11.Физические, экономические, социальные; юридические факторы, влияющие на стоимость земельных участков.
В зарубежной и отечественной теории и практике оценки земли принято выделять четыре основные категории факторов, влияющих на стоимость земли: экономические, социальные; юридические, административные или политические; физические, связанные с окружающей средой либо с местоположением.
Экономические факторы определяются общим состоянием мировой, национальной или региональной экономики. Экономическими факторами спроса являются уровень занятости, величина заработной платы и доходов, платежеспособность, наличие источников финансирования, ставка процента, издержки, связанные с оформлением продаж. Экономические факторы предложения представлены площадью земель, предлагаемых к продаже, затратами на освоение или производство строительных работ, затратами, связанными с обеспечением финансирования и налогообложением.
Социальные факторы основаны на базовых потребностях людей в приобретении земли и в общении с окружающими. Эти потребности проявляются, с одной стороны, в стремлении людей "группироваться" вокруг городских центров, а с другой стороны, в разных вариантах землепользования. Стоимость земельных участков зависит также от других факторов социального характера – возрастной структуры, уровня образования населения, криминогенности, чувства собственности.
Юридические, административные и политические факторы влияют на спрос как положительно, так и отрицательно. Политика предоставления разного рода льгот способствует эффективному землепользованию и стимулирует освоение земельных участков. На уровне государства экономическая, фискальная и кредитно-денежная политика могут стимулировать, либо подавлять экономическое развитие в целом и спрос на землю в частности. Органы государственной власти и местного самоуправления часто осуществляют программы стимулирования или ограничения освоения земли через такие механизмы, как налогообложение, зонирование, контроль землепользования и ставок арендной платы. К факторам данного группы относятся также качество услуг, предоставляемых местной администрацией, например, дороги, школы, общественный транспорт, состояние городских служб.
В совокупности физических факторов, факторов окружающей среды и местоположения разграничивают характеристики собственно участка (размер, топография, иные физические параметры) и показатели местоположения, описывающие участок с точки зрения его расположения относительно делового центра, автострады, школ, магазинов и т.п.
Описание и паспорт земельного участка.
Земельный участок - это часть поверхности земли, имеющая четко обозначенную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, учитываемые в государственном земельном кадастре и в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (рис.2.6).
Земельные участки бывают делимыми и неделимыми. Делимым земельный участок считается, если он может быть разделен на части, каждая из которых после раздела по своему размеру образует самостоятельный земельный участок с прежним целевым назначением и разрешенным использованием. В случаях, когда земельный участок невозможно разделить на таких условиях, он признается неделимым.
Каждому земельному участку присваивается уникальный кадастровый номер — числовой код, позволяющий однозначно определить его местоположение на местности по шести позициям (рис. 2.7).
Описание земельного участка производится по системе показателей, включающей:
Наименование субъекта земельного права — юридического или физического лица с указанием точного адреса, документов, удостоверяющих лицо и финансовые реквизиты.
Адресные ориентиры — район (жилой массив, промзона и др.), поселок, улица, номер дома и строения (в городах и поселках).
Документы, устанавливающие и удостоверяющие право землепользования (постановление, решение, распоряжение, государственный акт, свидетельство, договор аренды и др.).
Категория земель, целевое назначение и фактическое использование.
Код классификатора земель.
Площадь по документам, удостоверяющим (устанавливающим) право на участок, фактическая, в том числе постороннего пользования (глубина, ширина, форма).
Площадь санитарно-защитной зоны и (или) зоны с особым режимом использования в пределах земельного участка.
Вид земельного права (собственность — частная, государственная и др., пользование).
Поверхностный и подпочвенный слой, ландшафт, контур и топография.
10. Улучшения и инженерное обустройство (подвод электроэнергии, воды и др.).
Более подробно можно охарактеризовать земельный участок по данным его паспорта, который содержит:
экспликацию земель — застроенная территория, площади под инженерными коммуникациями, дорогами, дамбами, карьерами, отвалами, лесными насаждениями, садами, пашней, сенокосами, пастбищами и другими сельскохозяйственными угодьями, болотами, песками, торфоразработками и водными поверхностями;
размер земельного налога или арендной платы с единицы площади:
расчетную и рыночную стоимость земельного участка;
балансовую стоимость строений, сооружений и насаждений;
общую стоимость земельного участка и строений;
налог на стоимость недвижимости;
инженерно-технические характеристики (просадочные грунты, уровень грунтовых вод);
экологические показатели;
градостроительные характеристики: функциональная зона, планировочная зона и др.;
залежи полезных ископаемых.
Правовое положение земельного участка определяется целевым его назначением или категорией земель — их группировкой по устойчивым признакам, которые в совокупности определяют режим эксплуатации данных земель. Целевое назначение земель — это установленный законом порядок, условия и предел их использования для конкретных целей.
При определении рыночной стоимости земельного участка необходимо учитывать факторы стоимости объекта оценки и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками. Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:
– местоположение и окружение;
– целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;
– физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);
– транспортная доступность;
– инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).
К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:
– условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);
– условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);
– обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);
– изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.
