Вопрос 18. Понятие и основные условия договора аренды

Гл. 34 ГК

Не помешает прочесть Инф. письмо ВАС от 11.01. 2002 № 66

По договору договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Консенсуальный, взаимный, возмездный

М.б. заключен на определенный срок и бессрочно.

Направлен на передачу имущества в пользование. Имущество передается либо:

1. Во владение и пользование (чаще)

2. Только в пользование -˃ приходить к кому-то и пользоваться пианино.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Использование крыши, стены здания для рекламы – не аренда, т.к. крыша, стена здания не м.б. передана ни во владение ни в пользование отдельно от здания. (П. 1. Инф. письмо ВАС от 11.01. 2002 № 66) Рекламный щит – аренда.

Элементы договора

Стороны:

Арендодатель – собственник либо любое лицо уполномоченное собственником, законом.

Арендатор – любые лица

Предмет:

Только непотребляемые индивидуально-определенные вещи (не деньги – заем) – ЕДИНСТВЕННОЕ СУЩЕСТВЕННОЕ УСЛОВИЕ. (Надо иметь ввиду что Д.А. всегда говорит о предмете как о действии, т.е. в данном случае действия арендодателя по передаче имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование).

Форма договора:

1. Если договор на срок более 1 года, то простая письменная форма

2. Если 1 из сторон – ЮЛ – всегда письменная форма.

3. Если аренда с правом выкупа – договор д.б. заключен в форме, предусмотренной для договора К-П данного имущества. Другие правила о К-П к такому договору не применяются (->ВАС)

4. Если договор аренды недвижимости на срок не менее 1 года (т.е. 1 год и более(с 1.01.11 по 31.12.11)), то письменная форма + гос. регистрация. Договор считается заключенным с момента гос. регистрации.

Срок договора:Если не указан в договоре:

считается, что такой договор заключен на неопределенный срок

Если указан в договоре:

- определен (н-р, 3 мес.) если истекает, то договор возобновляется на неопределенный срок, иное в договоре

- неопределенный срок

Для неопределенного срока каждая из сторон в любое время м отказаться от договора, предупредив другую сторону за 1 месяц (недвижимость за 3 месяца), иной срок в договоре.

Законом м.б. установлен максимальные сроки аренды отдельных видов имущества. Если в договоре срок не определен, ни одна из сторон не отказалась от договора по истечению предельного срока, то договор аренды прекращается в связи с истечением предельного срока.

Прокат – 1 год,

Аренда лесных участков – 49 лет.

Вопрос 19. Пио сторон по договору аренды

Права и Обязанности арендодателя

1. Передать имущество в состоянии, которые соответствует условиям договора и назначению имущества;

С принадлежностями и документами, иное в договоре – если не передал, которые препятствовали эксплуатации имущества, то арендная плата за этот период не взимается.

ОТВ: Последствия непередачи документов:

- потребовать предоставление документов

- потребовать расторжении договора и убытки (п.2 ст. 611 ГК РФ)

Имущество, передаваемое арендатору, считается не соответствующим условиям договора, когда в нем есть:

• Материальный дефект (н-р, недостаточная мощность тягача, передаваемого в аренду)

• Юридический изъян (н-р,сервитут, права третьих лиц(см. ниже))

В)передать в установленный срок

- срок установлен в договоре

- если в договоре не установлен, то разумный срок (п.3 ст. 611 ГК РФ)

ОТВ: Последствия неисполнения:

- потребовать исполнение обязанности в натуре и взыскать убытки за задержку (ст. 398 ГК РФ)

- расторжение договора +убытки

Если имущество находиться у 3-го лица, то истребовать нельзя

В) Передать в надлежащем состоянии без недостатков

За недостатки арендодатель отвечает тогда, когда он не знал об этих недостатках. Арендодатель не отвечает за недостатки, если:

- недостатки были оговорены при заключении договора

- были заранее известны арендатору

- должны были быть обнаружены во время осмотра имущества при его передачи.

ОТВ: При недостатках арендатор вправе потребовать: (ст.612 ГК)

-безвозмездное устранение недостатков или уменьшение арендной платы или возмещение расходов на их устранение

-удержать сумму расходов из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.

- в первых двух случаях ситуациях арендодатель вправе немедленно заменить имущество или безвозмездно устранить недостатки

- потребовать досрочного расторжения договора

Ответственность арендодателя наступает вне зависимости от того знал или не знал об этих недостатках во время заключения договора (п.1 ст. 612 ГК)