I. Понятие жилищно-коммунального хозяйства

Жилищно-коммунальное хозяйство (далее - ЖКХ) - одна из крупнейших отраслей экономики. Участниками ЖКХ считаются собственник или наниматель жилого помещения. В соответствии со статьей 30 Жилищного Кодекса РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использовании. Он вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также  правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме¹.

Согласно статьи 67 Жилищного Кодекса РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма осуществляет права пользования и распоряжения жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования. Он, как и собственник жилого помещения, обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, соблюдать правила пользования жилыми помещениями. Собственники и наниматели жилых помещений имеют право на качественные коммунальные услуги и ресурсы, но, со своей стороны, обязаны своевременно их оплачивать. Управляющая компания - это юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, которые осуществляют управление многоквартирным домом на основании результатов конкурса. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Управляющие компании имеют право на финансовое вознаграждение за свою работу. Поставщики ресурсов отвечают за поставку ресурса в соответствии с договором ресурсоснабжения, заключенным с управляющими компаниями на вводе в жилое здание. Они обязаны соблюдать условия договора энергоснабжения и имеют право на соответствующее финансовое вознаграждение со стороны управляющих компаний².

Органы государственной власти РФ, субъектов РФ, а также органы местного самоуправления, одним словом - органы власти. В соответствии со статьей 72 Конституции Российской Федерации жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов.

К компетенции органов государственной власти Российской Федерации относятся (статья 12 Жилищного Кодекса РФ):

- определение порядка государственного учета жилищных фондов;

- установление требований к жилым помещениям, их содержанию, содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах;

-определение оснований признания малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;

- определение порядка предоставления малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

- определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда РФ;

- определение порядка предоставления жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации гражданам, которые нуждаются в жилых помещениях и категории которых установлены федеральным законом, указами Президента РФ;

- определение оснований предоставления жилых помещений по договорам найма специализированных жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

- определение порядка организации и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов (далее - ЖСК), определение правового положения членов таких кооперативов, в том числе порядка предоставления им жилых помещений в домах жилищных кооперативов и ЖСК;

- определение порядка организации и деятельности товариществ собственников жилья (далее - ТСЖ), определение правового положения их членов;

- определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений;

- определение оснований и порядка признания жилых помещений непригодными для проживания;

- признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации непригодными для проживания;

- установление правил пользования жилыми помещениями;

- определение оснований, порядка и условий выселения граждан из жилых помещений;

- правовое регулирование отдельных видов сделок с жилыми помещениями;

- установление структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги, порядка расчета и внесения такой платы;

- осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда РФ, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Перечень вопросов, отнесенных к компетенции органов государственной власти РФ, не является исчерпывающим и может быть расширен.

К компетенции законодательных и исполнительных органов государственной власти субъекта РФ относятся (статья 13 Жилищного Кодекса РФ):

- государственный учет жилищного фонда субъекта РФ;

-определение порядка предоставления жилых помещений специализированного жилого фонда субъекта РФ;

- установление порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

- определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда субъекта РФ;

- определение порядка предоставления по договорам социального найма установленным соответствующим законом субъекта РФ категориям граждан жилых помещений жилищного фонда субъекта РФ;

- признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда субъекта РФ непригодными для проживания;

- определение порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;

- осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда субъекта РФ, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Перечень вопросов, которые вправе регулировать органы государственной власти субъектов РФ, также не исчерпывающий, поскольку в соответствии со статьей 73 Конституции РФ вне пределов ведения полномочий Российской Федерации по предметам совместного ведения и ее субъектов, в том числе по вопросам жилищного законодательства, субъекты РФ обладают всей полнотой государственной власти.

К компетенции органов местного самоуправления относятся (статья 14 Жилищного Кодекса РФ):

- учет муниципального жилищного фонда;

- установление размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

- ведение в установленном порядке учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;

-определение порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда;

- предоставление в установленном порядке малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

- принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые;

- согласование переустройства и перепланировки жилых помещений;

-признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания;

- осуществление контроля за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

- определение порядка получения документа, подтверждающего принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с условиями и порядком переустройства и перепланировки жилых помещений³. Перечень вопросов, решаемых органами местного самоуправления в области жилищного законодательства, также не исчерпывается статьей 14 Жилищного Кодекса РФ. Они могут решать иные вопросы, отнесенные к компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений Конституцией РФ, Жилищного Кодекса РФ, другими федеральными законами, а также законами соответствующих субъектов РФ.

Таким образом, органы власти совместно отвечают за соблюдение субъектами ЖКХ установленных российским законодательством норм. Они создают условия, которые стимулируют существование эффективного ЖКХ.