§ 13. Посвідчення договорів ренти

Згідно із статтею 731 Цивільного кодексу України, за догово­ром ренти одна сторона (одержувач ренти) передає другій стороні (платникові ренти) у власність майно, а платник ренти взамін цьо­го зобов'язується періодично виплачувати одержувачеві ренту в формі певної грошової суми або в іншій формі. Договором ренти може бути встановлений обов'язок виплачувати ренту безстроко­во (безстрокова рента) або протягом певного строку. Договір рен­ти укладається у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню.

При цьому якщо договором ренти встановлено, що одержувач ренти передає майно у власність платника ренти за плату, до відносин сторін щодо передачі майна застосовуються загальні по­ложення про купівлю-продаж, а якщо майно передається безоп­латно, — положення про договір дарування. У цьому разі прави­ла статті 362 ЦК України не застосовуються.

При посвідченні договору ренти нотаріус дотримується основ­них правил посвідчення правочинів. Так, першим кроком буде встановлення нотаріусом відповідності між волевиявленням сторін і змістом правочину, а також дотримання сторонами при

218

Глава 7, Загальні правила посвідчення правочишв

"-:ладанні правочину вимог законності. Тобто нотаріус встанов­лює, яких наслідків бажають досягти сторони при вчиненні пра­вочину, чи не помилилися вони в суті правочину, наприклад, чи не бажають сторони насправді укласти договір довічного утри­мання (догляду), чи не має місце обман.

Сторонами у договорі ренти можуть бути як фізичні, так і юри­дичні особи. Нотаріус повинен встановити особу громадян, пе­ревірити їхню дієздатність; перевірити правоздатність юридич­них осіб, повноважень представників, а також ознайомитись з до­кументами, що встановлюють право власності на це майно, якщо це є обов'язковим.

Нотаріус зобов'язаний роз'яснити сторонам умови договору, а також права, обов'язки та відповідальність, що випливають з нь­ого, зокрема за ст. 731-743 ЦК.

Текст договору ренти обов'язково повинен містити: наймену­вання сторін за договором; предмет договору; умови, на яких майно передається під виплату ренти; форму та розмір ренти; строки виплати ренти; відповідальність платника за прострочен­ня ренти; право платника безстрокової ренти на відмову від дого­вору ренти; право одержувача безстрокової ренти на розірвання договору ренти; ризик випадкового знищення або пошкодження майна, що передається під виплату ренти.

Платник ренти має право відчужувати майно, передане йому під виплату ренти, лише за письмовою згодою одержувача ренти.

У цьому випадку в тексті договору відчуження майна, яке пе­редане під виплату ренти, крім істотних умов договору відчужен­ня, обов'язково зазначається про перехід обов'язків платника рен­ти до нового набувача, а також інші істотні умови договору ренти.

Договори ренти посвідчуються нотаріусами з дотриманням за­гальних правил посвідчення договорів відчуження, а договір про передачу нерухомого майна підлягає державній реєстрації.

§ 14. Посвідчення договору довічного утримання (догляду) та договорів про надання утримання

Основною метою договору довічного утримання є можливість особи, яка за віком, станом здоров'я або з інших причин потребує постійного піклування або додаткового матеріального забезпе­чення, що не можна отримати від держави, за рахунок власного майна. За договором довічного утримання (догляду) одна сторона (відчужувач) передає другій стороні (набувачеві) у власність жит-

219

Нотаріат в Україні

ловий будинок, квартиру або їх частку, інше нерухоме майно, яке має значну цінність, взамін чого набувач зобов'язується за­безпечувати відчужувача утриманням та доглядом довічно.

Деякі вчені навіть намагаються віднести цей договір до дого­ворів з надання послуг, а не з відчуження майна, оскільки більш важливим у цьому випадку є саме догляд, піклування, опікуван­ня, тобто певні послуги, що надаються однією особою іншій, а не матеріальні виплати. Саме тому майже немає вимог щодо ма­теріальної забезпеченості набувача. Найчастіше особа, що укла­дає договір довічного утримання, з різних причин зацікавлена у певному догляді. Такий догляд не можна виразити в певному гро­шовому еквіваленті, а тому особи, які бажають укласти цей до­говір, мають досягти домовленості щодо обсягу послуг, що нада­ватимуться відчужувачу.

Відповідно до ст. 745 ЦК України, договір довічного утриман­ня належить до числа договорів, для яких встановлено обов'язко­ву письмову форму та які підлягають нотаріальному посвідченню.

Посвідчення договорів довічного утримання належить до вик­лючної компетенції державних нотаріусів і здійснюється ними з дотриманням загальних правил посвідчення договорів відчу­ження. Зокрема, договір довічного утримання, за яким набува­чеві передається у власність нерухоме майно, підлягає державній реєстрації.

Якщо відчужувачем є один із співвласників майна, що нале­жить їм на праві спільної сумісної власності, договір довічного утримання (догляду) може бути посвідчений після визначення частки цього співвласника у спільному майні або визначення по­рядку користування цим майном між співвласниками.

Нотаріус повинен роз'яснити сторонам зміст посвідчуваної угоди, права і обов'язки сторін за чинним цивільним законодав­ством, зокрема положення статей 744—758 ЦК України, а також встановити, чи відповідають дані умови дійсним намірам сторін.

Укладання договору довічного утримання має свої особли­вості. Так, при посвідченні таких договорів не застосовуються по­ложення статті 362 ЦК України щодо повідомлення інших учас­ників спільної часткової власності про відчуження своєї частки.

На відміну від раніше діючого цивільного законодавства відчужувачем у договорі довічного утримання (догляду) може бу­ти фізична особа незалежно від її віку та стану здоров'я. Набува­чем майна за договором довічного утримання (догляду) може бу­ти повнолітня дієздатна фізична особа або юридична особа. Якщо набувачами є кілька фізичних осіб, вони стають співвласниками

1 220