5.3. Механизм управления объектами недвижимости

Достижение целей управления объектами недвижимости возможно при сосредоточении функций распоряжения этими объектами в одном ведомстве. Основным объектом управления становится комплексный объект, состоящий из земельного участка (или его доли) и всех связанных с ним зданий, сооружений (или их частей).

Первым шагом в достижении намеченных целей должна стать сплошная инвентаризация объектов недвижимости. Полученная инфор­мация даст возможность оперативно провести рыночную оценку объектов недвижимости на основе учета их основных характеристик и использования методов статистической обработки информации о ры­ночных стоимостных характеристиках реальных объектов недвижимо­сти. На основании данных реестра государственной собственности государство должно регистрировать свои права на проинвентаризированные и оцененные объекты недвижимости.

Вторым шагом должна стать выработка единых правил и процедур принятия решения по распоряжению объектами недвижимости. Они дол­жны основываться на следующих принципах:

- безусловный приоритет возмездного вида пользования; опреде­ление исключительных случаев предоставления недвижимости на безвозмездной основе;

- использование высокодоходной недвижимости в коммерческих целях;

- запрет на предоставление объектов недвижимости в аренду по ставкам ниже уровня рыночных цен, сложившихся в регионе;

- сокращение льгот при использовании объектов недвижимости;

- прозрачность действий по предоставлению в пользование объек­тов недвижимости с обязательной публикацией списка объектов для всех заинтересованных лиц. При наличии двух и более заяви­телей необходимо проведение торгов;

- упрощение процедуры оформления прав пользования объектами недвижимого имущества и сокращение ее сроков. Арендаторам, вносящим арендную плату за пользование объектом по рыноч­ной стоимости и выполняющим все условия договора, заключен­ного в установленном порядке, может разрешаться субаренда с соблюдением уведомительного порядка;

- продажа объектов незавершенного строительства на инвестиционных условиях исходя из их рыночной стоимости. Объекты, не имеющие рыночной стоимости, могут предоставляться инвесто­рам в безвозмездное пользование под соответствующие государ­ственным интересам инвестиционные проекты.

О достижении целей управления могут свидетельствовать следующие показатели: во-первых, увеличение доходов бюджета от исполь­зования государственного имущества; во-вторых, сближение ставок за аренду государственного имущества и рыночных ставок арендной платы. Эти показатели должны находиться; под постоянным контролем. Кроме того, важно установить контроль за своевременной разработкой и при­нятием соответствующей нормативной правовой базы, а также за обеспечением полноты реестра объектов недвижимого имущества.

5.4. Приватизация недвижимости

Реформы на Казахстанском рынке недвижимости в первую очередь произошли в жилищной сфере. Воплощение их в республике началось более десяти лет назад с появлением Закона «О приватизации и разгосударствления государственного имущества Республики Казахстан», в котором первым этапом было приватизация жилья гражданами. Благодаря этой узаконенной процедуре огромное количество квартиросъемщиков превратились в собственников недвижимости, что в итоге привело к изменению отношений собственности не только в масштабах страны, областей и муниципальных образований, но и в пределах каждого многоквартирного дома.

Второй этап (1993-1995 гг.) приватизации ознаменовался принятием «Национальной программы разгосударствления и приватизации», которая должна была учесть ошибки первого этапа. Программой предусматривалась организация национальных государственных холдинговых и акционерных компаний, целью которых являлось создание новой системы управленческих структур в среднем хозяйственном звене.

На этом же этапе проводилась массовая приватизация предприятий, которая с применением купонов, дающих право на покупку акций инвестиционных приватизационных фондов (ИПФ), являющимися посредниками между государством и населением, должна была создать из всех дееспособных граждан Казахстана нового собственника государственного имущества.

Третий этап (1996-1998 гг.) приватизации, который проводился по индивидуальным проектам, касался предприятий основных отраслей промышленности и части объектов социальной сферы. Следует отметить, что этот период не отличался адекватностью информации в печати, хотя приватизировались промышленные гиганты республики. Однако ошибки этого периода, так же были отмечены скандалами, это передача на управление всемирно известных комбинатов: «Кармета», Соколовско-Сарбайского, Донского ДОКа и сделки Алматинской мэрии с фирмой «Трактебель» по Алматинской электросети.

Таким образом, в период с 1991 по 1998 год в Казахстане была реализована программа приватизации, состоящая из малой, массовой и приватизации по индивидуальным проектам, секторных программ, сформирована законодательная база, произведено первичное разделение государственного имущества на республиканское и коммунальное. В рамках программ приватизации до конца 1993 года приватизировано 3276 акционерных обществ и хозяйственных товариществ, что составляет 65% от общего количества созданных акционерных обществ и хозяйственных товариществ, практически весь жилищный фонд республики, переданный в пользование населению, 2606 объектов социальной сферы (только за 1997-1998 годы).

Однако и третий этап приватизации не привел к завершению этот длительный процесс по разгосударствлению собственности в Казахстане. Поэтому во исполнение Программы действий Правительства РК на 1998-2000 годы была принята новая «Программа приватизации и повышения эффективности управления государственным имуществом на 1999 – 2000 годы». Это было связано с тем, что приватизация целого ряда организаций и объектов была произведена не в полном соответствии с требованиями законодательства, в том числе без соблюдения принципа правопреемства покупателя (либо продавца) по обязательствам перед кредиторами.

В связи с этим, возросли объемы требований и исков юридических и физических лиц к Правительству РК, в том числе кредиторов предприятий и учреждений, приватизированных как имущественный комплекс.

Другая проблема связана с завершением процесса купонной приватизации. В 1999 году Правительство должно было разработать и внести в Парламент соответствующие законопроекты, которые позволили бы завершить реорганизацию инвестиционно-приватизационных фондов в открытые акционерные общества, консолидировать их активы и наладить квалифицированное управление. К сожалению, эта проблема не решена до сих пор, а государственная недвижимость продолжает продаваться на аукционных и конкурсных торгах.

Лекция № 6. Организация работы по управлению недвижимостью