4.3.3. Потребительский и ипотечный кредиты

Потребительский кредит - это денежные ссуды, предоставляемые физическим лицам для приобретения потребительских товаров. При этом покупаемые товары обычно выступают обеспечением кредита.

Для современной цивилизованной кредитной системы характерно широкое развитие потребительского кредита. Это обусловлено рядом причин:

1) развитием товарно-денежных отношений;

2) имеющимся разрывом между размерами текущих денежных дохо­дов населения и относительно высокими ценами на имущество длитель­ного пользования;

3) облегчением реализации товаров предприятиями-изготовителя­ми и предприятиями торговли.

Потребительский кредит тесно связан с торговлей. С одной сто­роны, с увеличением товарооборота растет объем кредита, так как спрос на товар порождает спрос на кредит.

С другой стороны, рост кредитования населения увеличивает пла­тежеспособный спрос, так как в условиях высокой насыщенности рынка товарами продать дорогостоящий товар в рассрочку легче, чем за наличные.

Изначально основным видом потребительского кредита была продажа товаров с рассрочкой платежа - торговая фирма продавала товар част­ным лицам на условиях оплаты его стоимости частями в течение опре­деленного времени. При этом стоимость покупки увеличивалась на сумму процента за кредит. В настоящее время такая кредитная сделка в развитых странах применяется редко.

Гораздо чаще используются сделки по купле-продаже потреби­тельских товаров на кредитной основе с участием посредников - спе­циализированных финансовых компаний.

Кредитором в этом случае является не продавец, а финансовое учреждение, специализирующееся на выдаче потребительских кредитов. В настоящее время на рынке преобладают мощные финансовые компании, на долю которых приходится до 75% потребительских кредитов, выда­ваемых в стране.

Порядок выдачи потребительского кре­дита состоит в следующем.

На первом этапе коммерческой сделки продавец и покупатель за­полняют специальное досье, в котором содержатся сведения о покупа­теле, виде приобретаемого товара. По сути это - кредитная заявка, которая по заполнении направляется магазином в финансовое учрежде­ние, где она внимательно изучается. Основное внимание при этом обращается на доходы покупателя, за счет которых будут осуществляться платежи по погашению задолженности. Для этого в ряде стран созданы специальные картоте­ки, в которых содержатся сведения о всех случаях неплатежей, обыч­но в масштабах региона (штата, департамента). Обычно не удовлетво­ряется примерно 15% поступивших кредитных заявок.

Приняв решение о предоставлении кредита, финансовая компания направляет продавцу обусловленную сумму, равную цене товара за ми­нусом первоначального взноса наличными. Первоначальный взнос обычно составляет 20-25% цены товара.

В течение определенного срока, который устанавливается в за­висимости от вида товара на 1-4 года, покупатель погашает свою за­долженность, внося финансовой компании сумму, включающую процент за кредит.

Потребительский кредит по причине своей доходности привлекает пристальное внимание коммерческих банков.

Непосредственное участие коммерческих банков в потребитель­ском кредите осуществляется путем предоставления частным лицам персональных кредитов. Практика предоставления персональных креди­тов частным лицам возникла впервые в США и Великобритании. Затем эта практика распространилась в других развитых странах.

Персональные банковские кредиты, выдаваемые частным лицам, существенно отличаются от финансирования продажи товаров.

1. Персональные кредиты - это банковские ссуды в денежной форме, предоставляемые частным лицам.

2. Ссуды не обусловлены какой-либо конкретной коммерческой сделкой. Поэтому они являются более гибкими, чем рассрочка платежа за купленный товар.

3. Отсутствие посредников делает сделку более мобильной и простой, так как в ней участвуют только банк и заемщик.

Хотя персональные кредиты не связаны с конкретной коммерчес­кой сделкой, они, как правило, используются для покупки потребитель­ских товаров, оплаты различных услуг (туризм, учеба и т.д.). Заем­щик, получив в банке персональный кредит, может по своему усмотре­нию выбрать необходимый товар и продавца. При этом очень важно, чтобы полученный кредит использовался для оплаты товаров и услуг, а не для погашения существующего долга.

Обычно сумма персонального кредита ограничивается размером трехмесячного заработка заемщика. Срок погашения кредита устанав­ливается в пределах до 36 месяцев.

