1. Юридическое понятие недвижимого имущества. Целевое назначение, разрешенное использование и различные об- ременения недвижимости.

Имущество, как юридическое понятие, - это совокупность подлежа- щих денежной оценке юридических отношений, в которых находится дан- ное лицо. Юридические отношения, подлежащие денежной оценке, в свою оче- редь, достаточно часто называют имущественными отношениями.

Целевое назначение недвижимой вещи - установленный законодательством порядок, условия, предел эксплуата- ции (использования) земель для конкретных целей в соответствии с кате- гориями земель.

Разрешенное использование земельного участка включает перечень всех ее обременений и ограничений использования. Оно устанавливается при пре- доставлении конкретных земельных участков органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органа- ми местного самоуправления на основе закона, процедур зонирования земель, градостроительной и зем- леустроительной документации. Перечень требований, включаемых в разрешенное использование земельного участка, устанавливается вне зависимости от прав на данный земельный участок.

Обременения (ограничения) устанавливаются на основе закона или договора (например, недвижимость может быть обременена правом за лога, сервитутом, правом преимущественного приобретения и т.д.) На- личие обременения может влиять на оцениваемую стои- мость недвижимости, в общем случае снижая оценку этой стои- мости.

Целевое назначение и разрешенное использование являются важными характеристиками недвижимости, поскольку используются в муниципальных нормативных правовых актах, например, разрешенное использование земель- ного участка определяет характер его застройки и величину базовой ставки арендной платы- .

2. Субъекты, объекты и отношения собственности. Владение, пользование и распоряжение; другие виды деления прав.

Субъекты права собственности на недвижимое иму- щество - это собственники конкретных земельных участков и других объектов недвижимости, наделенные земельными правами и несущие обязанности в соответствии с земельным, гражданским, водным, лесным и другим законодательством России. В имущественные отношения по поводу недвижи- мости вступают три основные группы субъектов:

а) Российская Федерация и субъекты РФ в лице органов государственной власти, города, районы, населенные пункты в лице органов местного самоуправления;

б) граждане, объединения людей, семьи, народ, население, социальная группа, в том числе иностранные граждане;

в) юридические лица — коммерческие, некоммерческие и другие организации, в том числе иностранные.

Объект права собственности на недвижимость - это, в первую очередь, участок земли как пространственный базис в определенных границах фиксированной площади и место-положения; здания, сооружения, леса, обособленные водные объекты и другие вещи, определенные законом. Кроме нед- вижимого имущества в материальной форме, объектами отно- шений собственности выступают также вещные права и ограничения прав собственности (рис.3.1). В последнем случае - это сервитут (как ограниченное вещное право) и ипотека (как способ обеспечения обязательств), а также аренда и доверительное управление (договорные обязательства). В отличие от субъектов объекты собственности на недвижимость являются пассивной стороной отношений собственности.

Право собственности выражает отношение людей к недвижимому имуществу, как к своему или как к чужому, по формуле: субъект - объект.

Отношения собственности — это система отношений между людьми по поводу присвоения и отчуждения земельных участков и других объектов недвижимости. Эти субъектно - объектные отношения включают отношения между разными субъектами одного объекта собственности и отношения по поводу формирования нового объекта собственности.

Содержание права собственности и его формы рассмотрим, в основном, применительно к земельным участ- кам, где они представлены более полно (чем по другим недви- жимым объектам), поскольку земля - всеобщая основа всех видов нед- вижимости,.

Собственность на земельный участок включает в себя три основных элемента (правомочия):

• владение - первичный компонент собственности; это основанный на законе физический контроль над участком, возможность иметь его у себя, содержать в своем хозяйстве, на балансе и т.д. Оно создает необходимые предпосылки для реализации двух других правомочий — пользования и распоряжения. В частности, можно владеть участком, но не пользоваться им, но пользоваться землей, не владея ею фактически, невоз- можно. В отличие от простого держания вещи владение землей характеризуется волевым началом. Для граждан и юридических лиц владение неразрывно связано с обязан- ностью использовать земельный участок по целевому назначению;

пользование - применение объекта собственности в соответствии с его назначением по усмотрению и желанию пользователя или собственника

• Владение и пользование могут быть соединены в руках одного субъекта или разделены между различными субъектами;

• распоряжение - всеобъемлющий, высший способ реализации отношений между объектом и субъектом собствен- ности - это право решать, каким образом и кем может быть использован сам участок и получаемый от него доход (рис.3.2).

3.Общие и специальные функции собственности на недвижимость. Характеристика и виды вещных прав.

Все функции собственности на землю подразделяются на общие и специальные, т.е. свойственные всем земельным отношениям, и имеющие специфические особенности в зависимости от категории земель и условий их использования.

