Тема 7. Договор аренды

Тема 7. Обязательства из договоров аренды.

Вопросы лекции:

1. Договор аренды.

2. Договор проката.

3. Договоры аренды транспортных средств.

4. Договор аренды зданий и сооружений.

5. Договор аренды предприятия.

6. Договор финансовой аренды (лизинга).

Задания для СРС

Обязательные формы самостоятельной работы:

1. Составьте схему «Гражданско-правовая характеристика договора аренды».

2. Составьте схему «Элементы договора аренды».

3. Составьте таблицу «Содержание договора аренды».

	Права	Обязанности
Арендодатель
Арендатор

4. Составьте таблицу «Основания изменения и расторжения договора аренды».

Основания изменения договора аренды	Основания расторжения договора аренды

5. Составьте схему «Виды договора аренды».

6. Составьте схему «Гражданско-правовая характеристика договора проката».

7. Составьте схему «Элементы договора проката».

8. Составьте таблицу «Содержание договора проката».

	Права	Обязанности
Арендодатель
Арендатор

9. Составьте сравнительную таблицу «Гражданско-правовая характеристика договора аренды транспортных средств с экипажем и без экипажа».

Гражданско-правовая характеристика договора аренды транспортных средств
с экипажем	без экипажа

10. Составьте сравнительную таблицу «Элементы договора аренды транспортных средств с экипажем и без экипажа».

	Элементы договора аренды транспортных средств
	с экипажем	без экипажа
Предмет договора
Стороны договора
Форма договора
Срок договора
Цена договора

11. Составьте сравнительную таблицу «Содержание договора аренды транспортных средств с экипажем и без экипажа».

	Содержание договора аренды транспортных средств
	с экипажем	без экипажа
Права арендатора
Обязанности арендатора
Права арендодателя
Обязанности арендодателя

12. Составьте схему «Элементы договора аренды зданий и сооружений».

13. Составьте таблицу «Содержание договора аренды зданий и сооружений».

	Права	Обязанности
Арендодатель
Арендатор

14. Составьте схему «Элементы договора аренды предприятий».

15. Составьте таблицу «Содержание договора аренды предприятий».

	Права	Обязанности
Арендодатель
Арендатор

16. Составьте схему «Элементы договора финансовой аренды (лизинга)».

17. Составьте таблицу «Содержание договора финансовой аренды (лизинга)».

	Права	Обязанности
Арендодатель
Арендатор

Формы самостоятельной работы по выбору студента:

1. Подготовьте дополнительное соглашение к договору аренды об условиях внесения арендных платежей, зафиксируйте эти договоренности письменно.

2. В целях документирования расчетов сторон договора аренды подготовьте расписку, свидетельствующую о передаче стороной денежных средств.

3. Выступая от имени банка, с одной стороны, и от имени клиента - с другой, заключите договор аренды банковской ячейки для хранения важных документов.

4. Для создания гарантий оплаты сделки довольно часто используется схема передачи денег через банковскую ячейку. Составьте дополнительное соглашение к договору аренды банковской ячейки, которое будет содержать условия о допуске лиц к этой ячейке при проведении сделки купли-продажи квартиры.

5. Учините исполнительную надпись на договоре проката по случаю задолженности по арендной плате за пользование имуществом.

6. Составьте проект договора проката движимого имущества за плату во временное владение и пользование.

7. Составьте по выбору договор аренды:

- оргтехники;

- с условием о единовременном внесении арендной платы;

- с условием об улучшении арендуемого имущества;

- имущества с условием о неприменении удержания;

- имущества с условием о выкупе;

- транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации;

- транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации;

- автомобиля с предоставлением услуг по обслуживанию;

- транспортного средства с экипажем;

- транспортного средства без предоставления услуг по управлению;

- земельного участка;

- земельной доли;

- нежилого помещения;

- целостного имущественного комплекса государственного предприятия;

- квартиры;

- офиса;

- помещения ночного клуба.

8. Составьте проект договора встречной аренды.

9. Составьте проект договора субаренды.

10. Составьте проект договора лизинга оборудования.