Как правило, погашение долга осуществляется ежемесячно равны­ми долями. Банки следят за тем, чтобы сумма ежемесячных платежей не превышала 25-35% расходов семьи.

Кроме того, банки нередко ставят дополнительные условия вы­дачи персональных кредитов, например поручительство одного из супругов, родителей и т.п.

В основу кредитного процесса американских коммерческих банков положено изучение кредитоспособности заемщиков с помощью балльной системы оценки надежности клиентов.

Банк при получении кредитной заявки клиента рассматривает са­мые разнообразные критерии для оценки надежности заемщика:

- род занятий;

- стаж работы;

- жилищные условия;

- длительность проживания в данном месте;

- семейное положение;

- недельный заработок;

- банковский счет;

- кредитная рекомендация.

В зависимости от набранных баллов решается вопрос о предос­тавлении кредита или об отказе.

На потребительские кредиты начисляются довольно высокие про­центы. Так, в США при продаже в рассрочку автомобилей начисляют от 6 до 17% годовых, бытовых приборов - 7-10%.

Как правило, процент по потребительскому кредиту согласуется с темпами инфляции в стране.

В развитых странах потребительский кредит как удобная и вы­годная форма обслуживания населения имеет большое экономическое значение. Поэтому он подвергается активному регулированию со сто­роны государства.

В разных странах действуют разные законы в области кредитования индивидуальных заемщиков, однако их объединяет общая идея – для повышения уровня жизни населения кредит должен быть доступен в необходимом объеме.

Кредиты инвестиционного характера - ссуды на финансирование жилищного строительства или приобретение дома статистикой разви­тых стран не включаются в категорию потребительских.

Они получили такое широкое развитие, что образовали отдельную группу кредитов - ссуды под недвижимость.

Подобное обособление вызвано тем, что ипотечные ссуды выдают­ся на более длительные сроки, а главное тем, что механизм ипотеч­ного кредитования существенно отличается от механизма кредитования прочих потребительских нужд.

В отличие от общепринятой в мире практики, в России к потре­бительскому кредиту относятся любые виды ссуд, предоставляемых на­селению, в том числе ссуды на приобретение товаров длительного пользования, ипотечные ссуды, ссуды на неотложные нужды и прочее.

При этом в роли кредитора могут выступать:

- банки;

- торговые организации;

- кредитные организации небанковского типа: ломбарды, кассы взаимопомощи, кредитные кооперативы, пенсионные фонды и т.п.;

- предприятия и организации (для своих работников);

- частные лица.

Кредитование населения на потребительские цели осуществляет в основном Сбербанк РФ. Другие банки (коммерческие и ипотечные) кре­дитуют население в незначительной мере.

Сбербанк РФ предоставляет населению два вида потребительского кредита:

1) на текущие цели (кредит на неотложные нужды);

2) на приобретение, строительство, реконструкцию объектов недвижимости.

Кредиты предоставляются только гражданам Российской Федера­ции по месту их жительства (в 2004 – 2005 годах – на срок до 15 лет под 19 % годовых).

Процентная ставка по кредитам - плавающая, устанавливается Комитетом Сбербанка по процентам и лимитам. Ставка изменяется в зависимости от изменения ставки рефинансирования ЦБ. При изменении процентной ставки изменения в кредитный договор вносятся в однос­тороннем порядке.

Уплата процентов за кредит производится ежемесячно, одновре­менно с погашением основного долга.

Для заемщиков и поручителей установлен возрастной ценз. Кре­дит предоставляется гражданам в возрасте от 18 до 70 лет при усло­вии, что к моменту окончания погашения кредита возраст заемщика и поручителей не превысит 75 лет.

Для получения кредита заключается кредитный договор, в кото­ром определяются конкретные условия кредитной сделки: сроки, про­центная ставка, сумма, целевое использование ссуды, обеспечение кредита, ответственность за нарушения договора и т.д.

В современных условиях в нашей стране сохраняется такой вид потребительского кредита, как продажа товаров с рассрочкой платежа.

Сумма первоначального взноса, срок рассрочки платежа зависят от стоимости товара. Максимальный срок кредита - до 5 лет.

Правилами установлен и предельный размер кредита - 24-месяч­ная заработная плата покупателя.

