1.2. Сегментация и выбор целевого рынка

Одним из этапов в исследовании рынка, позволяющим перейти от общих его характеристик к анализу ситуации по отношению к конкретному объекту или их группе, является сегментация рынка, позволяющая сосредоточить основное внимание на той информации, которая имеет наибольшее значение при выборе того или иного варианта решения предпринимателя.

Сегментация рынка – это выделение групп потребителей недвижимости, объединённых общими требованиями к физическим и экономическим характеристикам объектов. Именно в таком качестве она важна для формирования политики на рынке. Выделение сегментов позволяет сфокусировать внимание не на рынке в целом, а на его составной части и, исходя из этого определить либо особенности работы на данном сегменте (если речь идёт о выборе фирмой рыночной ниши), либо конкурентноспособность объекта (если речь идёт об отдельном объекте недвижимости).

На рынке недвижимости сегментация может быть произведена по целому ряду признаков: географическому положению, физическим характеристикам, функциональному назначению объектов или даже по комплексу признаков.

Например, в практике риэлтерских фирм широко используется следующая сегментация объектов, представленных на вторичном рынке жилья, - старый фонд после капитального ремонта, сталинские дома, хрущёвки, брежневки, панельные дома 60-70-х гг., панельные дома 80-90-х гг., кирпичные дома. А в настоящее время актуальна также новая услуга : «покупке, продажа и аренда гаражей».При всей кажущейся неопределённости и расплывчатости определения характеристик объекты, принадлежащие к тому или иному сегменту, обладают чёткими признаками: тип материала, район расположения, качество перекрытий, характеристики комнат и вспомогательных помещений, а следовательно, и ценовыми характеристиками. Такое выделение помогает лучше понимать приобретение жилья, его возможности и мотивации, а следовательно, грамотно выстроить свою работу с тем или иным клиентом и добиться главного – комиссионных в результате проведения сделки.

Напротив, на первичном рынке жилья сложилась иная сегментация, принято следующее разделение рынка жилой недвижимости:

• элитное жильё (престижный район города, экологически безопасное расположение, кирпичное здание, подземный гараж, стоянка, охрана, автономное обеспечение, социальная однородность, площадь квартир от 80 кв.м., площадь кухни от 15 кв.м., ванная комната, два санузла, холл, лоджия);

• качественное жильё (престижные районы, экологическая безопасность, кирпич, крупногабаритные квартиры площадью более 40 кв.м. для однокомнатной квартиры, более 60 – для двухкомнатной, кухни более 10 кв.м., лоджия (балкон));

• типовое (экологическая безопасность, кирпичное или панельное здание современных серий, изолированные комнаты, площадь кухни белее 8 кв.м., раздельный санузел, балкон);

• дешёвое жильё (не отвечающее перечисленным выше признакам).

В качестве признаков, выбранных в качестве оснований для сегментации рынка, могут быть взяты физические характеристики объектов недвижимости, за которыми стоят однородные группы приобретателей недвижимости.

Может быть избран и иной путь, когда в основу сегментации кладётся классификация самих потребителей. Потребителей можно сделать на индивидуальных потребителей и предприятия- потребители.

В сфере риэлторских услуг можно провести сегментирование по потребителям по следующим факторам (признакам):

• Географические;

• Демографические;

• Социально-экономические;

• Национально-культурные;

• Личностные;

• Поведенческие.

Рассмотрим как можно сегментировать индивидуальных потребителей риэлтерских услуг.

Таблица 2 – Сегментация рынка потребителей по следующим характеристикам.

Наименование сегмента	Демографическая характеристика покупателей
Возраст	15–18, 19–23, 24–29, 30–40, 41–55, 55 и более
Образ жизни	Семья с детьми, семья без детей, старшего возраста, молодожены

Наименование сегмента	Социально – экономический показатель
Уровень дохода	Низкий, ниже среднего, средний, высокий
Социальный статус	Рабочие, пенсионеры, руководители, студенты

Для того чтобы в полном объеме проанализировать сегменты рынка необходимо разработать их по степени важности.

