3. Основные понятия оценки собственности. Субъек и объекты оценки. Цели оценки.

Оценка собственности – это определение стоимости собственности при помощи определённых методов расчёта.

Стоимость – мера того, сколько гипотетически покупатель готов заплатить за оцениваемую собственность (прогноз цены)

Цена – денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки (факт свершившейся сделки)

Оценка – это процесс определения рыночной или иной стоимости в соответствии с поставленной целью

Процесс оценки – это логически обоснованная и систематизированная процедура последовательного решения проблем с использованием известных подходов и методов оценки для вынесения окончательного суждения о стоимости.

Отчёт об оценке – представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством РФ, ФСО, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными СРОО, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, содержащи подтверждение на основе собранной информации и расчётов, профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Объект оценки - это объект гражданских прав, оцениваемый в рамках конкретного договора об оценке.

В соответствии со ст. 5 135-ФЗ к объектам оценки относятся:

-отдельные материальные объекты (вещи)-ж/д пути, здания, сооружения

-совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определённого вида (движимое и недвижимое, в том числе предприятия)

• право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества

• права, требования, обязательства (долги)

• работы, услуги, информация

• иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установленная возможность их участия в гражданском обороте.

Основанием для проведения оценки явл.договор, составл.в простой пис.форме.

Субъект оценки – специалист оценщик, член СРОО и застраховавший свою деятельность.

Оценка собственности может понадобиться для самых разных целей: (цели оценки):

• для определения сторонами цены при совершении сделок купли-продажи

• для передачи в аренду

• для страхования

• для кредитного залога (оценка кредитного обеспечения);

• для внесения в уставный капитал имущества для цели налогообложения

• для подтверждения имущественного вклада (оценка имущественного вклада);

• для нужд бухгалтерского учета или финансовой

• для реорганизации и приватизации, лизинга оборудования

• для разрешения имущественных споров, принятия управленческих решений

4.Система принципов оценки собственности. Принцип наиболее эффектив.Использования.

Профессиональные оценщики разработали логический и системный подход к определению стоимости объектов оценки. Он реализуется через серию последовательных шагов, позволяющих принимать во внимание всевозможные факторы, влияющие на стоимость.

Теоретической основой процесса оценки является единый набор оценочных принципов:

1. Принципы, основанные на представлениях собственника:

• принцип полезности – объект оценки обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-либо потенциальному собственнику. Данный принцип предполагает способность имущества быть полезным, удовлетворять потребности пользователя в определённом месте и в течение определённого времени.

• принцип замещения гласит, что максимальная стоимость имущества определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретено другое имущество с эквивалентной полезностью. Другими словами – рациональный покупатель не заплатит за оцениваемый объект больше минимальной цены, взимаемой за другой объект, обладающий такой же полезностью.

• (дополнит.вопрос)- принцип ожидания состоит в следующем: стоимость объекта имущества, способного приносить доход, определяется текущей (т.е. современной) стоимостью будущих доходов, которые данный объект имущества принесёт в будущем. Ожидание - установление текущей стоимости доходов и других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения имуществом. Принцип ожидания лежит в основе доходного подхода к оценке стоимости имущества.

2. Принципы, обусловленные действиями внешней среды:

   • принцип конкуренции заключается в следующем: при определённых рыночных условиях уровень прибыли на данном сегменте рынка превышает уровень, не обходимый для оплаты факторов производства, на данном сегменте рынка обостряется конкуренция, что, в свою очередь, приводит к снижению среднего уровня доходности. Принцип конкуренции связан с прогнозированием доходов, применяется в доходном подходе к оценке.

   • принцип зависимости - состоит в том, что стоимость конкретного объекта недвижимого имущества подвержена влиянию окружающих объектов и сама влияет на стоимость других объектов в данном районе.

   • принцип спроса и предложения заключается в требовании выявления взаимосвязи между потребностью в объекте имущества и ограниченностью его предложения. Величина спроса обратно зависит от цены объектов; величина предложения прямо зависит от цены объектов недвижимости. Равновесие между спросом и предложением определяет величину цены имущества. Данный принцип является основным в рамках применения сравнительного (рыночного) подхода.

3. Принципы оценки, основанные с точки зрения эксплуатации собственности

• принцип вклада

• принцип пропорциональности (сбалансированности)

• принцип оптимальных величин

• принцип убывающей отдачи или изменяющейся доходности

4. Основополагающим принципом оценки является принцип наиболее эффективного использования (НЭИ) - это использование, выбранное из достаточного числа альтернативных вариантов, рационально оправданных и правомочных, которое юридически допустимо, физически возможно, финансово оправдано, наиболее рентабельно.

Последовательность анализа НЭИ:

1 шаг-рассмотрение физически возможных способов использования объекта оценки

2 шаг-анализируются варианты использования-законодательно разрешенные

3 шаг-рассмотрение из физически осуществимых и разрешенных законом того использования, которое будет приносить доход

4 шаг-поиск финансово оправданного способа, который обеспечит максимал.доход и приводит к максимальной стоимости объекта на дату оценки.