Вопрос 17. Понятие и виды обязательств по передаче имущества в пользование

Интересы сторон, участвующих в экономических отношениях, не всегда требуют передачи имущества в собственность. Нередко купля-продажа невыгодна ни собственнику, ни лицу, нуждающемуся в использовании имущества, принадлежащего собственнику. "Во-первых, собственник может в данный момент не испытывать нужды в использовании того предмета, которым он обладает. Для отчуждения же вещи необходимых предпосылок нет, ибо со временем она понадобится самому собственнику. Но вместе с тем вещь оказалась бы омертвленной..., если бы закон не допускал ее передачи даже во временное пользование другому лицу. Во-вторых, гражданин или организация, не будучи собственником какой-либо вещи, иногда нуждается в ее использовании лишь эпизодически... В-третьих, потребность в использовании вещи может быть длительной или даже постоянной. Но и в таких случаях приобретение ее в собственность иногда неосуществимо либо экономически нецелесообразно".

Эти экономические причины породили отношения, целью которых является передача объектов гражданских прав во временное пользование.

Понятие обязательств по передаче имущества в пользование: В гражданском праве наряду с обязательствами по отчуждению имущества имеется группа обязательств по передаче имущества во временное пользование. Они юридически оформляют особую, самостоятельную группу экономических отношений товарообмена, в рамках которых хозяйственные или другие потребности их участников удовлетворяются за счет временного перехода к ним соответствующих материальных благ. В этих случаях одни лица (товаровладельцы) разрешают другим лицам на известных условиях хозяйственную или иную эксплуатацию своего имущества, одновременно сохраняя за собой право собственности (или иное вещное право) на него.

В группу обязательств, имеющих указанную направленность, входят, как уже отмечалось, договоры аренды (гл. 34 ГК), найма жилого помещения (гл. 35 ГК), безвозмездного пользования (гл. 36 ГК) и коммерческой концессии (гл. 54 ГК).

Договоры рассматриваемой группы разнообразны. Каждый из входящих в нее договорных типов имеет свою специфику, обусловленную определенными системными признаками (безвозмездное пользование - фактором безвозмездности, наем жилого помещения - предметными и субъектными особенностями правоотношения, коммерческая концессия - признаком предмета). Соответственно, внутренняя классификация договоров, направленных на передачу объектов гражданских прав во временное пользование, может быть последовательно произведена по нескольким основаниям. Все договоры по предметному признаку можно разделить на обязательства, направленные на передачу во временное пользование имущества (аренда, наем жилого помещения, безвозмездное пользование), и обязательства, направленные на передачу во временное пользование объектов исключительных прав (коммерческая концессия). В рамках договоров, направленных на передачу в пользование имущества, по признаку возмездности выделяются возмездные (аренда, наем жилого помещения) и безвозмездные договоры (ссуда). Среди договоров, направленных на возмездную передачу в пользование имущества, особое положение занимает наем жилого помещения.

Тем не менее, объединение всех рассматриваемых обязательств в одну группу по признаку направленности имеет нормативно-правовое обоснование.

Во-первых, признак направленности на передачу в пользование объектов гражданских прав служит основой для формирования правовой базы, принципиально отличной от регулирования отношений, имеющих иную направленность (передача имущества в собственность, выполнение работы и оказание услуги, передача имущества в собственность с условием возврата такого же количества имущества того же рода и качества и т.д.). Нормообразующее значение направленности обязательства на передачу объектов гражданских прав во временное пользование особенно четко проявляется при сравнении рассматриваемой группы договоров с обязательствами, направленными на передачу имущества в собственность, т.е. с теми договорами, которые также основаны на передаче имущества. Несмотря на то, что и в договорах, направленных на передачу имущества в собственность, и в договорах, направленных на передачу имущества во временное пользование, имеет место передача имущества, их правовое регулирование принципиально различно.

Во-вторых, передача объектов гражданских прав во временное пользование является системным признаком для формирования правовой базы, в той или иной степени единой для всех договоров, имеющих такую направленность. В силу того, что договоры, направленные на передачу в пользование объектов гражданских прав, разнообразны, невозможно выработать унифицированные положения для всех этих обязательств. Тем не менее, общность правового регулирования проявляется в одинаковых подходах и принципах регламентации.

Обязательства по передаче имущества в пользование возникают по соглашению сторон, носят договорный характер. Различные условия данного соглашения предопределяют возникновение различных видов договоров, влекущих появление обязательств по временному использованию чужого имущества, например возмездных и безвозмездных. Сохранение за первоначальным владельцем права собственности (или иного вещного права) на предмет обязательства отличает его от обязательства по отчуждению имущества, в том числе и с рассрочкой платежа.

