1. Структура будинкоуправління

Житловий фонд України можна розділити на такі основні групи:

1. Державний фонд – тобто будівлі і споруди, які знаходяться на балансі держави;

2. Громадський житловий фонд – житло може знаходитися на балансі підприємства чи організації, але контролюватися державою;

3. Фонд житлово – будівельних кооперативів;

4. Індивідуальний житловий фонд.

Схематично структуру управління житловим господарством можна відобразити за схемою (рис.1.1):

Рис.1.1. Структурна схема управління житловим господарством

Найнижча ланка цієї структури – комунальне підприємство (рис.1.2).

Рис.1.2. Структура комунального підприємства (будинкоуправління)

Комунальне підприємство очолює начальник, якого призначають наказом по районному ЖКУ і затверджують виконкомом районної ради. Начальник несе відповідальність за стан експлуатаційної дільниці. Заступника начальника і головного інженера дільниці призначають так само, як і начальника комунального підприємства. Головний інженер несе відповідальність за технічну сторону господарства. У підпорядкуванні начальника є бухгалтерія і паспортний стіл.

У комунального підприємства є диспетчер, в обов’язки якого входить:

• збір інформації про технічний стан будівель;

• збір заявок від населення;

У підпорядкуванні головного інженера може бути старший інженер, залежно від розмірів дільниці. Якщо дільниця перевищує розміри 7.5 тис. м² приведеної площі, то комунальні підприємства утримують кількох техніків.

Кожне комунальне підприємство має склад матеріалів, де зберігають розрахунковий запас.

Дільниці біжучого ремонту мають свого майстра, якому підпорядковано кілька будинків.

Для оцінки рівня технічного обслуговування існують певні показники, які поділенні на три групи:

1. Враховує найбільш ефективне використання матеріалів та трудових ресурсів при збереженні якості і ефективності виконання робіт;

2. Культура обслуговування населення при збереженні якості робіт (кількість скарг, заявки, оперативність реагування на них);

3. Безвідказність елементів і систем будинку.

Всі структурні підрозділи по утриманню та використанню технічної дільниці поділяються на централізовані і децентралізовані.

Централізоване – це такий вид управління при якому вся система сконцентрована в одних руках, матеріально–технічні ресурси зосередженні на центральному складі.

Децентралізоване – використовується при виконанні другорядних робіт по утриманню та використанню технічної дільниці , які потребують малих затрат.

Необхідна кількість матеріальних ресурсів, яка потрібна організації на рік визначається за формулою:

(1.1)

де: – необхідна кількість матеріально-технічних ресурсів;

– середня кількість ресурсів;

– коефіцієнт нерівномірності використання ресурсів.

В залежності від технічної характеристики та об’єму дільниці всю систему структури управління можна розділити на чотири групи:

1. Безпосереднє управління, тобто, керівник, отримавши заявку, одразу скеровує її до виконавця. Цей метод ефективний через відсутність бюрократичних інстанцій.

2. Лінійна структура – роботи по технічній експлуатації відповідно до заяв організовуються і виконуються через лінійні ланки, які безпосередньо виходять на об’єкт.

3. Функціональна структура – роботи по технічній експлуатації організовують і виконують через функціональні ланки, керівник надсилає замовлення в спеціалізовані функціональні структури, які займаються певним видом робіт і на об’єкті виконують свої функції.

4. Лінійно – функціональна структура – поєднує в собі елементи лінійної і функціональної структур.

Основні роботи по забезпеченню будівель і споруд експлуатаційними властивостями виконують двома способами:

Господарський – всі роботи виконує господар, тобто власник, в якого на балансі числиться споруда.

Підрядний – для обслуговування будівель створені спеціальні організації, які займаються ремонтними роботами.

Рис.1.3. Схема організації технічної експлуатації будинків господарським способом

2.Характеристика будинків (мінімум три)

Загальні дані про будинок

Будинок №_____.

Тип будинку та поверховість.

2. Рік будівництва – ______.

3. Загальна площа – ______ м².

4. Житлова площа – ______ м².

Коротка характеристика конструктивних елементів

Характеристика конструктивних елементів описується на підставі візуального огляду.

Обов’язковому опису підлягають такі конструктивні елементи:

• Фундаменти (тип, глибина закладання, дефекти);

• Стіни підвалу (тип, дефекти);

• Зовнішні та внутрішні стіни і перегородки (матеріал, товщина, дефекти);

• Перекриття (матеріал, дефекти);

• Сходова клітка (матеріал маршів і площадок, розміри, дефекти);

• Дах і покрівля (конструкція, матеріал, дефекти);

• Вікна та двері (конструкція, матеріал, дефекти);

• Підлога (матеріал, дефекти);

• Балкони, лоджії, еркери, дашки (конструкція, матеріал, дефекти);

• Внутрішнє та зовнішнє оздоблення (матеріал, дефекти);

• Інженерно-технічне обладнання (тип, дефекти).

Визначення фізичного стану конструктивних елементів (мінімум трьох будинків)

Під фізичним зношенням будинку слід розуміти втрати будинком або його конструктивними елементами міцності, жорсткості та інших експлуатаційних характеристик.

Фізичне зношення будівлі визначається як середнє арифметичне фізичного зношення не менше як дев’яти основних елементів будинку.

Для елементів будівлі, які мають на окремих ділянках різну ступінь зносу або складаються з декількох частин, величина фізичного зносу визначається за формулою:

(2.1)

де: – величина фізичного зносу елементів будівлі, %;

– величина фізичного зносу окремої ділянки або частини елементу, % – питома вага елемента, %; – питома вага, яка приймається 100% ; – кількість конструктивних елементів або частин.

Визначення загального фізичного зносу будівлі (мінімум трьох будинків)

Фізичний знос будівлі визначається за формулою:

(2.2)

де: – фізичний знос елемента, %; – питома вага елементів, %.