Работа с источниками:

1. Подобрать нормативные акты, имеющие отношение к данной теме (проанализируйте и сделайте необходимые извлечения).

2. Составьте обзор судебной практики.

Вопросы для подготовки к практическому занятию:

1. Договор аренды:

- понятие договора аренды;

- существенные условия договора аренды;

- содержание и исполнение договора аренды;

- содержание и осуществление прав арендатора по пользованию нанятым имуществом;

- прекращение договора аренды.

2. Договор проката:

- понятие договора проката;

- содержание договора проката.

3. Договоры аренды транспортных средств:

- понятие и виды договоров аренды транспортных средств;

- договор аренды транспортного средства с экипажем;

- договор аренды транспортного средства без экипажа.

4. Договор аренды зданий и сооружений (строений):

- понятие договора аренды строения;

- права на земельный участок при аренде строения;

- существенные условия договора аренды строения;

- исполнение договора аренды строения.

5. Договор аренды предприятия:

- понятие договора аренды предприятия;

- содержание договора аренды предприятия;

- заключение и оформление договора аренды предприятия;

- исполнение и прекращение договора аренды предприятия.

6. Договор финансовой аренды (лизинга):

- понятие финансовой аренды (лизинга);

- виды лизинга;

- признаки и содержание договора финансовой аренды (лизинга);

- исполнение и прекращение договора лизинга.

Задания для СРС

Обязательные формы самостоятельной работы:

Решение задач.

Задача 1. Хоккейная команда арендовала у стадиона каток для тренировок команды в зимний период. Из-за ряда следовавших друг за другом потеплений каток несколько раз растаивал, и команда не могла проводить регулярных тренировок. Команда прекратила перечислять стадиону арендную плату и потребовала расторжения договора. Стадион предъявил иск, требуя оплатить арендную плату, а также доходы, которые он мог бы получить, используя это имущество в других целях.

Обладает ли хоккейная команда правом на досрочное расторжение договора?

Имел ли право арендатор прекращать перечислять арендную плату?

Подлежит ли требование арендодателя удовлетворению?

Задача 2. В пункт проката обратился индивидуальный предприниматель Ходаринский, пожелавший получить напрокат сроком на один месяц пылесос необходимый ему для ведения своей деятельности по уборке помещений, поскольку его собственный пылесос сломался и находится в ремонте. Пункт проката отказался заключить договор ссылаясь на то, что в процессе предпринимательской деятельности имущество изнашивается быстрее, чем в быту, и это не учтено в тарифах. Ходаринский обратился в арбитражный суд с иском о понуждении пункта к заключению соответствующего договора и о взыскании убытков, причиненных простоем в его деятельности.

Имеет ли право пункт проката отказать предпринимателю Ходаринскому в заключении договора, который по своей сути является договором публичным?

Кто будет нести ответственность в случае поломки пылесоса по причине его повышенного износа при эксплуатации, если в пункте проката не пояснили правила эксплуатации выданного имущества?

Задача 3. Полное товарищество заключило договор с администрацией гаражного кооператива на аренду гаража. По договору товарищество обязалось реконструировать гараж. Часть гаража должна была использоваться для стоянки легковой автомашины, а другую товарищество обязалось переоборудовать в жилое помещение и поселить туда шофера. Все работы должны были закончиться в течение шести месяцев. Заключив договор, товарищество на цементный пол в гараже сделало деревянное покрытие, вселило туда шофера и никаких других работ не производило. В установленный срок арендная плата не была внесена. Администрация гаражного кооператива предъявила иск к товариществу о взыскании арендной платы и о понуждении его к производству всех работ по договору.

Возможно ли включение в условия данного договора положения о переоборудовании гаража в помещение для проживания шофера?

Обязано ли товарищество уплатить арендную плату?

Какое решение должен вынести арбитражный суд?

