6.Общая классификация недвижимости. Виды ее использования и фазы жизненного цикла.

Объектами классификации являются элементы изучаемого множества (здания, сооружения и т.д.), а признаки классификации — это наиболее существенные и практически важные свойства и характеристики объектов, служащие основанием для их группировки или деления.

Классификация (общая, частная)

объекты

признаки

методы

- здания и сооружения - земельные участки - леса и многолетние насаждения - участки недр - водные объекты - предприятия - приравненные предметы - имущественные права - иные вещи

- функциональное назначение - капитальность - строительный материал - срок службы - особенности конструкции - этажность - количество комнат - удобства - местоположение - тип почвы - иные признаки

и е р а р х и ч е с к и е

ф а с е т н ы е

Рисунок 1.1. Понятие о классификации недвижимого имущества

Иерархический метод классификации означает последова­тельное (по ступеням) разделение множества недвижимых объектов на соподчиненные группы. На каждой ступени классификации образуются разнородные группы предметов. При этом глубина классификации (число ступеней) может быть различной и включать несколько ступеней. Например, производственные здания по признаку этажности делятся на одно-, двух- и многоэтажные (первая ступень). Последние, в свою очередь, по виду освещения подразделяются на строения с естественным, искусственным и совмещенным освещением (вторая ступень) и т.д.

Фасетный метод классификации, предполагающий параллельное разделение множества объектов недвижимости на независимые группы (виды, подвиды), имеет следующие особенности:

• наличие только одной ступени классификации;

• разделение множества объектов может осуществляться по разным признакам;

• высокая информационная насыщенность.

				Здания
			Целевое назначение
	Жилые:			Для комерческой			Специальные
				деятельности:			(общественные):
	сельские дома
	коттеджи			офисы			школы
	многоквартирные			рестораны			институты и др.
	дома			магазины			церкви
	инфраструктура			заводские склады			театры, дома культуры
	жилого дома			энергетические			больницы и поликлиники
	другие			стоянки			административные
				гаражи для			спортивные
				аренды			другие
				другие строения

В США выделяют пять типов недвижимости:

• жилая — для личного использования (потребления);

• коммерческая — для бизнеса, включая и продажу;

• производственная;

• инвестиционная — для вложения капитала;

• специального назначения.

Наиболее распространена общая классификация недви­жимого имущества с точки зрения его налогообложения независимо от физической природы объектов. Налоговая классификация предусматривает выделение четырех кате­горий недвижимости:

• коммерческая, используемая для бизнеса и принося­щая рентный доход;

• личная жилая собственность;

• предназначенная для продажи как товар с целью полу­чения прибыли застройщиками и дилерами, осуществляю­щими сделки с недвижимостью;

• объекты инвестиции, обеспечивающие чистый доход, возврат вложенного капитала или увеличение стоимости его в будущий период времени.

Выделяют также рекреационную недвижимость сферы отдыха, институциональную — здания правительственных и муниципальных органов власти, учебных заведений и другого специального назначения.

В результате каждая недвижимая вещь (кроме земли) проходит следующие четыре укрупнен­ные стадии жизненного цикла:

• формирование — строительство, создание нового пред­приятия, приобретение (покупка, выделение и др.) земельного участка;

• эксплуатация — функционирование и развитие (расширение, реконструкция, смена вида деятельности, реорганизация и др.);

• смена, возможно, неоднократная, собственника, владельца или пользователя;

прекращение существования — снос, ликвидация, естественное разрушение