33. Состав затрат на возведение объектов недвижимости их прогнозирование при составлении инвестиционной модели строительного проекта
Состав затрат на возведение объектов недвижимости = Стоимость земельного участка + проект + разрешительная документация + маркетинг + кредитная нагрузка + стоимость строительства
(1. Подготовка территории строительства.2. Основные объекты строительства.3. Объекты подсобного и обслуживающего назначения.4. Объекты энергетического хозяйства.5. Объекты транспортного хозяйства и связи.6. Наружные сети и сооружения водоснабжения, канализации, теплоснабжения и газоснабжения.7. Благоустройство и озеленение территории.8. Временные здания и сооружения.9. Прочие работы и затраты.10. Содержание дирекции строящегося предприятия.11. Подготовка эксплуатационных кадров.12. Проектные и изыскательские работы, авторский надзор.)
34. Применение укрупненных показателей стоимости для оценки стоимости затрат инвестора на возведение здания на стадии прединвестиционного проектирования
Текущая цена объекта рассчитывается на основе базовых удельных показателей на единицу потребления (по аналогии методики расчета восстановительной стоимости по УПВС или К - Инвест) с приведением к данным условиям строительства и эксплуатации от базисного к текущему периоду.
Расчет стоимости объекта недвижимости может быть произведен по следующей формуле:
Со = Сед х S х Кн х Кв х ПИ, где: Со стоимость оцениваемого объекта; Сед стоимость единицы сравнения; Кн коэффициент, учитывающий имеющееся отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта Кн-1); Кв коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости строительно-монтажных работ (СМР) в период между базовой датой и датой на момент оценки; ПИ коэффициент, учитывающий прибыль инвестора (%). |
35. Модель построения дохода от реализации жилой и коммерческой недвижимости
Варианты нарастания дохода от функционирования проекта после ввода его в эксплуатацию. Характер нарастания дохода может быть различным в зависимости от масштабов будущего бизнеса, принятой технологии производства, возможности ее освоения, квалификации трудовых ресурсов, скорости реализации выпускаемой продукции и т.д. Поэтому доход может расти по линейному закону или по кривой (вогнутой или выпуклой).
Наиболее благоприятный вариант нарастания дохода – «выпуклый», при котором доход растет быстро и прогрессивно в начале проекта и постепенно замедляется к концу срока окупаемости. Наихудший вариант – «вогнутый». Графически это можно показать с помощью рисунка 5.
При прочих равных условиях эффективность инвестиций выше, чем больше коэффициент нарастания дохода.
Величина коэффициента зависит факторов, которые увеличивают площадь фигуры дохода и уменьшают площадь фигуры инвестиций, а именно от:
сроков начала эксплуатации проекта, а значит от технологий прединвестиционных операций;
качества подготовки проекта к эксплуатации за счет применения прогрессивных технологий, техники, организации и управления производством, что в целом позволяет быстрее освоить производственную мощность бизнеса и на ранних стадиях получать высокие доходы.
Коэффициент лишен самостоятельного значения и лишь является дополнительным показателем эффективности инвестиций.