
- •Тема 12. Методи і моделі оцінювання нерухомого майна Питання 1. Іпотечне кредитування об’єктів нерухомості
- •2. Механізм іпотечного кредитування
- •Питання 2. Напрями і особливості державного регулювання ринку нерухомості
- •Питання 3. Аналіз інвестицій в нерухомість
- •Питання 4-5. Сегментація ринку нерухомого майна за правами на власність. Сегментація ринку нерухомого майна за класами та характером використання власності
- •Питання 6. Первинна та вторинна інформація про ринок нерухомості
- •Питання 7. Критерій ефективного ринку
- •Питання 8. Економічні характеристики ринку
- •Питання 9. Задачі технічної експертизи
- •Питання 10. Діагностика конструкцій будівель і споруд
- •Тема 13. Оцінювання землі Питання 1. Основні види земельної ренти
- •Питання 2. Принципи оцінки земель
- •Питання 3. Відмінності нормативної і експертної оцінки земель
- •Питання 4. Державний земельний кадастр як інформаційна база для проведення грошової оцінки земель
- •Питання 5. Генеральний план населеного пункту
- •Питання 6. Організація земле оціночної діяльності
- •Питання 7. Право постійного орендного землекористування Право постійного землекористування
- •1. Право постійного користування земельною ділянкою - це право володіння і користування земельною ділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності, без встановлення строку.
- •Питання 8. Концесійне право землекористування
- •Питання 9. Поняття, види земельних сервітутів та обмеження щодо використання земельних ділянок. Мета і задачі аналізу Поняття та види земельних сервітутів
- •Питання 10. Найбільш ефективне використання вільної земельної ділянки
- •Питання 11. Найбільш ефективне використання поліпшеної земельної ділянки
- •Питання 12. Порядок формування землевпорядної документації
Питання 7. Критерій ефективного ринку
Ефективний ринок (абсолютно ефективний ринок ) - це такий ринок , на якому ціна кожного цінного паперу завжди збігається з її інвестиційною вартістю .
На такому ідеалізованому ринку кожен цінний папір завжди продається за справедливою вартістю , всі спроби знайти цінні папери з невірними цінами виявляються марними , інформаційне безліч є повним , нова інформація миттєво відображається в ринкових цінах , всі дії учасників ринку є раціональними і всі учасники ринку єдині в своїх цільових установках.
Прийнято виділяти три ступені ефективності ринку , у відповідності зі ступенем інформаційної ефективності ринку .
Кажуть , що ринок є ефективним щодо якої інформації , якщо дана інформація відразу і повністю відбивається в ціні , тобто неможливо побудувати інвестиційну стратегію , що використовує виключно цю інформацію , яка дозволяла б на постійній основі отримувати надприбуток (прибуток відмінну від нормальної ) . Залежно від обсягу інформації , яка відразу і повністю відбивається в ціні , прийнято виділяти три форми ефективності ринку .
Всю інформацію розділимо на три групи:
минула інформація - минуле стан ринку ( динаміка курсів , обсяги торгів , попит , пропозиція ) ;
публічна інформація - інформація , опублікована в доступних джерелах ( минуле стан ринку , звіти компаній , оголошення про виплату дивідендів , макроекономічна статистика , економічні та політичні новини ) ;
вся інформація - включає як публічну , так і внутрішню інформацію , яка відома лише вузькому колу осіб (наприклад , в силу службового становища).
Виділяють три форми ефективності ринку:
слабка форма ефективності ( weak - form efficiency ) - у вартості цінних паперів повністю відображена минула інформація;
середня форма ефективності ( semistrong efficiency ) - у вартості цінних паперів повністю відображена публічна інформація;
сильна форма ефективності ( strong efficiency ) - у вартості цінних паперів відображена вся інформація.
Дане визначення ступеня ефективності ринку не повністю формалізовано і частково носить інтуїтивний характер - зокрема , не вказано ні значення нормального прибутку , ні цільові установки учасників ринку (наприклад , їх ставлення до ризику ) . Проте , якщо взяти деяку модель формування цін ( наприклад , стала вже класичної модель CAPM ) , дані визначення легко формалізуються , що дозволяє перевіряти гіпотезу ефективності ринку спільно з обраною моделлю формування цін . Всі ці поняття - ефективність ринку , надприбуток , нормальна прибуток , ризик - ми ще проілюструємо , коли будемо розглядати модель CAPM .
