4.4. Технико-экономическое обоснование (проект) строительства

ТЭО (проект) строительства — далее ТЭО, является основным проектным документом на строительство объектов. На основании утвержденного в установленном порядке ТЭО подготавливается тендерная документация и проводятся торги подряда, заключает­ся договор (контракт) подряда, открывается финансирование стро­ительства и разрабатывается рабочая документация.

В ТЭО определяются основные решения — технологические, объемно-планировочные, конструктивные, природоохранные; достоверно оценивается экологическая, санитарно-эпидемиоло­гическая и эксплуатационная безопасность проекта, а также его экономическая эффективность и социальные последствия.

В качестве возможных источников финансирования капиталь­ных вложений в объекты могут рассматриваться:

♦ ассигнования из государственных бюджетов РФ, респуб­лик в составе РФ, местных бюджетов и соответствующие внебюджетные фонды;

♦ собственные финансовые ресурсы и внутрихозяйственные резервы инвестора;

♦ заемные и привлеченные финансовые средства заказчиков;

♦ денежные средства, централизуемые объединениями (союза­ми) предприятий;

♦ иностранные инвестиции.

ТЭО состоит из следующих разделов:

♦ общая пояснительная записка;

♦ генеральный план и транспорт;

♦ технологические решения;

♦ управление производством, предприятием и организация условий и охраны труда рабочих и служащих;

♦ архитектурно-строительные решения;

♦ инженерное оборудование, сети и системы;

♦ организация строительства;

♦ охрана окружающей среды;

♦ инженерно-технические мероприятия гражданской обороны. Мероприятия по предупреждению чрезвычайных ситуаций;

♦ сметная документация;

♦ эффективность инвестиций.

ТЭО (проект) строительства является обязательным докумен­том в случае, если финансирование капитальных вложений восновные форды соответствующих предприятий осуществляется полностью шеи на долевых началах из государственного бюджета Российской (Редерации и ее внебюджетных фондов, централизо­ванных фондов министерств и ведомств, а также собственных финансовых ресурсов государственных предприятий.

Решение о необходимости разработки ТЭО для обоснования целесообразности инвестиций за счет других источников финан­сирования принимается самостоятельно инвестором (заказчиком).

Разработка ТЭО осуществляется юридическими и физически­ми лицами (проектировщиками), получившими в установленном порядке лицензию на выполнение соответствующих видов проект­ных работ, и на основании договора (контракта) с заказчиком.

Для выбора лучшего предложения со стороны проектировщи­ков заказчик проводит конкурс (торги) на разработку ТЭО.

Основным правовым документом, регулирующим производствен­но-хозяйствен ные и другие взаимоотношения между заказчиком и проектировщиком, является договор (контракт) подряда на выполнение ТЭО.

Стоимость разработки ТЭО определяется договором между заказчиком (инвестором) и проектной организацией.

Если в результате выполненного в ТЭО инвестиций анализа выявлена нецелесообразность инвестирования средств в строи­тельство намечаемого объекта, стоимость разработки ТЭО спи­сывается на убытки заказчика в установленном порядке.

При разработке ТЭО необходимо:

♦ предусматривать для сложных и крупных объектов альтер­нативные варианты достижения цели, поставленной заказ­чиком (инвестором), в том числе различные варианты (ис­точники? финансирования инвестиций;

♦ учитывать налоговую, амортизационную и кредитную по­литику, проводимую государством и местными органами власти, требования законодательства и нормативных ак­тов Российской Федерации, регулирующих инвестицион­ную деятельность, условия пользования землей и другими природными ресурсами;

♦ обеспечивать защиту интересов инвестора, с одной сторо­ны, и общенациональных интересов (интересов региона) — с другой;

♦ установить расчетный период, в пределах которого должны выполняться экономические расчеты. Как правило, расчет­ный период включает период строительства, освоенияпроектной мощности и эксплуатации предприятия до пер­вой его реконструкции или окончания срока окупаемости капитальных вложений;

♦ расчеты и анализ основных экономических и финансовых показателей осуществлять в специально разработанных уни­фицированных таблицах по действующей методике. В процессе разработки ТЭО в обязательном порядке должна осуществляться оценка воздействия деятельности предприятия (объекта) на окружающую среду (ОВОС). ОВОС проводится с целью предотвращения деградации окружающей среды, обес­печения сбалансированной хозяйственной деятельности, выра­ботки мер, снижающих уровень экологической опасности на­мечаемой деятельности, выработки согласованных мер по пре­дотвращению или компенсации негативных последствий в со­циально-экономической сфере района размещения предприя­тия (объекта). При этом объем и глубина проработки вопросов в процессе проведения ОВОС зависят от специфики воздействия будущего предприятия на окружающую среду и экологических ограничений территории, на которой его предполагается раз­местить.

Порядок разработки, согласования и утверждения ТЭО инвестиций

Заказчик (инвестор), исходя из своих целей и анализа ситуа­ции, с учетом решений, принятых в программах и схемах разме­щения производительных сил, подготавливает Декларацию о на­мерениях, примерное содержание которой приведено в п.4.4. Декларация направляется в местный орган государственного са­моуправления, обладающий правом изъятия и предоставления земельных участков.

После получения положительного решения от органа местно­го самоуправления по поводу Ходатайства (Декларации) о наме­рениях и рассмотрения условий размещения площадки (трассы) для строительства объекта Заказчик (инвестор) принимает ре­шение о разработке ТЭО.

