­рым еще не вынесено окончательное решение и которые, если ока­жутся действительными, испортят титул владельца, называются «пятном на титуле».

Лекция № 2. Особенности недвижимости как товар