Тема 5. Дохідний підхід в оцінці вартості підприємства

Тема 6. Оцінка вартості підприємства за майновим (витратним) підходом

Лекція 3 (2 год.)

Мета заняття: ознайомити студентів із особливостями та методами дохідного підходу оцінки вартості підприємства, особливостями та методами майнового підходу оцінки вартості підприємства, розвивати логічне мислення студентів, привчати творчо оперувати набутими знаннями, виховувати інтерес до обраної професії.

1. Підхід з точки зору оцінки грошових потоків.

2. Метод капіталізація чистого доходу, як один з методів оцінки вартості підприємства.

3. Метод капіталізація дивідендів в оцінці вартості підприємства.

4. Підхід з точки зору оцінки активів підприємства.

5. Порядок визначеня чистої балансової вартісті підприємства.

6. Чиста ринкова вартість матеріальних активів та порядок її визначення.

Рекомендована література: 3, 4, 6, 7, 8, 10, 11, 12, 13, 14, 16,17, 19, 27, 28, 31, 32, 33, 36, 37, 39,40,42, 54, 65.

1. Підхід з точки зору оцінки грошових потоків.

Доходний підхід базується на визначенні вартості об’єкта нерухомості на основі поточної вартості очікуваних доходів від володіння цим об’єктом. Описуюча модель доходного підходу у загальному вигляді може бути сформульована таким чином: «жоден потенційний

покупець (інвестор) не заплатить за об’єкт оцінки суму більшу, ніж поточна вартість майбутніх доходів, від його використання».

В основу підходу покладено такі принципи:

— очікування, що полягає у тому, що вартість майна визначається розміром майбутніх переваг від володіння об’єктом;

— заміщення — потенційний покупець не заплатить за об’єкт більше, ніж склали б витрати на придбання іншого майна, здатного приносити аналогічний доход;

— найбільш ефективного використання — вартість об’єкта визначається за поточною вартістю очікуваних доходів та розраховується, виходячи з найбільш ефективного використання об’єкта, включаючи доход від його можливого продажу.

Доходний підхід дозволяє врахувати очікуваний інвестиційний дохід. Тому, його використання необхідне для аналізу доцільності інвестування та при обґрунтуванні рішення про фінансування інвестицій у нерухомість. Цей підхід більше, аніж порівняльний та витратний, відображає уявлення потенційного покупця (інвестора) про об’єкт оцінки як джерела прибутку.

Найчастіше підхід використовується під час визначення вартості майна, що здатне потенційно приносити прибуток — це комерційна нерухомість (офісні, складські приміщення, торгові площі, готелі); деякі види житлової нерухомості; цілісні майнові комплекси; фінансові інтереси; універсальне обладнання. Досить важко та недоречно використовувати методи доходного підходу при оцінці неприбуткової нерухомості; майна, здатного функціонувати лише як частина більш крупної виробничої структури.

Основними недоліками підходу є:

— необхідність прогнозування довгострокового потоку доходів;

— вплив факторів ризику на прогнозований потік;

— проблематичність збору даних про доходність аналогічних об’єктів.

На відміну від витратного та порівняльного підходів, точність показників прибутку, що прогнозуються, багато в чому залежить від суб’єктивних уявлень оцінювача. З усіх трьох підходів ступінь суб’єктивізму у доходному підході найбільший. Основними методами доходного підходу є метод прямої капіталізації доходу та метод непрямої капіталізації доходу (або дисконтування грошового потоку). Вибір конкретного методу залежить від обсягу наявної ринкової інформації щодо очікуваних доходів від володіння (користування) майном, стабільності їх одержання, мети оцінки тощо. При цьому аналізуються такі можливі доходи: від передачі об’єкта в оренду

В практиці операцій з оцінкою підприємств зустрічаються самі різні ситуації. При цьому кожному класу ситуацій відповідають свої, адекватні тільки йому підходи і методи. Для правильного вибору методів необхідно заздалегідь класифікувати ситуації оцінки з використанням угрупування об'єктів, типу операції, моменту, на який проводиться оцінка, і т. і. При цьому, якщо на ринку десятки або сотні однорідних об'єктів, доцільно застосування порівняльного методу. Для оцінки складних і унікальних об'єктів переважно витратний метод.

Певні види підприємств, як правило, оцінюються на основі їхнього комерційного потенціалу (наприклад, бензозаправна станція або готель). Об'єм продажів бензину, кількість постояльців в готелі є джерелами доходу, який після порівняння з вартістю операційних витрат дозволяє визначити прибутковість даного підприємства. Такий підхід до оцінки називається доходним. Доходний метод заснований на капіталізації або дисконтуванні доходу, який буде отримана у разі здачі нерухомості в оренду. Результат оцінки по даному методу включає і вартість будівлі, і вартість земельної ділянки.

Якщо підприємство (бізнес) не продається і не купується, а також не існує розвиненого ринку даного бізнесу, коли міркування отримання доходу не є основою для інвестицій (лікарні, урядові будівлі), оцінка може проводитися на основі визначення вартості будівництва з урахуванням амортизації і додавання вартості відшкодування зносу, т. б. витратним методом.

У тому випадку, коли існує ринок бізнесу, подібний оцінюваному, можна використовувати для визначення ринкової вартості порівняльний або ринковий метод, що базується на виборі зіставних об'єктів, вже проданих на даному ринку.

На ідеальному ринку всі три підходи повинні привести до однієї і тієї ж величини вартості. Проте більшість ринків є недосконалими, потенційні користувачі можуть бути неправильно інформовані, виробники можуть бути неефективні. По цих, а також із інших причин дані підходи можуть давати, різні показники вартості.

Кожний з трьох названих підходів передбачає використання в роботі властивих йому методів.

Доходний підхід передбачає використання:

• методу капіталізації. Метод застосовується до тих підприємств, які встигли накопичити активи в результаті капіталізації їх в попередні періоди; іншими словами, цей метод найбільш адекватний оцінці «зрілих» по своєму віку підприємств.

• методу дисконтованих грошових потоків. Метод орієнтований на оцінку підприємства, як діючого, яке і далі передбачає функціонувати. Він більш застосовний для оцінки молодих підприємств, що не встигли заробити достатньо доходів для капіталізації в додаткові активи, але які, проте; мають перспективний продукт і володіють явними конкурентними перевагами в порівнянні з існуючими і потенційними конкурентами.