3 – важно, 2 – менее важно, 1 – неважно

Таблица 3 – Оценка сегмента по возрасту

15–18	19–23	24–29	30–40	41–55	55 и более
2	2	3	3	2	1

Таблица 4 – Оценка сегмента по образу жизни

Семья с детьми	Семья без детей	Старшего возраста	Молодожены
3	2	2	3

Таблица 5 – Оценка сегмента по уровню дохода

Низкий	Ниже среднего	Средний	Высокий
1	2	3	3

Таблица 6 – Оценка сегмента по социальному статусу

Рабочие	Пенсионеры	Руководители	Студенты
3	1	2	2

Из приведенных выше таблиц можно сделать следующий вывод, что в качестве целевого рынка была определена следующая группа индивидульных потребителей: люди в возрасте от 24–40 лет, образ жизни – молодожены или семьи с детьми, социальный статус – рабочие или студенты, со средним или высоким уровнем дохода. Именно у этой группы потребителей в большей степени выражена потребность в оказании риэлтерский услуг (чаще всего поиск квартиры).

На рынке помещений коммерческого назначения может быть целесообразным следующее разделение потенциальных потребителей:

1. Учреждения, страховые, финансовые организации: их деятельность непосредственно связана с потоком посетителей, во-первых; и, во-вторых, для их нормального функционирования необходимы постоянные контакты как между собой, так и с органами власти. Отсюда они готовы заплатить более высокую арендную плату в непосредственном центре города, но территории, достаточно близкие к центру, однако не принадлежащие собственно к нему, им мало интересны.

2. Производственные организации: для некоторых из них важно иметь представительные офисы в центре города, но рабочие офисы, в которых занято только работники этих организаций и собственно производственные помещения, они предпочтут размещать на периферии с более низким уровнем арендной платы.

3. Торговые организации: их ориентация зависит от характера товаров (продовольственные, промышленные, для рядового посетителя, для элитных клиентов). Соответственно они ориентированы на пассажиропотоки разного качества и, исходя из них, строят свою политику по отношению к арендной плате.

Таким образом, можно сделать вывод, что сегментация позволяет агентству недвижимости наиболее полно удовлетворить потребности клиентов, снизить издержки и соответственно получить существенное конкурентное преимущество.

1.3. Анализ потребителей

Проведем анализ потенциальных потребителей услуги методом опроса.

В нашем случае методом опроса будут исследоваться следующий сегмент агентства недвижимости: индивидуальные потребители.

Структура опроса выглядит следующим образом:

Цель опроса: проанализировать отношение потребителей к данному виду услуги; измерить потенциальный спрос на данный вид услуг;

1. Количество респондентов: 100 человек

2. Характеристика респондентов: люди от 24 до 40 лет, образ жизни – семья с детьми, молодожены; социальный статус – рабочие люди со средним и высоким уровнем дохода.

3. Образец анкеты представлен в Приложении 1.

4. Краткая характеристика опроса: письменный, очное анкетирование

Так же было проведено измерение потенциального спроса с использованием шкалы Т. Джастера. Респондентам задается вопрос «Намерены ли вы воспользоваться данной услугой в ближайшие 3 месяца?» Далее предлагаются варианты ответов (и соответствующие им оценки):

1	Возможно, нет	0,00
2	Вероятность очень небольшая	0,10
3	Вероятность небольшая	0,20	8
4	Некоторая вероятность	0,30	12
5	Средняя вероятность	0,40	43
6	Достаточно хорошая вероятность	0,50	7
7	Перспективная вероятность	0,60
8	Вероятно	0,60	15
9	Очень наверняка	0,80
10	Почти наверняка	0,90	5
11	Наверняка	1,00	10

Определим уровень спроса на риэлтерские услуги:

Уровень спроса (УС) определяется следующим образом:

УС =

где: αi – оценка;

ni – количество респондентов, выбравших данный вариант ответа;

n – общее число респондентов

УС = (0,2*8+0,3*12+0,4*43+0,6*15+0,9*5+1,0*10)/100 = 1,6+3,6+17,2+3,5+9+4,5+10=0,494 (49,4%)

После расчёта выяснилось, что предполагаемый уровень спроса равен 49,4%. В связи с тем, что идеальным показателем является 100%, можно сделать вывод о том, что на данный вид оказываемых услуг уровень спроса велик, т. к. данный вид оказания услуг появился очень давно.

Также данный вид услуг успел завоевать большое количество потенциальных потребителей на территории Республики Беларусь, особенно в городе Минске.