Продажа товаров производится по ценам, действующим на день продажи (т.е. без пересчета в связи с изменениями цен в последующем). За предоставление кредита с покупателей в пользу предприятия торговли взимаются проценты. Их размер устанавливается торговым предприятием с учетом действующих ставок по банковским кредитам. Кредит погашается покупателем равными долями один раз в месяц. В соответствии с Законом РФ «О статусе военнослужащих» некоторые категории военнослужащих имеют право на получение беспро­центных ссуд от Министерства обороны РФ.

Такие ссуды выдаются военнослужащим, проходящим службу по контракту, кроме курсантов военных училищ, в размере до двенадцати окладов денежного содержания на срок до 3-х лет в случаях:

1. В течение 3-х месяцев с момента назначения на должность после окончания военного училища и получения первого офицерского звания.

2. В течение 3-х месяцев после назначения на должность при заключении первого контракта на срок пять лет и более.

3. В течение 3-х месяцев с момента заключения первого брака.

Кроме того, военнослужащим, проходящим службу по контракту, имеющим выслугу 10 лет и более, и не обеспеченным жильем, может предоставляться безвозмездная финансовая помощь. Ее размер - 75 % стоимости жилья или кредита банка, полученного на строительство, с учетом процентов за этот кредит.

Ипотечный кредит - это долгосрочные ссуды, выдаваемые банками под залог недвижимого имущества (земли и строений).

Название кредита происходит от слова ипотека (англ. hipothe­cation). Это форма залога товаров, при которой заемщик сохраняет за собой владение и право собственности на закладываемый объект.

Для ипотечного кредита характерно:

1. Долгосрочность ссуды, как правило, более 5 лет.

2. Оставление заложенного имущества в собственности должника, который продолжает его эксплуатировать.

3. Регистрация залога в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

4. Возможность получения дополнительных ссуд под залог одного и того же имущества (под вторую, третью и т.д. закладные), если ценность имущества не исчерпана предыдущими закладными и должник имеет возможность уплачивать проценты и погасить долг.

Согласно ст. 13 Федерального закона РФ 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закладная удостоверяет права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке.

Закладная является именной ценной бумагой и удостоверяет следующие права ее владельца:

- право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке;

- право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество;

- обязательными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству.

5. Возврат ссуды в случае несостоятельности должника из вы­ручки за проданное имущество в порядке очередности регистрации за­лога.

Заемщиками по ипотечному кредиту выступают юридические и фи­зические лица.

Заемщик, предоставивший свое недвижимое имущество в залог, называется залогодателем.

Кредиторами в сделках выступают, как правило, банки, специа­лизирующиеся на выдаче долгосрочных ссуд под залог недвижимости: ипотечные, земельные, сельскохозяйственные и другие банки.

Кредитный институт, выдавший ссуду под залог, называется за­логодержателем.

Кредитные ресурсы для выдачи ипотечных кредитов банки форми­руют из двух источников:

1. Собственные накопления.

2. Выпуск ипотечных облигаций, размещаемых на рынке ценных бумаг.

В РФ отношения, возникающие при выпуске, эмиссии, выдаче и обращении ипотечных ценных бумаг, за исключением закладных, регулируются Федеральным законом 2003 г. «Об ипотечных ценных бумагах».

Согласно закону к ипотечным ценным бумагам относятся облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия.

Облигация с ипотечным покрытием - это облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается залогом ипотечного покрытия.

Ипотечное покрытие могут составлять только обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, в том числе удостоверенные закладными и ипотечные сертификаты участия.

Ипотечный сертификат участия - это именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие.

Получив денежные средства от продажи облигаций, ипотечный банк выдает кредит заемщикам, задолженность которых остается в ак­тиве баланса банка в течение всего срока действия кредитного дого­вора.

Поэтому ипотечная облигация имеет двоякое обеспечение:

1. В виде денежной задолженности заемщика по ипотечной ссуде, т.е. будущих денег, которые поступят в банк при возврате заемщиком кредита.

2. В виде заложенного имущества, которое банк мог бы продать при нарушении заемщиком запланированных сроков погашения ипотечной ссуды.

Такой порядок формирования и использования ресурсов ипотечно­го кредитования характерен для кредитных систем многих европейских государств.