Задача 4. Брянцев взял напрокат пианино сроком на один год, заключив соответствующий договор с пунктом проката. В связи с отъездом в трехмесячную командировку Брянцев передал пианино во временное пользование своему соседу по лестничной площадке Дмитриеву с условием, что он оплатит стоимость проката за время, пока пианино будет находиться в его квартире. Дмитриев поставил пианино около батареи центрального отопления, и вскоре в инструменте появились две трещины. По окончании срока договора Брянцев вернул пианино в пункт проката. Однако после осмотра инструмента пункт проката принять его отказался и предложил Брянцеву отремонтировать инструмент за свой счет. Брянцев отказался выполнить это требование, сославшись на то, что виновником порчи пианино является Дмитриев.

Имел ли право Брянцев передавать пианино Дмитриеву?

Кто и кому должен внести плату за пользованием пианино в течение этих трех месяцев: Дмитриев Брянцеву; Дмитриев непосредственно пункту проката; Брянцев пункту проката, но только после оплаты ему Дмитриевым за пользование пианино?

Кто несет ответственность за порчу имущества в указанном случае?

Задача 5. Гражданин Никаноров передал в аренду гражданке Лапиной имевшиеся у него десять акций открытого акционерного общества. Лапина пришла на очередное годовое собрание общества, была допущена к участию в нем, голосовала по всем вопросам повестки дня, получила дивиденды и в тот же день истратила их на свои нужды. Когда Никаноров потребовал передать полученные дивиденды ему, Лапина отказалась сделать это, сославшись на то, что доходы от использования арендованного имущества должны принадлежать арендатору, даже если об этом ничего не сказано в договоре. Никаноров обратился в суд.

Какое решение должен вынести суд?

Изменится ли решение, если в аренду были переданы не акции, а векселя?

Задача 6. ЗАО «Химзащита» (арендодатель) заключило договор аренды транспортного средства без экипажа с ООО «Балттрейд», по которому передало во временное владение и пользование грузовой автомобиль для перевозки нефтепродуктов. ООО «Балтрейд» передало полученное по договору транспортное средство в субаренду индивидуальному предпринимателю К.С. Никодимову и заключило с ним договор перевозки. Управление транспортным средством осуществлял работник К.С. Никодимова Д.В. Журавлев. Во время одного из рейсов Д.В. Журавлев, решив сократить время пути, поехал по более короткой дороге, где осуществлялись дорожные работы. На одном из разбитых участков водитель не справился с управлением, бензовоз перевернулся, в результате чего начало растекаться топливо, которое впоследствии воспламенилось. Пламя от возникшего возгорания перекинулось на стоящие вдоль дороги деревянные дома, которые в итоге полностью сгорели. ЗАО «Химзащита» обратилось к ООО «Балтрейд» и К.С. Никодимову с требованием о возмещении убытков, причиненных транспортному средству. ЗАО «Химзащита» против предъявленных требований возражало, ссылаясь на то, что бензовоз был передан по договору субаренды К.С. Никодимову, и, в свою очередь, предъявило требование к последнему о возмещении стоимости перевозимого бензина. Одновременно жители сгоревших в результате аварии домов обратились за консультацией к юристу с вопросом о том, кто и в каком порядке должен возмещать им возникший ущерб.

Как следует разрешить возникший спор?

Задача 7. ЗАО «Ренессанс» был заключен с ООО «Трэйд» - собственником здания договор, на основании которого акционерное общество получило право использовать крышу данного здания для размещения рекламы. Сторонами договор был поименован как договор аренды здания. По истечении установленного срока действия этого договора ООО «Трэйд» отказало акционерному обществу в заключение договора на новый срок, заключив аналогичный договор с другим лицом. ЗАО «Ренессанс», полагая, что заключенный между ним и собственником договор, является договором аренды крыши здания, обратилось в арбитражный суд г. Москвы с иском о переводе на себя прав и обязанностей по второму договору. В исковом заявлении истец указал, что в течение двух лет устанавливал на крыше свои рекламные щиты и добросовестно исполнял обязательство по внесению платежей. Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований ЗАО «Ренессанс» отказал.

Дайте квалификацию заключенному сторонами договору?

Правомерно ли решение суда?

