4.3. Теория системного (современного) подхода

В 60-х годах XX века многие читали и обсуждали работу американ­ского исследователя Дугласа Мак-Грегора «Человеческая сторона пред­приятия». Основная идея научной работы заключается в том, что люди по своей природе отнюдь не ленивы и вовсе не ненавидят работу, а, наоборот, одна из основных потребностей человека — работать производительно. И, далее, более производительной окажется та организация, структура которой отражает это положительное свойство труда.

Большинство ранних достижений науки управления были подходящими для своего времени. Наступило время, когда настала необходимость в заинтересованности самих сотрудников работой, иначе организация не смо­жет одновременно получить заметного продвижения в быстро меняющей­ся ситуации.

Основой современной системы управления являются инновационные и международные процессы.

Современный подход интегрирует и расширяет классические и неоклассические представления, рассматривая организацию в качестве «единого функционирующего организма» на всем этапе ее жизненного цикла.

Рассматривая организацию как систему, которая должна быть устойчивой, гибкой организационной структурой, ориентированной на стимулирование (индивидуальности и творческого потенциала руководящих кадров и сотрудников, можно выделить основные принципы современной теории управления:

— изменения, внесенные в какие-либо составляющие элементы системы, влекут за собой изменения в других ее компонентах;

— любая система после возможных изменений, вызванных внутренними или внешними факторами, стремится найти новую точку равновесия;

— система в целом и каждый ее элемент в отдельности имеют определенные границы своего развития, которые могут быть как полностью открыты (они более чутко реагируют на внешние воздействия), так и полностью закрыты (полностью изолированы от внешних факторов и имеют тенденцию саморазрушению в долгосрочной перспективе);

— системам присуща определенная иерархия, которая обладает как формальными, так и неформальными властными структурами со сложными взаимодействиями.

Принято различать следующие основные организационные структуры управления школы системного подхода: дивизиональную, программно-целевую, единого строительного бизнеса.

В центре внимания дивизионалъной организационной структуру (Схема 18, б) находятся продукты/рынки отдельных полей бизнеса (направлений деятельности). Главными элементами такой структуры служат отделения (по-английски — «division», отсюда и название структуры).

Управление отделениями (организационными единицами) осуществля­ется при полной оперативности, самостоятельности, возможности вступать в договорные отношения друг с другом, получать прибыль и осуществлять самофинансирование на основе согласованных долгосрочных целей и задач с высшим руководством. К таким задачам относятся: модернизация и расширение производственных мощностей, переход на выпуск новой про­дукции, преобразование организационной структуры субъекта предприни­мательства. Например, в корпорации ИБМ дивизиональная структура сочетается с программно-целевым подходом, в соответствии с которым решение задач, возникающих перед корпорацией, возлагается на специаль­но создаваемые для этой конкретной задачи целевые, проектные или ра­бочие подразделения.

Со временем такие группы могут быть преобразованы в так называемые внутренние фирмы, обладающие еще большей самостоятельностью, чем подразделения основной структуры. Поэтому такую организационную структуру можно охарактеризовать как постоянно обновляющуюся диви­зиональную структуру, построенную и развивающуюся по программно-целевому принципу.

Более усложненным типом организационной структуры управлению в современных условиях является единое стратегическое управление в сочетании с системой контроллинга.

Контроллинг — новое явление в теории и практике современного управления, возникшее на стыке экономического анализа, планирования, управленческого учета и менеджмента.

Контроллинг (от англ. to control — контролировать, управлять) ориентирует управленческий процесс на достижение главной стоимостной (монетарной) цели предприятия — оптимизацию финансового результата через максимизацию прибыли и ценности капитала при гарантированной ликвидности.

Единое стратегическое управление как метод является синтезом сочетания стратегического подхода к постановке задач и программно-целевого подхода к их реализации.

