Питання 3. Відмінності нормативної і експертної оцінки земель

Нормативна грошова оцінка та експертна грошова оцінка одного і того ж земельної ділянки - по суті різні поняття. Тому і визначаються вони по-різному.

Для визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки в залежності від категорії земель використовують одну з методик , розроблених КМУ. Так , наприклад , в основу визначення нормативної грошової оцінки земель:

- Сільськогосподарського призначення покладено рентний дохід , який створюється при виробництві зернових культур і визначається за даними економічної оцінки земель;

- Населених пунктів - капіталізація рентного доходу , який виходить в залежності від місця розташування населеного пункту , облаштування його території та якості земель з урахуванням великої кількості факторів ;

- Промисловості , транспорту , зв'язку , енергетики та ін - рентний дохід від цільового використання земельних ділянок та здійсненого поліпшення їх облаштування.

Нормативну грошову оцінку здійснюють юридичні особи , які отримали ліцензії на проведення робіт із землеустрою.

У відповідності з цими документами експертна грошова оцінка земельної ділянки визначається за допомогою одного з кількох методичних підходів або їх поєднання. Вибір та обгрунтування методичних підходів здійснюються в залежності від положення земельних ділянок за обраним варіантам використання на ринку , а саме:

- Для оцінки земельних ділянок , найбільш ефективне використання яких полягає в отриманні доходу від їх продажу , застосовується підхід , який базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок . При цьому може застосовуватися метод попарного зіставлення або статистичного аналізу ринку . У відповідності з цими методами вартість об'єктів оцінки визначається на рівні цін раніше проданих подібних об'єктів з урахуванням відмінностей у характері угоди і властивостях земельних ділянок , які впливають на їх вартість ;

- Для оцінки земельних ділянок , найбільш ефективним використанням яких можна вважати отримання доходу від надання їх в оренду або використання іншим чином , застосовується підхід , який грунтується на капіталізації рентного або чистого операційного доходу ;

- Для покращених земельних ділянок застосовується підхід , який грунтується на обліку витрат на земельні поліпшення .

Експертну грошову оцінку земельних ділянок можуть проводити особи , які склали кваліфікаційний іспит і отримали кваліфікаційне свідоцтво оцінювача з експертної грошової оцінки земельних ділянок .

Як бачимо , підстав для відмінності вартості земельної ділянки , яка визначена в результаті нормативної оцінки , від вартості того ж ділянки , яка розрахована шляхом експертної оцінки , більш ніж достатньо. Більш -менш однаковими такі величини будуть , наприклад , якщо експертна оцінка земельної ділянки проведена з використанням методу капіталізації рентного доходу ( та й то рівними вони не повинні бути теоретично) . А ось проаналізувати конкретні відмінності можна тільки після ознайомлення з усіма факторами, що вплинули на оцінку .