Задача 8. Акционерное общество «Прогресс» передало в аренду сроком на один год индивидуальному предпринимателю Федорову имевшееся у него пра­во эксклюзивно продавать на территории Санкт-Петербурга товары, про­изводимые одной известной американской компанией. Через некоторое время Федоров обнаружил, что такие же товары без надлежащих право­вых оснований продает еще одна компания. Он предъявил к ней иск, ссы­лаясь на заключенный договор аренды. При рассмотрении дела в арбитражном суде было установлено, что акционерное общество «Прогресс» действительно имеет исключительное право продавать соответствующие товары на территории Санкт-Петербурга, однако не может продавать это право.

Решите дело. Какие объекты могут передаваться в пользование по договору аренды?

Задача 9. Государственное учреждение «Научно-исследовательский институт «Петропроект»» сдало в аренду коммерческой организации отдельно сто­ящее здание сроком на два года без права выкупа. Узнав об этом в мо­мент, когда соответствующий договор был представлен на регистрацию, Комитет по управлению государственным имуществом потребовал, что­бы НИИ немедленно расторг договор, поскольку, по мнению комитета, только он вправе сдавать в аренду имущество, являющееся государствен­ной собственностью. В свою очередь, регистрирующий орган приостано­вил государственную регистрацию договора. НИИ отказался расторгнуть договор и обратился за консультацией к частнопрактикующему юристу, который посоветовал обжаловать действия регистрирующего органа в суд.

Разрешите возникший спор.

Каков порядок сдачи в аренду государст­венного имущества, закрепленного или не закрепленного за государствен­ным предприятием (учреждением)?

Изменится ли решение, если срок до­говора аренды будет равен трем месяцам?

Задача 10. Одна коммерческая организация передала другой в возмездное пользование рельсовый строительный кран. При передаче кран видимых дефектов не имел, однако из договора вытекало, что кран уже был до этого в употреблении. В процессе эксплуатации кран упал и повредил шесть находившихся на стоянке легковых автомобилей. Причиной аварии явились изношенные механизмы крана, а также нарушение крановщиком правил техники безопасности. Арендатор возместил причиненный владельцам автомобилей ущерб и, в свою очередь, потребовал у арендодателя соответствующей компенсации. Арендодатель возражал против этого, ссылаясь на наличие вины арендатора, которая исключает его ответственность. К тому же, по мнению арендодателя, поскольку в договоре аренды не был определен размер арендной платы, его вообще следует признать незаклю­ченным либо применить правила о договоре безвозмездного пользования (ссуды).

Решите дело.

Изменится ли решение, если в аренду был передан компрессор, который в процессе работы взорвался?

Задача 11. Фермер Скляр взял в аренду у сельскохозяйственного кооператива малогабаритный автофургон для перевозки овощей и фруктов на рынок. В договоре аренды стороны указали, что автофургон передается в аренду с технической документацией на него. Однако при передаче автофургона документация на него передана не была. Работник ГИБДД, обнаружив отсутствие технической документации на автофургон у Скляра, надолго задержал автомобиль для выяснения вопроса о его собственнике. Груз за это время испортился. Фермер потребовал от сельскохозяйственного кооператива возмещение убытков.

Правомерно ли требование фермера Скляра к сельскохозяйственному кооперативу?

Какое действие вправе был бы потребовать фермер Скляр, когда ему не была передана техническая документация вместе с переданным малогабаритным автофургоном сельскохозяйственным кооперативом?

Задача 12. НИИ «Информцентр» заключил договор с фабрикой «Нижновтэк» о передаче последней складского помещения сроком на 8 лет. Через 7 лет вследствие реорганизации данное помещение было передано в установленном порядке головному объединению «Информцентр», которое потребовало расторжения договора арен­ды с фабрикой по тем мотивам, что арендуемое помещение необхо­димо для собственных нужд. Возражая против иска, представитель фабрики заявил, что срок договора не истек, а перемена владельцев складского помещения не может повлечь за собой расторжения договора.

Основательны ли возражения «Нижновтэк»?