Питання 8. Економічні характеристики ринку
Існують наступні основні характеристики ринку:
Мінливість . Попит і пропозиція змінюються під впливом випуску нових видів товарів , демографічних факторів , погодних умов , психології споживачів , кількості та якості реклами та багатьох інших факторів. У більш широкому сенсі на ринок впливає соціально - економічна , політико - правова , природно - географічна , науково - технічна та культурно - історична середу .
Саморегулюючість . Ринок самостійно , «автоматично» реагує на надлишок якого товару зниженням його ціни . Також прикладом реакції ринку на зміну обстановки може бути зменшення попиту на старі товари та послуги при появі нових , які за своїми споживчими властивостями перевершують старі , а ціна нових така ж або значно менша . Поняття « саморегулівної » ми повинні прийняти з поправкою на обмежену регулюючу функцію держави .
Конкуренція . В умовах вільних ринкових відносин конкуренція є основним стимулом підвищення якості товарів і послуг та оптимізації їх кількості на ринку.
Економічна свобода . Ринок характеризується свободою вибору суб'єктами ринку своїх контрагентів. Суб'єкти самостійно визначають умови економічної взаємодії між собою , які будуються на взаємовигідній основі. Іншими словами : продавці самостійно визначають - який товар виробляти , за якою ціною і кому його продавати , а споживачі , відповідно, вирішують - у кого , за якою ціною і на яких умовах його купувати.
Масштабність . Охарактеризувати ринок можна шляхом класифікації його за географічним принципом . Так, в залежності від географічного чинника виділяють такі види ринків :
- Світовий ;
- Національний ;
- Регіональний .
Співвідношення покупців і продавців.
- Монополія ;
- Монопсонія ;
- Достатня кількість і покупців і продавців.
Співвідношення попиту та пропозиції .
- Попит перевищує пропозицію
- Пропозиція перевищує попит
- Попит і пропозиція врівноважені.
Склад учасників ринку.
- Виробники
- Посередники
- Споживачі
Ємність . Під ємністю ринку увазі здатність поглинання конкретним ринком певного обсягу конкретного виду продукції за конкретну одиницю часу.
Таким чином , ми бачимо , що ринок це складний , багатофакторний об'єкт , який є об'єктивною реальністю.
На основі аналізу ринку підприємство визначає свою збутову і виробничу політику , кінцевою метою якої є стабільне отримання прибутку в умовах конкуренції.
Ключові економічні показники:
- Рівень економічного зростання;
- Ціни та інфляція;
- процентні ставки;
- безробіття;
- Будівництво та продаж житла;
- Роздрібна торгівля та продаж нових автомобілів;
- Ринок цінних паперів;
Найбільший показник : рівень економічного зростання
Цей основний показник відображає відсоток зростання всієї економіки , що розраховується за ВВП. Сам ВВП визначається як загальний розмір економіки .
Даний показник складається з наступних складових: споживчі витрати , інвестиції , державні витрати і чистий експорт (експорт мінус імпорт ) .
Він публікується щомісячно . Але , на жаль , його пізніше переглядають. Різниця між первинними і кінцевими значеннями може досягати одного-двох відсотків для показника , середнє значення якого становить приблизно три відсотки.
Вартість грошей: процентні ставки
Процентна ставка - це ціна грошей. Низькі процентні ставки роблять гроші більш доступними (у формі кредиту) для юридичних і фізичних осіб. Низькі ставки генерують попит, оскільки стимулюють людей займати і купувати.
Ринок цінних паперів
Стан ринку цінних паперів є одним з найпопулярніших економічних індикаторів, але небагато людей знають, що цей індикатор означає. Це більше психологічний барометр, ніж економічний індикатор, тому що, хоча ціни на ринку цінних паперів і мають близьке відношення до корпоративних заробітків, емоції учасників ринку також впливають на ціни.
Купівельна спроможність: ціни та інфляція
Інфляція - це загальне підвищення цін на товари та послуги, коли попит перевищує пропозицію. Невеликий відсоток інфляції - це природний наслідок економічного зростання.