Данные обязательства имеют особый предмет, в качестве которого всегда выступают индивидуально-определенные и непотребляемые вещи, подлежащие, следовательно, возврату первоначальному владельцу по истечении срока договора.

Деньги не могут быть предметом таких обязательств, ибо возврату подлежит определенная денежная сумма, а не конкретные купюры. Передача денег или иного потребляемого имущества с обязательством возврата того же количества материальных ценностей оформляется обязательствами займа, в которых имущество переходит в собственность заемщика.

Существо рассматриваемых обязательств предполагает их временное действие, т.е. срочный характер. Поэтому условие о сроке пользования переданным имуществом обычно составляет существенный пункт договора о его временной передаче другому лицу.

Содержание обязательств по передаче имущества во временное пользование складывается из взаимных прав и обязанностей сторон: по передаче имущества владельцем пользователю, по возврату пользователем имущества владельцу, по поддержанию этого имущества в надлежащем состоянии, а также по оплате его использования (в возмездных договорах).

Договоры, направленные на передачу во временное пользование имущества, могут быть возмездными (аренда, наем жилого помещения) и безвозмездными (безвозмездное пользование, или ссуда).

В свою очередь возмездные договоры по передаче имущества в пользование имеют ряд разновидностей. Так, к разновидностям имущественного найма относятся договоры проката и многие договоры аренды (нежилых помещений, временного использования земельных участков и других недвижимостей и т.п.), а также договоры найма гражданами жилых помещений для временного проживания (в гостиницах, пансионатах, домах отдыха, в домах, принадлежащих индивидуальным собственникам, и т.д.).

Наше законодательство рассматривает аренду как понятие, тождественное имущественному найму.В этом оно следует традиции русского дореволюционного законодательства. Законодательство предусматривает возможность аренды с правом выкупа арендованного имущества, при которой у арендатора по существу появляется особое вещное право на переданное ему в аренду имущество. Такое положение наиболее характерно для аренды имущественных комплексов. Кроме того, допускается возникновение вещных прав пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования земельными участками. Фактически они представляют собой бессрочную аренду земли по типу известного еще римскому праву эмфитевзиса. Все это свидетельствует о возникновении хозяйственной аренды как особого договора, существенно отличающегося от обычного имущественного найма. Это отличие состоит не только в возможности выкупа арендованного имущества либо в бессрочном характере его использования, что уже само по себе не свойственно нормальному имущественному найму. Оно заключается прежде всего в изменившемся характере прав арендатора на переданное ему имущество, их превращении из обязательственных в вещные, т.е. однотипные правам собственника. Не случайно поэтому и последовательное использование законодательством особой терминологии для указанных отношений, рассматриваемых именно в качестве арендных, а не наемных.

Конечно, не всякую аренду можно относить к хозяйственной. Например, при аренде нежилых помещений, хотя бы и для коммерческих нужд, речь должна идти о разновидности имущественного найма. Ведь она носит временный, а не бессрочный характер, по общему правилу, исключает возможность выкупа арендуемых помещений, а главное - не предоставляет арендатору вещных прав на используемое им имущество. В то же время аренда производственным кооперативом цеха государственного предприятия по условиям соответствующего договора вполне может рассматриваться именно в качестве хозяйственной аренды.

Точно так же можно различать предоставление земельного участка под застройку, влекущее возникновение в принципе бессрочного и вещного права его использования, и предоставление земли для огородничества, сенокошения, выпаса скота или иных временных нужд, которое может оформляться обычной арендой.

По юридической природе к хозяйственной аренде близок договор жилищного найма, опосредующий использование гражданами жилых помещений для постоянного проживания. В домах государственного и муниципального жилищного фонда он носит бессрочный характер, а пользователь (наниматель) по сути приобретает вещное право на занимаемое им жилое помещение. В соответствии с законодательством о приватизации жилья последнее может перейти и в собственность нанимателя.

В особую разновидность договоров по передаче имущества в пользование в мировой коммерческой практике выделился лизинг. Он представляет собой долгосрочную аренду дорогостоящего оборудования и тому подобного имущества, в которой участвуют его изготовитель, посредник (собственник, финансирующий сделку) и пользователь, получающий возможность приобрести это имущество в собственность по окончании договора. Многосторонний характер отношений позволяет отличать их от хозяйственной аренды, а возможность выкупа имущества - от традиционного имущественного найма.