- •1.Оценочная деятельность. Рыночная стоимость объекта недвижимости.
- •2. Субъекты и объекты оценочной деятельности.
- •3. Случаи обязательного проведения оценки объектов недвижимости.
- •4. Требование к договору об оценке.
- •5. Требования к содержанию отчета об оценочной деятельности.
- •6. Права оценщика.
- •7. Обязанности оценщика.
- •8. Стоимость использования и ее виды. Характеристика видов стоимости использования.
- •9. Стоимость обмена и ее виды. Характеристика видов стоимости обмена.
- •10. Принципы оценки объектов недвижимости, основанные на представлениях потенциального собственника.
- •11. Принцип вклада при оценки объектов недвижимости.
- •12. Принцип остаточной продуктивности при оценке объектов недвижимости.
- •13. Принцип сбалансированности при оценке объектов недвижимости.
- •14. Принципы оценки объектов недвижимости, связанные с рыночной средой.
- •15. Принцип лучшего и наиболее эффективного использования.
- •16. Стандарты оценки объектов недвижимости.
- •Раздел III Стандартов определяет основные требования к проведению оценки, этапы проведения оценки, порядок сбора и обработки информации.
- •17. Основные этапы процесса оценки объекта недвижимости и их характеристика.
- •18.Анализ наиболее эффективного использования недвижимости.
- •19. Сущность затратного подхода к оценке недвижимости.
- •20. Алгоритм затратного подхода к оценке недвижимости.
- •21. Виды износа объекта недвижимости и их характеристика.
- •22. Виды сроков жизни объекта недвижимости и их характеристика.
- •23. Оценка износа объекта недвижимости по методике бти.
- •24. Оценка износа объекта недвижимости методом сравнения продаж.
- •25. Оценка износа объекта недвижимости методом эффективного возраста.
- •26. Оценка износа объекта недвижимости методом разбиения (функциональный и внешний износ).
- •27. Алгоритм сравнительного подхода к оценке недвижимости.
- •28. Сущность доходного подхода к оценке недвижимости.
- •29. Метод капитализации дохода.
- •30. Метод дисконтирования денежных потоков.
15. Принцип лучшего и наиболее эффективного использования.
(ЛНЭИ)- означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости недвижимости.
ЛНЭИ определяется как использование недвижимости, которое:
- является законодательно разрешенным, т.е. соответствует юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей территории и т.п.;
- физически осуществимо, т.е. размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования;
- финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала, т.е. использование обеспечивает доход, превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства;
- обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.
ЛНЭИ рассматривается в два этапа: во-первых, земельного участка как свободного, во-вторых, участка земли с существующими улучшениями.
Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект наиболее эффективно построить с учетом правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений, а также с учетом перспектив развития района.
Если на земельном участке уже имеется застройка, то вариантами наиболее эффективного использования могут быть ремонт, модернизация или реконструкция. Сложившееся использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при ее оптимальном применении не превысит общую стоимость земли и построек при текущем использовании, за вычетом затрат по сносу имеющихся сооружений. В последнем случае вариантом ЛНЭИ станет снос имеющихся строений.
Таким образом, объекты недвижимости в случае снижения эффективности их использования могут изменять свое назначение. Это происходит как в результате износа зданий и других улучшений, так и под воздействием тенденций на рынке недвижимости.
ЛНЭИ может развиваться с течением времени под влиянием рыночных стандартов и внешних изменений. Если недавно около земельного участка пролегла автострада, то его наилучшим использованием может стать строительство заправочной станции, пункта быстрого питания или автосервиса.
Существующие сегодня в России административные ограничения и зонирование часто не отражают требований развивающегося рынка недвижимости, и поэтому фактическое использование земельного участка с улучшениями часто не соответствует наилучшему варианту.
Все вышеперечисленные принципы оценки недвижимости тесно взаимосвязаны и в зависимости от вида и специфики оцениваемого объекта, от используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль.
Эти принципы представляют собой теоретическую основу оценки стоимости объектов недвижимости. На них базируются три фундаментальных подхода к оценке недвижимости – доходный, сравнения продаж и затратный.