Питання 12. Порядок формування землевпорядної документації
Землевпорядна документація визначається Земельним кодексом України. У ньому перелік видів землевпорядної документації наведено лише опосередковано в статті 184, але він може використовуватися як принциповий підхід до визначення переліку в майбутньому. За класифікацією попередньої редакції Земельного кодексу (ст. 100) були визначені дещо інші види землевпорядної документації. Вони затверджені у встановленому на той час порядку і будуть чинними ще тривалий період. Тому при розгляді землевпорядної документації як джерела інформації слід користуватись обома переліками. У статті 181 дано визначення землеустрою: "Землеустрій - це сукупність соціально-економічних та екологічних заходів, спрямованих на регулювання земельних відносин та раціональної організації території адміністративно-територіальних утворень, суб'єктів господарювання, що здійснюються під впливом суспільно-виробничих відносин і розвитку продуктивних сил". З огляду на завдання даного розділу важливо те, що розробка, затвердження та реалізація землевпорядної документації також є складовими землеустрою. Під цим кутом зору і розглядатимемо все, що пов'язано із землевпорядною документацією. Детальніше види землевпорядної документації наведено у Законі України "Про землеустрій". У статті 25 Закону сказано, що документацію із землеустрою розробляють у вигляді програм, схем, проектів, спеціальних тематичних карт, атласів, технічної документації. Доцільно навести цей перелік повністю. Види документації із землеустрою: а) загальнодержавні й регіональні (республіканські) програми використання та охорони земель; б) схеми землеустрою і техніко-економічні обґрунтування використання та охорони земель адміністративно-територіальних утворень; в) проекти землеустрою щодо встановлення і зміни меж адміністративно- територіальних утворень; г) проекти землеустрою щодо організації і встановлення меж територій природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення; ґ) проекти землеустрою щодо формування земель комунальної власності територіальних громад і проекти розмежування земель державної та комунальної власності населених пунктів; д) проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок; є) проекти землеустрою щодо створення нових та впорядкування існуючих землеволодінь і землекористувань; є) проекти землеустрою, що забезпечують еколого-економічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь; ж) проекти землеустрою щодо впорядкування території населених пунктів; з) робочі проекти землеустрою щодо рекультивації порушених земель, землювання малопродуктивних угідь, захисту земель від ерозії, підтоплення, заболочення, вторинного засолення, висушення, зсувів, ущільнення, закислення, забруднення промисловими та іншими відходами, радіоактивними та хімічними речовинами, покращання сільськогосподарських земель, підвищення родючості ґрунтів (далі - робочі проекти землеустрою); и) технічна документація із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); і) технічна документація із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право на земельну ділянку; ї) спеціальні тематичні карти і атласи стану земель та їх використання. Документація із землеустрою включає в себе текстові та графічні матеріали і містить обов'язкові положення, встановлені завданням на розробку відповідного виду документації. Документація із землеустрою розробляється на основі завдання на розробку відповідного виду документації, затвердженого замовником. Склад, зміст і правила оформлення кожного виду документації із землеустрою регламентуються відповідною нормативно-технічною документацією з питань здійснення землеустрою. Зважаючи на необхідність використання землевпорядної документації для оціночної діяльності варто зупинитися на порядку користування документацією із землеустрою, який визначено статтею 33 згаданого Закону. Юридичні та фізичні особи мають право користуватися матеріалами Державного фонду документації із землеустрою з дотриманням вимог цього Закону, інших законів України і Положення про Державний фонд документації із землеустрою. При користуванні документацією з Державного фонду документації із землеустрою забороняється: копіювання топографічних, картографічних, аерозйомочних та інших матеріалів без відповідного на те дозволу; передача вихідних матеріалів (їхніх копій) іншим особам без спеціального дозволу, якщо це не передбачено умовами користування відповідними матеріалами; передача документації із землеустрою, яка є носієм відомостей, що становлять державну таємницю, організаціям, які не мають належних умов для забезпечення її зберігання. У разі втрати документації із землеустрою, що становить державну таємницю, користувачі зобов'язані повідомити про це Державний фонд документації із землеустрою та інші державні органи відповідно до законодавства України. Надання відомостей, що містяться в документації із землеустрою, здійснюється в порядку, встановленому законодавством України. Необхідно на самому початку зупинитися на спільних підходах до розробки землевпорядної документації. Вони дуже подібні до ситуації, яка складається у розробці містобудівної документації. Тобто є загальний алгоритм побудови проекту незалежно від його ієрархічного рівня та конкретного змісту. З аналізу змісту окремих статей Земельного кодексу, доповнених статтями Закону України "Про землеустрій", можна виділити кілька рівнів і видів документації: загальнодержавний, регіональний, місцевий та локальний. Загальнодержавні програми використання та охорони земель розробляються з метою забезпечення потреб населення і галузей економіки у землі та її раціонального використання і охорони й відповідно обсяги і до програм економічного, науково-технічного і соціального розвитку України. Загальнодержавні програми використання і охорони земель затверджуються Верховною Радою України. У статті 178 аналогічні умови