Стратегический подход (или стратегическое планирование) отличается от долгосрочного подхода (долгосрочного планирования) тем, что он ориентирует предприятие не на существующие условия, а на те, которым еще только предстоит сложиться. Иными словами, если долгосрочное планирование основывается на экстрополяции, то в соответствии со стратегическим подходом ставится задача прогнозирования (предвидения) изменений и заблаговременного приспособления к ним. Стратегическое планирование как принцип поста­новки задач появился в 60-е годы, когда уже давали себя знать возросшие нестабильность и динамичность внешней среды. Но попытка внедрить его без адекватного ему способа реализации задач натолкнулась на невосприя­тие сотрудниками крупных компаний. Эту проблему и решило единое стратегическое управление.

Главными структурными звеньями крупной компании становятся так называемые стратегические хозяйственные центры, отвечающие за дости­жение определенных стратегических целей в «стратегических зонах хо­зяйствования». А поскольку цели и сами зоны претерпевают постоянные изменения, структура приобретает необходимую динамичность. Созданная в расчете на будущее, она вступает в противоречие с настоящим, что превращает ее из сдерживающего фактора в мощный инструмент ускоре­ния развития компании. Механизм реализации стратегического подхода был создан, но он нуждается в постоянном обновлении, расширении само­стоятельности сотрудников всех уровней и т. д. Современные подходы к управлению требуют выполнения следующих десяти «передовых прин­ципов»:

— сильная вера в индивидуализм (уважение к личности);

— не существует изолированной схемы поведения, любое действие

вызывает цепь поведенческих реакций;

— единый статус всех работников;

— приглашение на работу специалистов высочайшего класса;

— продолжительное обучение работников, особенно высших

управляющих;

— делегирование максимально возможной ответственности на самые

низкие уровни управления;

— некоторые ограничения деятельности линейных управляющих;

— поощрение разногласий (притча «о диких утках»);

— развитие горизонтальных связей;

— личное стимулирование работающих.

Классификация фирм, осуществляющих свою деятельность в соответ­ствии с указанными принципами, приведена в табл. 4.1.

С точки зрения системного подхода для высокотехнологичных организаций, в том числе для управления городской муниципальной недвижимостью, требующих глубокой специализации управления, наиболее эффектив­на комплексная, или матричная, структура. Она подразумевает, что для осуществления некоторых функций применяется традиционная линейно-штатная иерархия, а для решения специальных задач требуется привле­чение специалистов других структурных подразделений

Все части системы находятся в тесной взаимосвязи. В следующем разделе мы рассмотрим общую модель управления недвижимостью, стратегическое и оперативное управление в недвижимости

Таблица 4.1.

Классификация акционерных обществ в зависимости от типа фирм и риска участия работающих в них

Тип фирмы	Распределение акций, прибылей и активов среди акционеров
	Членство / участие	Принятие решения / право голоса	Распределение прибыли	Распределение активов
1	2	3	4	5
Капиталис тическая	обладатель акций / акционеры: внешние - большинство	одна акция / один голос	пропорционально количеству акций	пропорционально количеству акций
Рабоче-капиталистическая	обладатель акций / акционеры: внешние более 50 % работники фирмы до 50 %	одна акция / один голос	пропорционально количеству акций	пропорционально количеству акций
Партнерство	обладатель акций / акционеры: внешние работники (большинство)	одна акция / один голос	пропорционально количеству акций	пропорционально количеству акций
Демократическая	обладатель акций / акционеры: только работники фирмы	одна акция / один голос	поровну или в зависимости от личного вклада	система внутренних счетов
Частично-коллективная	обладатель акций / акционеры: занятые в производстве - все	одна акция / один голос – один человек	в соответствии с трудовым стажем и личным вкладом	система внутренних счетов
Совместная собственность	обладатель акций / занятые в производстве - все	количество акций по трудовому стажу	пропорционально количеству акций	система внутренних счетов

Лекция №5 . Управление недвижимостью

5.1. Основные положения по управлению недвижимостью

5.2. Цели управления недвижимости

5.3. Механизм управления объектами недвижимости

5.4. Приватизация недвижимости

Управление недвижимостью как особый вид предпринимательской деятельности может в зависимости от ситуации обозначать:

