Питання 10. Найбільш ефективне використання вільної земельної ділянки

Аналіз найкращого і найбільш ефективного використання

Загальні положення

Земля знаходить вартість лише при її використанні, тому всі докази щодо вартості засновані на аналізі можливого використання. Це вносить елемент неоднозначності в оцінку землі, так як в залежності від характеру такого використання вартість одного і того ж земельної ділянки може істотно відрізняться, що дозволяє говорити про різної вартості землі при альтернативному використанні. Однак, завжди існує таке використання, яке призводить до найвищої вартості землі і буде для неї найбільш ефективним. Саме воно є адекватним з точки зору учасників ринку та повинно розглядатися як підстава для визначення ринкової вартості земельної ділянки.

У сьогоднішній практиці оцінки земельних ділянок відсутнє даний аналіз. Як правило, в звітах вибір і обгрунтування найбільш ефективного використання зводиться до перерахуванню його критеріїв і непідтвердженими якимись або розрахунками твердженням, що використання, під яке виділяється земельна ділянка, є найбільш ефективним.

Процедура виявлення і обгрунтування альтернативного використання нерухомого майна забезпечує максимально продуктивне використання, називається аналізом найкращого і найбільш ефективного використання . При цьому найкраще і найбільш ефективне використання - це ймовірне використання вільної землі або власності з поліпшенням, яке фізично здійсненне , юридично обгрунтовано, економічно доцільно і призводить до найвищої вартості.

В основному поняття найкращого і найбільш ефективного використання застосовується тільки до землі. Земля, вважається, має вартість, в той час як поліпшення вносять свій внесок у вартість самого нерухомого майна в цілому. Звідси теоретичний акцент аналізу найкращого і найбільш ефективного використання ставиться на можливе використання землі, як якщо б вона була вільною. Навіть для поліпшеною нерухомості оцінка землі як вільної є необхідним умовою при визначенні вартості нерухомого майна. Тільки таким способом може бути визначений реальний внесок поліпшень у вартості нерухомості.

Поняття найкращого і найбільш ефективного використання поліпшеної нерухомості в оцінці нерухомості було розроблено в 1960-і роки.

Аналіз найкращого і найбільш ефективного використання виконується:

а) для ділянки землі як вільного;

б) для ділянки землі з існуючими поліпшеннями.

Мета аналізу найкращого і найбільш ефективного використання - обгрунтований вибір максимально продуктивного використання нерухомості.

При остаточному виборі варіанта найкращого і найбільш ефективного використання конкретної власності керуються такими положеннями:

В· якщо вартість власності з поліпшеннями більше вартості ділянки без поліпшень, найкращим і найбільш ефективним використанням буде використання власності з поліпшеннями;

В· якщо вартість вільної ділянки перевищить вартість з поліпшеннями найкращим і найбільш ефективним використанням буде використання землі як вільної.

Найкраще і найбільш ефективне використання землі як вільної

Аналіз найкращого і найбільш ефективного використання землі як вільної виконується в двох випадках:

1. При необхідності окремої оцінки ділянки землі;

2. При виборі об'єктів для порівняльного аналізу.

Основне завдання даного аналізу - дати відповідь на наступні питання:

1. Якщо земля Тобто чи буде вільною, як її слід використовувати?

2. Який тип будівлі або споруди слід побудувати і коли?

Оцінювач повинен проаналізувати не тільки поточний стан ринку, але і дати прогноз його зміни на майбутнє, так як вартість визначається, головним чином, потенційними можливостями. Наприклад, існуюче найбільш ефективне використання в ближньому передмісті, як сільськогосподарської, з ростом міста може змінитися на використання під будівництво житлових індивідуальних будинків.

Можуть бути випадки, коли найбільш ефективним поточним використанням буде тимчасове або спекулятивне. Тимчасове використання припускає влаштування автостоянок, спортивних майданчиків. Через деякий час найбільш ефективним використанням ділянки може бути будівництво офісу.

Спекулятивне використання передбачає утримування ділянки вільним до того моменту, коли ситуація на ринку буде сприятлива для проведення поліпшень.

Часто забудований ділянку аналізується як нібито вільний. У цьому випадку завданням аналізу є визначення ефективності поточного використання та пов'язаного з ним подальшого використання - реконструкцій, модернізацій, ремонту, демонтажу і т.п. Даний вільна ділянка розглядається з точки зору будівництва будівлі, аналогічного існуючому. Якщо таке використання відповідає найбільш ефективному, то різниця між поточною вартістю поліпшень і вартістю нових поліпшень буде визначати втрату вартості за рахунок різних причин.

Аналіз найкращого і найбільш ефективного використання - зіставлення варіантів забудови ділянки землі. Для кожного варіанту забудови розраховується залишкова вартість землі. Найвища залишкова вартість землі відповідає варіанту її найкращого і найбільш ефективного використання.