5.1.2 Методы определения коэффициента капитализации

1) Метод рыночной экстракции (рыночной выжимки) - определение коэффициента капитализации на основе анализа соотношений арендных ставок (при условии, что существующее использование объектов соответствует их наилучшему и наиболее эффективному использованию), и цен продаж сопоставимых объектов недвижимости по данным реальных сделок или соответствующим образом скорректированных цен предложений по аренде и продаже.

Этот способ основан на статистической обработке рыночной информации о величинах чистого операционного дохода и цен продажи объектов недвижимости.

Коэффициент капитализации рассчитывается по формуле:

1 J

Ro = J  Rj

j = 1

где

Rj = ЧОДj / Цj - коэффициент капитализации j - го объекта-аналога

Пример. По идентичным объектам недвижимости (аналогам) оценщик собрал следующую информацию о чистых операционных доходах (ЧОД) и ценах продажи (тыс. руб.):

	Номер объекта
	1	2	3	4	5	6
ЧОД	120	160	145	336	245	180
Цена	1000	1700	1450	3428	2207	1161
Ri	0,12	0,094	0,1	0,098	0,111	0,155

Коэффициент капитализации будет равен 0,11 или 11%.

2)Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения инвестиций (с корректировкой на изменение стоимости актива)

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

• ставки дохода на капитал (return on investment);

• нормы возврата капитала (return of investment)

R = on + of

ЧОД  %, on – доход на инвестиции

РС  of , возврат инвестиций

Доход на капитал является необходимой компенсацией, получаемой инвестором (заимодавцем) за ценность денег, отдаваемых в долг. Величина этой компенсации зависит от времени, риска и других условий, при которых сделаны инвестиции. Иными словами это плата за использование денежных средств.

Возврат капитала означает погашение суммы первоначально вложенных средств, то есть возмещение капитала.

Ставка дохода на капитал (ставка дисконта) определяется методом кумулятивного построения - последовательного наращивания первой составляющей коэффициента капитализации, при котором в качестве базовой берется безрисковая ставка процента, и к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости.

Математически способ кумулятивного построения можно представить в виде формулы:

K

i = ib +  dk

k =1

где

ib - базовая ставка,

dk - k -тая поправка.

Существуют три способа возмещения инвестированного капитала:

• Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга).

• Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (равномерно-аннуитетный или метод Инвуда).

• Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (Метод Хоскольда)

Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга) предполагает, что возмещение основной суммы происходит ежегодно равными частями.

R = i + 1: n, где

n – оставшийся срок экономической жизни.

Равномерно-аннуитетное возмещение капитала (метод Инвуда) применяется в тех случаях, когда ожидается получение постоянных доходов в течение всего прогнозного периода. Если допускается, что часть периодического дохода, представляющая собой возврат капитала, реинвестируется по ставке дохода на инвестиции.

R = i + SFF(n, i)

Метод фонда возмещения (Хоскольда) предполагает реинвестирование по безрисковой (низкой) ставке процента, так как в некоторых случаях инвестиции являются настолько прибыльными, что возможность реинвестирования по той же ставке процента, что и у первоначального вложения считается маловероятной. Для реинвестируемых средств возможно получение дохода по более низкой, “безрисковой” ставке процента.

R = i + SFF(n, iб )

3) Метод связанных инвестиций (метод инвестиционной группы). Если объект недвижимости приобретается с помощью заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций (собственной и заемной).

R = dзк*Rзк + (1- dзк)*Rск,

где

dзк – коэффициент ипотечной задолженности (доля заемного капитала);

Rзк (f) – ипотечная постоянная; Rзк = ДО : К

ДО = PMT – ежегодные выплаты по обслуживанию долга;

К – сумма ипотечного кредита

Rск – коэффициент капитализации для собственного капитала

Rск = ЧОД до выплаты налогов/ СК

СК – собственный капитал.

Пример. Доля собственного капитала – 30%, ставка процента по кредиту – 12%; кредит предоставлен на 25 лет; ставка дохода на собственный капитал – 5 %, тогда:

а) ипотечная постоянная кредита, предоставленного на 25 лет под 12% годовых, - 0,1275

б) общая ставка капитализации равна

R = 0,7*0,1275 + 0,3*0,05 = 0,08925 + 0,015 = 0,10425 (10,42%)

Таким образом, специфика метода капитализации доходов заключается в следующем:

• В текущую стоимость преобразуется ЧОД за один год;

• Не рассчитывается цена реверсии;

• Коэффициент капитализации рассчитывается для недвижимости тремя методами.