- принятие решений и оформление документов в отношении имущественных прав на объекты собственности;

- управление конкретным видом объекта в процессе его эксплуатации для удовлетворения личных потребностей или коммерческого использования;

- любое единичное целенаправленное организующее воздействие на недвижимое имущество для достижения поставленных целей;

- процесс реализации функций управления для получения определенных социально-экономических результатов;

- систему законодательного и исполнительного регламентирования и контроля поведения всех участников отношений недвижимости, осуществляемую уполномоченными государством органами в целях ста­билизации и эффективного развития экономики в изменяющихся ус­ловиях, которую называют регулированием.

Управление — более высокий уровень работы с недвижимостью по сравнению с обычными риэлтерскими операциями.

Управляющий недвижимостью должен иметь широкие и глубокие знания по гражданскому праву, финансовому менеджменту, инвести­ционному анализу, теории и практике управления инвестиционными проектами и др.

В сфере предпринимательства управление недвижимостью — это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная по поруче­нию собственника на извлечение прибыли от реализации полномочий ' собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим недвижи­мым имуществом.

Управляющий недвижимым имуществом — это юридическое или фи­зическое лицо, которое по договору с собственником недвижимого имущества и в его интересах в течение определенного срока времени , от своего имени совершает любые юридические и фактические дей­ствия с этим имуществом, если только какие-то из них прямо не зап­рещены законом или договором.

Брокер — это физическое лицо, непосредственно работающее с кли­ентами и заключающее с ними от имени юридического лица или в качестве индивидуального предпринимателя договоры по осуществ­лению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом.

Агент — физическое лицо, непосредственно работающее с клиен­тами и осуществляющее всю подготовительную работу для заключе­ния брокером договоров с клиентами по осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом.

Управление недвижимостью включает все виды деятельности и все операции с нею: строительные, инвестиционные, владения и пользо­вания, посреднические (риэлтерские), залоговые, трастовые, обмен­ные и др. Объектами управления выступают не только отдельные зда­ния различного назначения (жилые, офисные, производственные, складские) и имущественные комплексы предприятий всех форм соб­ственности, но и соответствующие их системы — весь жилой фонд (муниципальный, КСК, ведомственный, частный) страны или реги­она, земельный фонд, лесной фонд и др.

Субъектами управления являются все участники отношений недви­жимости: собственники, владельцы и пользователи, арендаторы, ин­весторы, профессиональные посредники (риэлтеры), уполномоченные государственные органы и организации инфраструктуры.

Управление недвижимостью может быть внешним и внутренним. Внутреннее управление — регламентация деятельности каждой орга­низации — участника рынка недвижимости ее собственными норма­тивными документами (уставом, правилами, положением, инструк­циями).

Внешнее регулирование выражается в установлении государством и его уполномоченными органами, а также международными согла­шениями норм и правил поведения каждого участника рынка недви­жимости.

По осуществляющим управление недвижимостью субъектам выде­ляются четыре вида регулирования:

- государственное регулирование рынка недвижимости на республиканском, региональном и муниципальном уровнях различными госу­дарственными органами и организациями в соответствии с выполняе­мыми функциями;

- самоуправление рынка недвижимости профессиональными его участниками и их объединениями — ассоциациями риэлтеров;

- общественные воздействия — мнения жителей микрорайонов и реакция широких слоев общества на те или иные операции с недви­жимостью (например, всеобщее неприятие купонной приватизации государственного имущества), которая во многих случаях служит ос­новой для нормативных актов, положений и т.д.;

- управление определенным недвижимым имуществом;

- заключение полного пакета контрактов, обеспечивающих фун­кционирование и использование объекта в соответствии с его целе­вым назначением.

В процессе управления недвижимостью реализуются следующие функции:

- прогнозирование, постановка целей и выбор стратегии их дос­тижения,

- планирование и проектирование;

- строительство или реконструкция;

- регистрация, оценка и учет;

- эксплуатация и налогообложение;

- контроль и распоряжение, корректировка плана.