К основным общим правам собственников земли отно- сится право совершать или не совершать определенные действия в отношении земли. Например, каждый землевла- делец имеет право самостоятельно хозяйствовать, отчуж- дать свой участок, получать компенсации за его изъятие государством, за ограничение прав, ухудшение земель и т.п. (рис.3.3). Объем и содержание специальных прав и обязанностей определяются целевым назначением земельного участка, особенностями правового статуса собственника и иными обстоятельствами.

Особенности земельных участков обусловливаются двумя признаками: их свойствами — категорией земель и хозяй- ственным состоянием. Например, на землях особо охраняе- мых территорий хозяйственная деятельность существенно ограничивается или полностью исключается. Состояние земель во многом зависит от хозяйственной деятельности людей. Так, земли с нарушенной почвой подле- жат рекультивации (восстановлению), а деградированные - консервации и т.п.

Наряду с правом собственности на рынке земли необхо- димо учитывать и ограниченные вещные права на нее, в част- ности, право пожизненного наследуемого владения, постоян- ного (бессрочного) пользования земельным участком и сервитута.

Вещное право дает лицу юридическую власть над вещью и относится к абсолютным правам. Вещное право устанавливает непосредственное отношение лица к вещи без посредничества других лиц. Объект вещного права - вещь в материальном значении этого слова. Все иные вещные права, за исключением права собственности, являются правами на чужие вещи. Основные характеристики вещного права на имущество следующие:

• право принадлежит лицам, не являющимся собственниками этого имущества;

• при переходе права собственности на имущество к другому лицу вещ- ное право не прекращается;

• права защищаются от нарушения любым лицом в порядке, предус- мотренном законодательством.

В отличие от права собственности вещные права лиц, не являющихся собственниками, предоставляют меньший объем правомочий их обладателям. Но они следуют не за собственником, а за самим земельным участком, как бы обременяя его. Об этом надо помнить при осуществлении сделок, так как наличие вещных прав на тот или иной земельный участок является определенным ограничением прав самого собственника этой земли

участки

Вид права	Основания приобретения	Содержание прав
1. Постоянное (бессроч- ное) пользование госу- дарственным или муни- ципальным участком юридическими лицами	• Закон, решение орга- нов государственной или муниципальной власти • Право собственности на недвижи-мость,распо- ложенную на части уча- стка, принадлежащего другому лицу	• Владение и пользование участком в установлен- ных пределах • Возведение строений на праве собственности • Передача в аренду с согласия собственника участка
2. Пожизненное наследуемое владение госу- дарственным или муни- ципальным участком гражданами	• Закон и соглашение между лицами в соответствии с законом • Наследование	• Владение и пользование в соответствии с целе- вым назначением земель • Возведение на участке строений на праве собст- венности • Передача другим лицам во временное пользование • Отчуждение не допус- кается
3. Сервитут — право ограниченного пользо-- вания чужим участком	• Закон и соглашение между лицами на основе закона • Подлежит государствен-ной регистрации • Не может быть предметом купли-продажи, залога и т.д.	• Владение, пользование и распоряжение участ- ком, обреме-ненным сер- витутом • Требовать плату за сервитуты • Сервитут сохраняется при переходе прав на участок другому лицу • Прекращение сервитута: - по требованию собст- венника участка при от- падении оснований его установления; - по решению суда, если участок нельзя ис- пользовать по назначе- нию из-за сервитута
4. Права на участок собственника недвижи-- мости, находя-щейся на нем, на селе	Указ Президента РФ от 14 февраля 1996 г. № 198	• Передается бесплатно в собственность гражда- нам, получившим недви- жимость при выходе из сельскохозяйственной ор- ганизации • Другим гражданам в собственность за плату • Площадь может быть увеличена до нормы
5. Права на участок при покупке недви-жимости, находящейся на нем, в городе	• ГК РФ, часть П и сог- лашение сторон	• Право определяется договором: а) в собственность 6) в аренду либо иное право • Пользование частью участка на тех же усло- виях, что и продавцу • Продажа здания возможна без согласия соб- ственника участка
6. Права собственника при продаже участка	• ГК РФ, часть П и соглашение сторон	• Сохраняет право поль- зования частью участка для обслуживания здания • Сохраняет сервитут
7. Выкуп участка для государственных или муниципальных нужд	• Решение органов влас- ти РФ или субъектов РФ • Национализация уча- стка	• Согласие на выкуп части участка • Согласование условий выкупа и цены • Владение, пользование и распоряжение участком до момен-та сог- лашения или решения суда о принудительном выкупе
8. Аренда земельного участка	Договор аренды земли	• Вести предпринимательскую деятельность в соответствии с целевым назначением участка • Передавать участок в субаренду • Возмещение стоимости про-изведенных улуч- шений после окончания срока договора