27. Алгоритм сравнительного подхода к оценке недвижимости.

Определение стоимости объекта недвижимости на основе подхода сравнительного анализа продаж (сравнительный подход) производится в следующем порядке:

1) анализ рыночной ситуации и выявление продаж сопоставимых объектов (то есть таких объектов недвижимости, которые по своим физическим свойствам и полезности близки к оцениваемому объекту);

2) проверка информации о сделках;

3) выбор подходящих единиц сравнения;

4) выявление адекватных элементов сравнения;

5) внесение в цены продаж сопоставимых объектов поправок (корректировок) на различие между ними и оцениваемым объектом по элементам сравнения;

6) сведение ряда откорректированных показателей стоимости сопоставимых объектов к одному показателю стоимости оцениваемого объекта.

Для анализа сопоставимых продаж свободных участков земли в качестве единиц сравнения целесообразно применять:

– цену за единицу площади (гектар, сотку);

– цену за весь участок.

Для анализа сопоставимых продаж застроенных участков (объектов недвижимости) целесообразно применять:

– цену за единицу общей площади;

– цену за единицу площади, пригодной для сдачи в аренду;

– цену за единицу объема сооружения;

– цену за комнату;

– цену за квартиру;

– цену за единицу недвижимости, приносящую доход.

Выбор конкретных единиц сравнения оценщиком должен быть тщательно обоснован учетом специфики конкретного объекта, что должно быть отражено в отчете об оценке.

Элементами сравнения условно называются те характеристики объектов недвижимости, которые могут оказывать непосредственное влияние на их цены. Наиболее важными среди них (подлежащими обязательному учету) являются:

– передаваемые имущественные права;

– условия финансирования сделки;

– условия продажи;

– время продажи;

– месторасположение объекта;

– физические характеристики объекта;

– экономические характеристики объекта;

– характер использования;

– наличие стоимостных компонентов, не связанных с недвижимостью.

Поправки по элементам сравнения могут вноситься в цены сопоставимых объектов непосредственно в денежных единицах либо сначала в процентах с последующим переводом в денежные единицы. В условиях активного рынка, на котором можно найти достаточное количество сопоставимых продаж для сужения разброса цен, поправка может производиться методом общей группировки. В этом случае отдельные корректировки не проводятся, а сравнивается объект недвижимости в целом и выводится общая корректировка.

При итоговом определении стоимости оцениваемого объекта недопустимо простое выведение среднего арифметического откорректированных цен сопоставимых объектов.

В основу определения стоимости оцениваемого объекта следует положить логические рассуждения, согласно которым наибольший вес придается тем сопоставимым объектам, которые в наибольшей степени соответствуют по своим характеристикам оцениваемому объекту.

28. Сущность доходного подхода к оценке недвижимости.

Доходный подход к оценке отражает мотивацию типичного поку­пателя доходной недвижимости: ожидаемые будущие доходы с тре­буемыми характеристиками. Учитывая, что существует непосредст­венная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерче­ского использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею до­ходов. Эта стоимость (рыночная, инвестиционная) определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемых оценивае­мым активом.

Основное преимущество доходного подхода по сравнению с сравнительным и затратным заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, т.е. это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Доходный подход оценки тесно связан с сравнительным и затратным подходами. Например, ставки дохода, при­меняемые в доходном подходе, обычно определяются из анализа со­поставимых инвестиций; затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные инвести­ции; методы капитализации используются при корректировке раз­личий сравнительного и затратного подходов. Основным недостатком подхода является то, что он, в отличие от двух других, основан на прогнозных данных.

Существует два вида коэффициентов капитализации: ставки капитализации и нормы прибыли (ставки дисконтирования).

Ставки капитализации отражают взаимосвязь между ежегодным доходом, который приносит имущество, и стоимостью этого имущества.

Норма прибыли на вложенный капитал объединяет в себе компенсацию инвестору за риск, за стоимость денег с учетом будущих периодов и за другие факторы, связанные с данным инвестором. Она учитывает издержки вложения заемного капитала и требует процентного дохода на собственный капитал. Прибыль на возмещение отражает ту долю дохода, которая идет на возврат инвестированного капитала.

Норма прибыли при вложениях в недвижимость не может быть ниже ставки процента по денежным вкладам – в противном случае все инвесторы избрали бы именно этот вариант инвестирования. Таким образом, ставка процента может рассматриваться в качестве минимальной нормы прибыли.

В мировой практике при доходном подходе используют два метода оценки: метод капитализации дохода (прямая капитализация) и метод дисконтирования денежных потоков.