визначені для регіональних програм використання і охорони земель. Вони розробляються Радою міністрів Автономної Республіки Крим, обласними державними адміністраціями і затверджуються Верховною Радою Автономної Республіки Крим та обласними радами. Загальнодержавні й регіональні програми використання та охорони земель визначають склад та обсяги першочергових і перспективних заходів щодо використання та охорони земель, а також обсяги і джерела ресурсного забезпечення їх реалізації. Далі у Кодексі дано визначення природно-сільськогосподарського районування земель — це поділ території з урахуванням природних умов та агробіологічних вимог сільськогосподарських культур. Природно-сільськогосподарське районування земель є основою для оцінки земель і розроблення землевпорядної документації щодо використання та охорони земель. Використання й охорона сільськогосподарських угідь здійснюється відповідно до природно-сільськогосподарського районування. Проте не слід забувати, що за технологією здійснення грошової оцінки таке районування має важливе значення для оцінки земель сільськогосподарського призначення. На противагу цьому в населених пунктах проводять зонування земель, яке значною мірою впливає на їхню грошову оцінку. Зонування здійснюють відповідно до місцевих правил забудови (містобудівна документація). Схеми землеустрою і техніко-економічні обґрунтування використання та охорони земель адміністративно-територіальних утворень розробляються з метою визначення перспективи щодо використання та охорони земель, для підготовки обґрунтованих пропозицій у галузі земельних відносин, організації раціонального використання та охорони земель, перерозподілу земель з урахуванням потреби сільського, лісового та водного господарств, розвитку сіл, селищ, міст, територій оздоровчого, рекреаційного, історико-культурного призначення, природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення тощо. Строки реалізації заходів, визначених схемою землеустрою і техніко-економічними обґрунтуваннями використання та охорони земель адміністративно-територіальних одиниць, залежать від поставлених завдань, але не можуть бути меншими 10-15 років.
Питання 13. Визначення ціни покупки земельної ділянки
Експертна грошова оцінка включає в себе наступні роботи:
Обстеження земельної ділянки та вивчення поточної ситуації на ринку землі ;
Визначення виду вартості земельної ділянки відповідно до умов , обговореним із Замовником ;
Збір , обробка та аналіз вихідних даних , необхідних для проведення оцінки;
Визначення найбільш ефективного використання земельної ділянки;
Вибір та обгрунтування методичних підходів ;
Визначення вартості земельної ділянки за обраними методичними підходами та формулювання висновку;
Складання звіту про оцінку .
У силу різних нормативних баз і характерних особливостей об'єктів оцінки виділяють оцінку земель , земельних ділянок та нерухомості. Оцінка вартості земельних ділянок може включати в себе також оцінку нерухомості розташованої на ній - торговельних комплексів , складських приміщень , квартир і приватних будинків.
Оцінку землі ділять на економічну , грошову ( нормативну ) оцінку земель та експертну грошову оцінку.
Експертна грошова оцінка земельної ділянки - визначена експертом вартість земельної ділянки, що використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок .
Економічна оцінка земель - це оцінка землі як природного ресурсу і засобу виробництва в сільському , лісовому та водному господарстві , та як просторового базису в суспільному виробництві за показниками , що характеризують продуктивність земель , ефективність їх використання та дохідність з одиниці площі.
Грошова (нормативна ) оцінка земельної ділянки - капіталізований рентний дохід від використання земельної ділянки. Цей вид оцінки використовується для визначення розміру земельного податку , втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва , державного мита при укладенні цивільно -правових угод ( передача землі у власність , спадщину , оренду) , економічного стимулювання раціонального використання окремих земель і т. п.
Відмінні особливості земельних ділянок як об'єкта грошової оцінки землі:
Земля - природний ресурс , який неможливо відтворити.
Можливість багатоцільового використання землі.
Регулювання державою використання землі як природного , так і господарського об'єкта .
Необмежений термін експлуатації землі , у зв'язку з чим , її вартість з часом , збільшується.
Питання 14. Оформлення права власності на земельну ділянку
Згідно ст. 125 Земельного кодексу України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Ст. 79-1 ЗК України, яка набере чинності 01.01.2013 року зазначає, що «земельна ділянка може бути об'єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї».
З цього ми можемо зробити висновок, що законодавець поділяє порядок набуття права власності на земельну ділянку (право користування) на два етапи:
формування земельної ділянки (стосується земельних ділянок, що утворюються вперше);
державної реєстрації земельної ділянки.
Формування земельної ділянки - це встановлення її технічних, економічних характеристик та юридичного статусу в процесі землеустрою.
Способи формування земельної ділянки є:
відведення земельних ділянок із земель державної та комунальної власності в порядку її приватизації, продажу чи оренди;
поділ чи об'єднання раніше сформованих земельних ділянок;
визначення меж земельних ділянок державної чи комунальної власності, яке здійснюється у процесі розмежування земель державної та комунальної власності
Земельна ділянка формується на підставі розробленої документації з землеустрою та вважається сформованою з моменту присвоєння кадастрового номеру - індивідуального цифрового коду (номера) земельної ділянки, що не повторюється на всій території України, присвоюється земельній ділянці під час проведення її державної реєстрації і зберігається за нею протягом усього часу існування такої ділянки.