Задача 13. Коммерческий банк «Гамма» и хладокомбинат заключили предварительный договор, где были оговорены все существенные условия договора финансовой аренды (лизинга), который банк и хладокомбинат намеревались заключить с привлечением производителя холодильного оборудования - завода «ММЗ». Позднее банк заключил два отдельных соглашения: договор поставки холодильного оборудования, в котором был указан в качестве получателя оборудования хладокомбинат, и договор аренды, по условиям которого поставленное оборудование предоставлялось хладокомбинату в пользование. Через два месяца эксплуатации холодильное оборудование вышло из строя. Поскольку гарантийный срок на него не истек, хладокомбинат предъявил претензию заводу «ММЗ», потребовав в разумные сроки заменить оборудование. Завод «ММЗ» отказался удовлетворить требования хладокомбината, мотивируя свой отказ тем, что между ними не существует договорных отношений, а потому все претензии к нему должен предъявлять только коммерческий банк «Гамма». Хладокомбинат обратился к банку и потребовал заменить оборудование, основывая свои требования на заключенном договоре аренды. Банк также отказался удовлетворить требования хладокомбината, указав, что возникшие отношения должны регулироваться нормами о договоре лизинга. Следовательно, банк не может нести ответственность за поставку некачественного оборудования.

Решите спор.

Задача 14. Травкин передал в аренду Муравьеву семейство пухо­вых кроликов для сбора пуха сроком на три года, при этом плата за пользование была установлена в виде одного кролика из каждого приплода, однако не менее одного кролика в год. В первый же год аренды крольчиха оказалась бесплодной. Уз­нав об этом, Травкин потребовал уплаты арендной платы под угро­зой расторжения договора и взыскания убытков. Муравьев, в свою очередь, ссылался на ухудшение условий пользования арендованным имуществом и просил освободить его от уплаты арендной платы. Сосед Травкина, Кузнецов, высказал мнение, что если приплода от кроликов нет, то Муравьев должен приобрести аналогичного кро­лика и передать его в качестве арендной платы.

Кто прав в возникшем споре?

Задача 15. Фокин, арендовав у Сивцова дом с ванной на три летних месяца, обнаружил, что в ванне был скол в месте слива воды, ванна не держала воду. Он заменил ванну, а ее стоимость и стоимость работы по замене ванны удержал из арендной платы. Сивцов с этим не согласился и потребовал от Фокина полной арендной платы.

Вправе ли Фокин удерживать из арендной платы стоимость ванны и стоимость работ по ее установке?

Задача 16. Шульгин сдал Милюкову в субаренду на один год склад, арендованный им у Романова на полгода для складирования строительных материалов. Милюков установил в складском помещении швейные машины и организовал пошив пальто на продажу. Узнав об этом, Романов потребовал от Шульгина досрочного расторжения договора аренды.

Законны ли действия арендатора Шульгина и арендодателя Романова?

Задача 17. Производственный кооператив «Мидас» (арендатор) арендовал у ЗАО «Луч» (арендодатель) строительные механизмы и панелевозы. По условиям договора арендатор был обязан по окончании срока договора доставить переданные ему механизмы и автомобили арендодателю. Арендатор это обязательство не выполнил, в связи с чем арендодатель командировал на предприятие арендатора (за 250 км) рабочих и транспортные средства для приемки находящихся у арендатора механизмов и панелевозов и их доставки по месту нахождения ЗАО «Луч». После получения имущества арендодатель обратился в арбитражный суд с требованием взыскать с кооператива 1 млн. 600 тыс. руб., в том числе: стоимость капитального ремонта механизмов и автомобилей, возвращенных арендатором с неисправностями; стоимость расходов по транспортировке арендованного имущества, включая стоимость горючего, командировочные расходы и заработную плату, выплаченные шоферам, доставившим автомобили и механизмы; арендную плату за все время нахождения имущества у арендатора после окончания срока действия договора. Ответчик иск не признал. По мнению арендатора, если после истечения срока действия договора арендодатель не потребовал возврата имущества, договор автоматически считается продленным на неопределенный срок. Кроме того, арендодатель не согласовал с кооперативом свое решение забрать сданное в аренду имущество, а потому должен сам нести последствия своих односторонних действий. За поломку механизмов и машин арендатор платить не должен, так как обязанность проводить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества лежит на арендодателе.