Питання 3. Аналіз інвестицій в нерухомість

Сьогодні для інвесторів, підприємців, що вкладають капітали в економіку актуальною стає завдання пошуку таких активів, які допомогли б поліпшити якість їх інвестиційних портфелів (наприклад, знизити ризики, захистити доходи від інфляції і т.д.). Сьогодні вже багато інвесторів усвідомили, що таким активом може бути нерухомість.

Глибокі наукові дослідження дозволили виявити, що нерухомість у багатьох випадках дозволяє поліпшити характеристики інвестиційних портфелів, захищає інвестиції від інфляції, що особливо актуально в часи економічних спадів.

При цьому виникає інша проблема – наукові докази того, що ринок нерухомості здатний виправити ситуацію з найчастіше низькою якістю інвестицій у традиційні фінансові інструменти.

Модифікація класичної портфельної теорії, яка дозволяє найбільш повно провести порівняльний аналіз різних активів ринку капіталу: акцій, облігацій та нерухомості:

1. Аналіз нерухомості, акцій і облігацій в рамках класичної портфельної теорії: розрахунок середніх доходностей, стандартних відхилень, інвестиційних кордонів портфелів. Головною метою даного розділу є відповідь на питання, що відбувається з ефективною кордоном при додаванні нерухомості в портфелі акцій та облігацій.

2. Класична портфельна теорія не враховує інфляцію. Тому доцільно досліджувати, чи здатний той чи інший актив хеджувати інфляційні ризики. Даний аналіз можна проводити за допомогою статистичних тестів, адаптованих для перевірки страховки доходів від фактичної, очікуваною і несподіваною інфляції в Росії та інших тестів.

3. Аналіз історичних даних в рамках класичної портфельної теорії також має свої недоліки. По-перше, при позбавленні від стаціонарності часових рядів використовуються відносні змінні. Через це втрачається “низькочастотна” інформація в даних, що показують довгостроковий зв’язок між змінними. По-друге, з тієї ж причини, як правило, в розрахунок беруться невеликі тимчасові інтервали.

Тому пропонується для кожного активу використовувати тести на коінтеграцію з реальним ВВП, який показує, чи є між тим чи іншим активом і економікою в цілому рівноважна траєкторія динаміки в довгостроковому періоді. Якщо “так”, то даний актив є не зовсім вдалим при включенні в інвестиційний портфель з метою його диверсифікації в довгостроковому періоді.

Емпіричне дослідження було проведене на основі певних припущень. Оскільки доходи від володіння нерухомістю базуються на довгострокових контрактах, виправдано вважати, що мінливість цих доходів буде порівняно низькою. Крім того, низька ліквідність нерухомості, високі бар’єри входу на ринок, – всі ці систематичні ризики повинні винагороджуватися підвищеною прибутковістю.

Також, якщо доходи від нерухомості прирівняні до твердої іноземної валюти, то цілком імовірно очікувати, що вони будуть захищені від інфляційних ризиків. Процеси, що відбуваються на ринку будівництва набагато менш динамічні, ніж процеси на ринку цінних паперів – ціни на матеріали та послуги ростуть, але використовуючи Інтернет можна замовити матеріали у виробника і суттєво скоротити витрати. Тому, можна припустити, що динаміка прибутковості на ринку нерухомості буде слабко корелювати з динамікою темпу зростання макроекономіки в довгостроковому періоді.

Економетричний аналіз даних, проведений автором, показав, що дані гіпотези виконуються на російському ринку. Результати дослідження дозволили виявити гарні можливості нерухомості з поліпшення характеристик портфелів, складених з фінансових інструментів на російському ринку капіталу.

Незважаючи на виявлені хороші інвестиційні властивості першокласної нерухомості, інвестор повинен передбачати і негативні аспекти інвестицій в нерухомість, що є своєрідною “платою” інвестора за ці привабливі якості: істотне обмеження ліквідності, паушальна, високі бар’єри входу на ринок, низька ефективність ринку, ефекти надлишкового будівництва.