Після того, як земельна ділянка вже сформована, ми переходимо до другого етапу реєстрації права власності (користування) на неї - до державної реєстрації. Державна реєстрація права власності або права постійного користування земельною ділянкою є обов'язковою процедурою відповідно до ст. 125 ЗК України. Тобто без державної реєстрації немає й права власності або користування земельною ділянкою, незважаючи на дотримання усіх інших умов.
До Державного земельного кадастру під час реєстрації земельної ділянки включаються такі відомості про неї:
· кадастровий номер;
· місце розташування;
·опис меж;
· площа;
міри ліній по периметру;
координати поворотних точок меж;
дані про прив'язку поворотних точок меж до пунктів державної геодезичної мережі;
дані про якісний стан земель та про бонітування ґрунтів;
відомості про інші об'єкти Державного земельного кадастру, до яких територіально (повністю або частково) входить земельна ділянка;
· цільове призначення (категорія земель, вид використання земельної ділянки в межах певної категорії земель);
· склад угідь із зазначенням контурів будівель і споруд, їх назв;
відомості про обмеження у використанні земельних ділянок;
відомості про частину земельної ділянки, на яку поширюється дія сервітуту, договору суборенди земельної ділянки;
нормативна грошова оцінка;
інформація про документацію із землеустрою та оцінки земель щодо земельної ділянки та інші документи, на підставі яких встановлено відомості про земельну ділянку.
Також відомості про земельну ділянку містять інформацію про її власників (користувачів) та зареєстровані речові права відповідно до даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Державна реєстрація земельної ділянки відбувається з моменту відкриття Поземельної книги. Тобто дата відкриття Поземельної книги є датою державної реєстрації земельної ділянки. Поземельна книга у паперовому вигляді зберігається у територіальному органі Держкомзему за місцем розташування земельної ділянки.
Поземельна книга - документ, який є складовою частиною державного реєстру земель, містить відомості про земельну ділянку, обмеження на використання земельної ділянки, суб'єктів прав на земельну ділянку та правовстановлюючі документи, а також дані про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, її цільове призначення, склад земельних угідь.
Стаття 126 Земельного кодексу України зазначає, що:
1. право власності на земельну ділянку посвідчується державним актом, крім випадків набуття права власності на земельну ділянку, набуту у власність із земель приватної власності без зміни її меж, цільового призначення. У цьому разі право власності на таку ділянку посвідчується:
a). цивільно-правовою угодою щодо відчуження земельної ділянки, укладеною в порядку, встановленому законом, у разі набуття права власності на земельну ділянку за такою угодою;
b). свідоцтвом про право на спадщину.
У разі набуття права власності на земельну ділянку кількома набувачами або у разі відсутності на відповідному державному акті місця для проставлення відмітки про перехід права власності на земельну ділянку набувачеві або відчужувачеві земельної ділянки протягом 30 календарних днів з дня подання ним до органу, якийздійснює видачу зазначеного акта, документів, передбачених законодавством, видається державний акт на право власності на земельну ділянку.
Орган, який здійснює реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обмежень, робить відмітку про реєстрацію прав на земельну ділянку на підставі документа про її відчуження, складеного та посвідченого в порядку, встановленому законом, протягом 14 календарних днів з дня подання до цього органу зазначеного документа. У разі зміни співвласника або набуття права спільної власності на земельну ділянку орган, який здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обмежень, також вносить зміни до державного акта на право власності на землю щодо співвласників земельної ділянки.
2. право постійного користування земельною ділянкою посвідчується державним актом на право постійного користування земельною ділянкою.
3. право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону.
4.Відчуження частини земельної ділянки з виділенням її в окрему земельну ділянку здійснюється після отримання її власником державного акта, що посвідчує право власності на сформовану нову земельну ділянку.
5. У разі якщо державним актом на право власності на земельну ділянку було посвідчено право власності на декілька земельних ділянок, відчуження однієї з цих ділянок здійснюється після виготовлення державного акта, що посвідчує право власності на кожну з цих ділянок.
6. Державний акт на право власності та право постійного користування земельною ділянкою видається на одну земельну ділянку.
7. Право постійного користування на декілька земельних ділянок, наданих під будівництво та обслуговування лінійних об'єктів (доріг, трубопроводів, ліній електропередачі та зв'язку), може посвідчуватися одним державним актом.
8.Забороняється вимагати для здійснення відмітки та державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обмежень документи, не передбачені цією статтею.
Зауважимо, що земельні ділянки, право власності (користування) на які виникло до 2004 року, вважаються сформованими незалежно від присвоєння їм кадастрового номера. У разі, якщо відомості про зазначені земельні ділянки не внесені до Державного реєстру земель, їх державна реєстрація здійснюється на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) за заявою їх власників (користувачів земельної ділянки державної чи комунальної власності).
Продовження у Віталія Вовка