Питання 11. Найбільш ефективне використання поліпшеної земельної ділянки

Найкраще і найбільш ефективне використання землі з існуючими поліпшенням

Аналіз найкращого і найбільш ефективного використання власності, як поліпшеною, виконується в наступних випадках:

- при визначенні характеру використання власності, що забезпечує максимальний повернення інвестованого капіталу;

- при виборі об'єктів для порівняльного аналізу.

Основна завдання даного аналізу - дати відповіді на наступні питання:

1. Як слід використовувати існуючі поліпшення?

2. Який тип реконструкції або модернізації слід виконати і коли?

Найкраще і найбільш ефективне використання власності як поліпшень - це використання її при наявності існуючих поліпшень. Аналіз такого використання повинен дати рекомендації щодо подальшої експлуатації власності.

Критерієм найкращого і найбільш ефективного використання власності як поліпшеною, є максимізація вартості власності при підходящої довгостроковій нормі віддачі і величині ризику.

На практиці, якщо варіанти не припускають витрат на реконструкцію або модернізацію, то вони можуть порівнюватися безпосередньо один з одним на основі цієї вартості майбутніх доходів. Якщо потрібні витрати на перепрофілювання або реконструкцію, порівняння варіантів може проводитися на базі чистої справжньої вартості або внутрішньої норми прибутку проекту реконструкції кожного варіанту.

Послідовність виконання аналізу найкращого найбільш ефективного використання земельної ділянки

Аналіз ННЕІ ділянки землі як вільного від поліпшень

Аналіз найкращого і найбільш ефективного використання земельної ділянки проводитися в такій послідовності:

1. Аналіз ринку і відбір альтернативних варіантів можливого використання, які розумно здійсненні, з урахуванням ринкових можливостей і обмежень.

Варіант найкращого і найбільш ефективного використання конкретної ділянки землі вільного або земельної ділянки з поліпшеннями включає в себе перевірку відповідності різних варіантів наступним критеріям:

Найкраще і найбільш ефективне використання земельної ділянки як вільного, так і з поліпшеннями, має задовольняти чотирьом критеріям:

- бути фізично здійсненним;

- бути законодавчо дозволеним;

- бути фінансово-економічним доцільним;

- мати максимальну прибутковість.

Розглянемо особливості застосування критеріїв найкращого і найбільш ефективного використання.

Фізична придатність земельної ділянки.

Найкраще і найбільш ефективне використання власності залежить від її фізичних характеристик.

При розгляді варіантів використання слід враховувати:

- Розміри і форму ділянки, які можуть відповідати або не відповідати оптимальному використанню. Наприклад, ділянка може бути малий для будівництва промислового об'єкта, який є найкращим використанням при існуючому зонуванні.

- Доступність транспортних і комунальних зручностей може виявитися вирішальним фактором при виборі варіанту використання, наприклад: якби забудовник був зацікавлений у будівництві складських приміщень, то перевага була б віддано ділянці, має вихід на мережу швидкісних шосе або на залізницю. Для магазинів, ресторанів швидкого обслуговування, мотелів дуже важливим є візуальна відкритість з будь-якого боку дорожнього руху. Відсутність можливості підключення до магістрального каналізаційного колектора може виключити розглянутий варіант використання з переліку фізично здійсненних.

- Інженерно-геологічні і гідрогеологічні умови можуть унеможливити проект найбільш ефективного варіанту поліпшень, за рахунок, наприклад, низькою несучою здатністю грунту або високого рівня підземних вод.

- Топографічні і географічні особливості можуть накладати істотні обмеження на використання. Наприклад, використання ділянки для спорудження великого промислового терміналу може стати неможливим через рельєфу ділянки.

Юридична забезпеченість

При аналізі найкращого і найбільш ефективного використання власності слід визначити які варіанти використання відповідають чинним в даній місцевості законодавчим, урядовим, муніципальним актом. Повинні бути проаналізовані всі документи регламентують нормативно-юридичну сторону функціонального використання. Публічні обмеження включають: правила зонування; вимоги щодо охорони навколишнього середовища; вимоги на отримання дозволу; будівельні кодекси; житлові кодекси; положення про розбивці землі на дільниці. Інші публічні обмеження можуть включати нормативи енергоспоживання, обмеження по затіненості, примусове вилучення землі для публічного використання та інше.

Характер використання може бути обмежений довгостроковими договорами оренди. Крім того, можуть мати місце часткові або тимчасові обмеження визначають заборона на використання окремих видів матеріалів, обмеження поверховості, тимчасовий заборона на будівництво в даному місці.

У деяких випадках стосовно до великих проектів, обов'язковою вимогою є їх оцінка місцевими жителями. В інших випадках забудовник повинен надавати певний відсоток квартир або таку ж частину будинків у мікрорайонах індивідуальної житлової забудови людям з низьким рівнем доходу за ставками орендної плати або за цінами нижче ринкових. Ці обмеження можуть значно вплинути на варіант найкращого і найбільш ефективного використання земельної ділянки.

Можуть мати місце часткові або тимчасові обмеження, що визначають заборона, пов'язана зі статусом об'єкта, як пам'ятника культурно-історичної спадщини. Часткові обмеження в більшості випадків накладають додаткові витрати при проведенні поліпшень, особливо в районах історично-міської забудови.

Крім законодавчих обмежень можуть мати місце негативні настрої місцевого населення, що може зробити неможливим певний варіант використання.

Приватні правові обмеження включають обмеження на використання об'єкта, сервітути конкретні угоди. Сусідній землевласник, може володіти будинком, вторгається в даний об'єкт. На ділянці можуть знаходитися поховання або історичні будівлі не підлягають знесенню.

Фінансово-економічна доцільність

Після виключення з розгляду фізично не здійсненних і законодавчо не дозволених варіантів використання, слід виконати аналіз фінансової доцільності варіантів, що залишилися. Критерієм фінансової доцільності є позитивний повернення інвестованого капіталу, тобто, повернення рівний або більший витрат на компенсацію витрат на утримання, фінансові зобов'язання і початкові інвестиції.

Спрямованість дослідження фінансової здійсненності буде залежати від того, на якому ринку представлені фізично можливі і юридично дозволені види використання.

Якщо ці види використання представлені на ринку оренди, то аналіз фінансової здійсненності буде зводитися до того, які з них забезпечать чистий операційний дохід, достатній для задоволення необхідної ринкової норми віддачі інвестицій:

де:

- чистий операційний дохід від здачі в оренду поліпшеної нерухомості;

ГПОД - річний платіж з обслуговування боргу.

Якщо фізично можливі і дозволені види використання представлені на ринку купівлі-продажу, то аналіз фінансової здійсненності буде спрямований на визначення величини доходу, який буде отриманий від реалізації поліпшеної нерухомості при альтернативному використанні. Фінансово здійсненними в цьому випадку будуть вважатися ті види використання, при яких дохід буде перевищувати суму витрат, необхідну для створення і продажу поліпшеної нерухомості:

РС> Cc + CФ + Пр

де:

РС - ринкова вартість поліпшеної нерухомості;

Сс - вартість будівництва;

Сф - вартість фінансування;

Пр - прибуток забудовника

Очевидно, що дані перевищення буде визначати суму, яку забудовник може витратити на придбання землі. Однак, з урахуванням допущення про те, що на ринку всі сторони, включаючи власника земельної ділянки, прагнуть максимізувати свої вигоди, можна сформулювати такі додаткові умови здійсненності освоєння і забудови земельної ділянки. Сума, яку забудовник може запропонувати за земельну підлягає розвитку, повинна бути більше або дорівнює його вартості з поліпшеннями