43. Экономический механизм аренды недвижимости: структура арендных отношений и экономические элементы арендной платы

Арендные отношения реализуются с помощью разнооб­разных рычагов и инструментов, но наиболее существенное значение имеют две экономические формы: арендная плата и арендный доход (рис.11.7).

Рис. 11.7 Структура арендных отношений

С помощью аренды соединяются два важнейших фак­тора производства: труд (предпринимательские способнос­ти) и капитал, которые в совокупности обеспечивают, с од­ной стороны, участие арендаторов в формировании муни­ципального и федерального бюджетов и социальных фондов, а с другой, — расширенное воспроизводство в самих арендных подразделениях и удовлетворение потребитель­ского спроса.

Рис.11.8. Экономические отношения при арендной деятельности

43. Содержание и функции арендной платы. Виды и формы арендных платежей

Арендная плата: состав и функции

Арендная плата — это форма экономических отноше­ний равноправных партнеров (собственника и арендатора) по распределению вновь созданной стоимости в процессе ис­пользования арендованного имущества. Она выполняет фун­кции- возмещения стоимости объекта недвижимости, накоп­ления, стимулирования трудовой активности, перераспре­деления доходов и выступает одной из экономических форм реализации права собственности (рис.11.9).

Арендная плата по своей сути является своеобразной платой за кредит. Ведь в долгосрочное пользование как бы в кредит можно отдать не только деньги, но и здание, земельный участок и все предприятия. Но когда отдают в кре­дит деньги, то владелец имеет право получить их обратно с прибавкой определенного процента. Точно так же при сдаче в аренду недвижимого имущества (те же деньги, только в форме зданий, помещений и др.) собственник вправе возвра­тить его стоимость с соответствующим приростом.

Рис.11.9 Понятие и функции арендной платы

Вложение средств в развитие производства, в том чис­ле и арендного, является активной операцией в отличие от ссудного процента. Поэтому вполне закономерно, что арендный процент должен быть выше банковского, включать часть дохода, который может быть получен при обществен­но нормальной организации использования взятого в арен­ду имущества.

Таким образом, в состав арендной платы (Ап) входят четыре экономических элемента:

• амортизационные отчисления на полное восстанов­ление арендованного имущества (кроме земли) (Ам);

• средства на капитальный ремонт объекта в зависимо­сти от доли участия собственника в его проведении (Ск);

• налог на имущество (Ни);

• часть прибыли, которая может быть получена при общественно необходимом использовании арендованного объекта (арендный процент — Па).

Первые три элемента образуют в составе арендной платы возвратную стоимость (Вз), т.е.:

Вз = Ам + Ск + Ни, а Ап = Вз + Па.

Виды и формы арендных платежей, методы расчетов арендной платы

Следует различать виды арендной платы как способа на­числения платежей и формы ее, т.е. внешнее материально-вещественное или стоимостное их воплощение (рис.11.10). В зависимости от конкретных условий может приме­няться один из видов арендных платежей или соответствующая комбинация.

Долевой метод арендных платежей, хотя и учитывает сложности начального этапа производственного предпри­нимательства, но фактически реализует порочный прин­цип: чем лучше работаешь, тем больше плати.

Наиболее целесообразным способом изъятия арендных платежей во многих случаях является установление их в определенном размере от стоимости сдаваемого в аренду недвижимого имущества, в том числе и земель с учетом качества и местоположения, спроса и предложения в кон­курентной среде.

По форме привлекательны натуральные или компен­сационные платежи, когда расчеты производятся товара­ми, выпускаемыми с использованием объекта аренды, или путем оказания арендатору встречных услуг (ст. 614 ГК РФ). Такая форма позволяет начинающим предпринимателям сначала развернуть производство, а затем рассчитаться по арендным платежам.

Методологической основой определения размера аренд­ной платы, устанавливаемого соглашением сторон, явля­ется теория распределения продукта, созданного аренда­тором, которая обеспечивала бы взаимовыгодное сочета­ние его интересов и интересов собственника при средней норме прибыли. При умелом использовании недвижимости арендатор должен иметь возможность после внесения арен­дных платежей не только возместить из своей выручки произведенные затраты, но и получить доход для разви­тия предпринимательской деятельности и личного потреб­ления. Собственнику также необходимы накопления для вос­становления объекта и определенный процент на вложен­ный капитал. Поэтому в методическом отношении следует различать верхнюю и нижнюю границы арендной платы.

Верхняя граница — это максимально возможный уро­вень арендной платы, при котором достижимо простое вос­производство при средней отраслевой норме прибыли у арендатора, т.е. арендная плата = возвратная стоимость + максимальная норма прибыли.

Теоретически нижняя граница — это минимально воз­можный уровень арендной платы, при котором достигается простое воспроизводство имущества, сданного в аренду, т.е. арендная плата равняется возвратной стоимости.

Конкретная величина арендной платы — обычно предмет торга сторон, но в принципе она не должна выходить за пре­делы обозначенных экономических границ по любому виду недвижимого имущества. В практике применяются различ­ные методики обоснования размера арендной платы за поме­щения и земельные участки.

За нежилые помещения государственной и муниципаль­ной собственности годовую арендную плату (Ап) можно ус­танавливать двумя способами:

• на базе ставки арендной платы (Бап) за 1 кв. м поме­щения (с февраля 2001 г. — минимум 420 руб.) по формуле:

Рис. 11.11. Методика расчета арендной платы

Рис.11.12 Порядок расчета коэффициента качества нежилого помещения

Ап = Бап * Киз * Км * Кт * Кд * Кнж * Кр * S.

Если арендная плата меньше эксплуатационных расхо­дов (Эр), то: Ап = Эр;

• на основе расчетной стоимости нового строительства (Сс) За 1 кв. м нежилого помещения по формуле:

Ап = (Сс * Киз * Км * Кт * Кд * Кнж * S) : 10.

Обозначения и величины соответствующих коэффици­ентов приведены на рис. 11.11 и 11.12