Для подготовки исходной информации и материалов, состав­ления задания на разработку ТЭО, организации и проведения конкурса (тендера) на их разработку, заказчиком привлекаются на договорных условиях инжиниринговая, консалтинговая, мар­кетинговая фирмы или создается тендерный комитет.Состав исходной информации определяется в зависимости от ' вида и масштабов планируемой деятельности объекта, количества и видов используемых ресурсов, вовлекаемых в хозяйственный оборот, особенностей экологической ситуации и др.

Согласование намеченных решений по строительству объекта 1 и условий предварительного согласования земельного участка производится заказчиком или, по его поручению, проектиров­щиком с учетом полученной информации согласно порядку, i приведенному в схеме организации предварительного согласова­ния размещения земельного участка строительства.

Затраты, связанные с проведением согласований, подготов- 1 кой и передачей документации по предварительному согласова­нию и отводу земельного участка, оплачиваются инвестором из собственных средств, в порядке и размере, которые определены органами местного самоуправления.

Проекты, независимо от источников финансирования, форм собственности и принадлежности, подлежат государственной экс­пертизе в соответствии с Порядком, установленным в Российс­кой Федерации.

Утверждение проектов на строительство объектов, в зависи­мости от источников финансирования, производится:

♦ за счет государственных капитальных вложений, финанси­руемых из республиканского бюджета РФ — в порядке, ус­тановленном Минстроем России совместно с заинтересо­ванными министерствами и ведомствами;

♦ за счет капитальных вложений, финансируемых из соот­ветствующих бюджетов республик в составе РФ, краев, об­ластей, автономных образований, Москвы и Санкт-Петер­бурга — соответствующими органами государственного уп­равления или в установленном ими порядке;

♦ за счет собственных финансовых ресурсов, заемных и при­влеченных средств инвесторов (включая иностранных ин­весторов) — непосредственно заказчиками (инвесторами).

В результате разработки ТЭО определяются технико-экономи­ческие и финансовые показатели, состав которых приведен ниже.

Основные технико-экономические и финансовые показатели, включенные в распорядительный документ об утверждении (одобрении) ТЭО инвестиций

1. Мощность предприятия (годовой выпуск продукции, в соотв. ед. пропускная способность) в натуральном выражении (по ви­дам продукции);2. Стоимость товарной продукции (млн. руб.);

3. Общая численность работающих, в том числе рабочих (чел.);

4. Количество (прирост) рабочих мест, ед.;

5. Общая стоимость строительства (млн. руб.), в том числе:

— объектов производственного назначения (млн. руб.);

— объектов жилищно-гражданского назначения (млн. руб.);

— прочих объектов.

6. Стоимость основных производственных фондов (млн. руб.);

7. Продолжительность строительства (лет);

8. Удельные капитальные вложения (руб./ед.);

9. Себестоимость основных видов продукции (руб./ед.);

10. Балансовая прибыль (млн./руб.);

11. Чистая прибыль (доход) (млн./руб.);

12. Срок окупаемости капитальных вложений (лет);

13. Внутренняя норма рентабельности (норма прибыли), %. Для объектов жилищно-гражданского строительства ТЭО со­стоит из следующих разделов:

♦ общая пояснительная записка;

♦ архитектурно-строительные решения;

♦ технологические решения;

♦ решения по инженерному оборудованию;

♦ охрана окружающей среды;

♦ инженерно-технические мероприятия гражданской оборо­ны. Мероприятия по предупреждению чрезвычайных ситу­аций;

♦ сметная документация;

♦ эффективность инвестиций.

Выбор площадки

Принятию инвестиционного решения предшествует выбор площадки (земельного участка) для проекта. От этого выбора в значительной степени зависит успех всего проекта, поэтому дан­ная процедура традиционно состоит из ряда этапов:

♦ формирование критериев, которым площадка должна со­ответствовать;

♦ формирование альтернативных вариантов;

♦ сравнение вариантов возможных площадок на предмет со­ответствия выбранным критериям;

♦ проведение инженерно-геологических изысканий на луч­ших из альтернативных вариантов;♦ дополнительное изучение вариантов, признанных лучши­ми, на предмет соответствия совокупности критериев

♦ окончательный выбор месторасположения площадки. Для этой цели специалистами разрабатываются специальные

карты рейтинга строительных участков. Основные факторы рейтинга участков:

♦ инженерно-геологическая приемлемость;

♦ возможность получить разрешительные документы;

♦ политическая характеристика региона;

♦ кадры (наличие, уровень заработной платы, законы по труду);

♦ налоги (имущественные, на инвестиции, на предпринима­тельство);

♦ окружающая среда (законодательство, отношение обществен­ности, качество воды);

♦ климатические условия (количество осадков, затраты на отопление, влажность);

♦ инфраструктура (безопасность, дороги, местные ресурсы); •:• транспорт (стоимость, наличие подвижного состава).

Земельный участок

После утверждения ТЭО и принятия инвестиционного ре­шения заказчик обращается в орган местного самоуправления, обладающий правом изъятия и предоставления земельных уча­стков, с ходатайством об изъятии предварительно согласован­ного земельного участка и предоставлении его для строитель­ства объекта.

Подготовку материалов по изъятию и предоставлению земель­ных участков осуществляют районные (городские) комитеты по земельной реформе и земельным ресурсам.

Орган местного самоуправления рассматривает указанные материалы и принимает решение об изъятии (выкупе) земельно­го участка. Копия решения о предоставлении земельного участка выдается заказчику.

На этом заканчивается начальная (предынвестиционная) фаза проекта. Ее результат:

♦ объемы работ по проекту;

♦ смета и бюджет проекта;

♦ площадка (земельный участок);

♦ график проекта, в т. ч. график поставок ресурсов;

♦ нормы и стандарты;

♦> задание на проектирование.