9.Группировка, описание жилых, общественных и производственных зданий, сооружений. Основные технические, экономические и эксплуатационные параметры, характеризующие состояние здания.

Все здания объединяют в три основные группы: производственные, жилые и общественные, которые по признакам этажности, качеству строительных материалов и другим критериям классифицируют на множество типов и категорий. Так, производственные здания бывают с естественным или совмещенным освещением, отапливаемые и неотапливаемые и т.д. (рис. 1.11).

Жилые дома в городах обычно объединяют в 4 основные категории: престижные, массовые, пятиэтажки ("хрущевки"); элитные ("люкс").

Престижные — современные кирпичные дома, построенные по индивидуальным проектам; "сталинские" средины ХХ века и пятиэтажки с высокими потолками.

Массовые — современные блочные и панельные дома 12, 14, 17 и 22 этажей в различных районах города.

Пятиэтажки — панельные, блочные и кирпичные, чаще всего без лифта и мусоропровода.

Элитные дома улучшенной планировки и уникальных архитектурно-художественных решений.

Большое многообразие общественных зданий и сооружений (более 3 000 видов и типов) можно объединить по функцио­нальному назначению в 21 и 16 групп, соответственно (рис. 1.12 и рис.1.13).

Физическое состояние здания любого функционального назначения можно охарактеризовать по единой программе, учитывающей следующие основные параметры:

• наименование здания или сооружения (производственное, жилое, общественное);

• площадь, м²; объем, м³; высота, м;

• материал стен, крыш, перекрытий;

• время постройки;

• перечень дефектов по видам и размеру (примерное описание приведено в таблице 1.4);

• экспертная оценка стоимости элементов и всего здания или сооружения.

Эксплуатационные качества зданий и сооружений характеризуют следующие параметры:

1. Конструктивная надежность и физическая долговечность (прочность и устойчивость конструкции; влаго- и морозостойкость; водонепроницаемость и др);

2. Функциональное соответствие (удельные площади и кубатура; температурно-влажностный режим в помещениях; термичность, звукоизоляция; эстетичность, эргономичность, экологичность, безопасность в использовании и др.)

3. Архитектурно-планировочное соответствие назначению (отношение нормируемой (рабочей) площади к общей; отношение строительного объема к рабочей площади; отношение площади ограждающих конструкций к общей площади здания; комфортабельность);

4. Экономичность строительства и эксплуатации (стоимость возведения строения; эксплуатационные затраты; доходность использования).

Эргономические показатели характеризуют соответст­вие недвижимости антропометрическим, психологическим, гигиеническим требованиям людей, удобству пользования и управления объектом.

После физической и экономической характеристики объекта недвижимости необходимо провести анализ его местоположения и внешней среды на макроуровне (в районе, городе) и микроуровне — в ближайшем окружении.

Для этого дается оценка качества местоположения недвижимости (здания, сооружения, предприятия), которое определяется многими условиями, в частности, соответствием ее принятому в дан­ном районе типу строений и близостью к экономической среде. Вместе эти две характеристики составляют ситус или экономи­ческое местоположение объекта.

Рис 1.11